对长沙市房地产市场的调查与思考

“春江水暖鸭先知”。随着经济持续增长、市场有效需求提高，2000年湖南房地产市场持续升温，呈现出房价平稳运行、住房消费需求回暖的良好态势，省会长沙表现得尤其突出。

一、房价走势平稳

据省城调队对长沙市房地产市场的抽样调查，2000年，该市房地产价格总指数为99.5。房价水平呈现平稳运行的良好势头。从各季度的运行特征来看，一季度的房价水平基本上延续了上年房价平滑下落的调整过程；二季度，房价小幅回升；三、四季度房地产市场升温，价格总水平连续6个月稳中有升。

——商品房销售价格总水平呈逐季递升之势。各季销售价格指数分别为98.8、99.6、100.5、100.8。在商品房销售中，因经济持续增长，对商业用房、写字楼等的需求扩张，非住宅类商品房销售价格水平回升较快，全年销售价格总水平涨幅比上年提高了0.5个百分点。

——房地产租赁价格各季涨跌互现。各季房地产租赁价格指数分别为97.2、96.7、1016、100.7。 由于该市商品房销售形势较好，新开发的房地产项目主要通过销售形式完成，减少了租赁市场的供应量，导致全年房地产租赁价格仍略低于上年整体水平（全年房地产租赁价格总指数99.1），但从三季度起，租赁价格水平已止跌回稳。其中，办公用房租赁价格走出低谷，表现出探底回升的特征。

长沙市办公用房租赁及分类价格指数

特别是高标准写字楼的租赁价格一直处在上年的水平之上，且增长幅度较为平稳；普通办公用房租赁价格水平前三季度处于低位回落的状态，但在第四季度指数已“阴转晴”（第四季度大多数普通办公用房调租，出于对新一年市场的乐观预期，一些商家对租赁价格上调）。

——土地交易价格持续上扬。 受到房地产市场回暖的拉动，2000年，长沙市土地交易价格水平较上年上涨了2.7%。各季分别上涨4.3%、0.6%、3.3%、2.4%。

二、需求持续增长

房地产价格稳中有升，关键在于市场需求持续增长。

1.商品房销势强劲，空置面积大幅回落

据统计，长沙市全年商品房销售面积为92.71万平方米，比上年增长15.93%。每平方米销售价格为1925元，比上年上涨12.4%。期房销售面积也增长较快，该市期房销售15.06万平方米，约占现房销售面积的16%。经济适用住房成为房地产市场的重要房源。2000年，该市经济适用住房销售面积占年度销售面积（包括期房）的56.29%。

在销售面积大幅增长的同时，市场消化空置面积的能力增强，商品房空置面积大幅度回落，比上年减少19.03%。

2.房地产投资大幅增长，新开工面积迅速增加

2000年，该市房地产开发投资33.02亿元，比上年增长46.24%。其中，商品房开发投资19.18亿元，增长27.61%。投资主要用于新开工项目，全年新开工面积达149.31万平方米，增长117.94%。

3.土地开发升温，开发面积扩大

2000年该市完成土地开发投资8.54亿元，比上年增长118.41%，占房地产开发投资的25.86%（比上年上升了8个百分点）。每4元房地产开发投资中就有1元投向土地开发。

土地开发面积扩大。2000年全市土地开发面积为176.22万平方米，同比增长185.79%；土地购置面积49.56万平方米，是上年的1.7倍。

三、诱导因素

房地产市场出现近几年少见的良好发展势头，是多方面因素诱导的结果。这在本次“长沙住房消费走势问卷调查”中得到了反映。

（一）政策拉动

被调查者75.6%认为政府的各项政策影响房地产业，79.8%认为发展房地产市场，进一步刺激住房消费，需要政府从政策上给予支持、扶持。正是由于近几年国家继续实施积极的财政政策，把房地产业作为新的经济增长点，为促进房地产业的发展出台了一系列政策措施。特别是住房福利分配制度的终止、住房分配货币化的推进，对房地产市场的发展起了重要拉动作用，使房地产市场消费主体逐步完成了从集体向个人转变的结构性调整，个人已成为住宅购买的主体。

（二）市场推动

客观存在观经济看好，消费信心增强，推动着住房的需求上升。有61.3%的被调查者认为对住房的需求是影响房地产业的因素之一。新的住房供应体制的建立，商品房、经济适用房的建设满足着不同消费群体的需求。住房二级市场的开放，房改私房允许上市流通，为想改善住房条件、卖旧买新、卖小买大的消费者创造了条件。房地产业的市场机制逐步完善，市场竞争使开发商、中介商更加注重营销策略。简化房屋交易手续，规范和降低有关收费以及《建设工程质量管理条例》、《房产测量规范》等与购房者利益密切相关的法规措施等因素推动着长沙市房地产业的发展。

（三）城建带动

有61.1%的被调查者认为城区面积扩大、城市人口增多和城市建设规划对房地产业发展产生影响。45.1%的被调查者认为发展房地产市场需要房地产建设与城市建设相配套。2000年长沙市在旧城区改造、道路建设方面挥大手笔，全市拆迁面积达到98.46 万平方米，是上年的近5倍。其中，拆迁住宅面积48.77万平方米，同比增长244.91%。由于拆迁工作主要是实施货币补偿的办法，使相当大一部分拆迁户加入到购房者行列，市场需求迅速扩大。这对扩大住房需求，促进房地产市场的活跃起到了积极作用。

（四）金融助动

住房消费信贷是银行等金融机构为满足居民购买住房的需求而提供的信用贷款服务。有58.7%的被调查者认为银行的住房贷款力度是影响房地产业的因素之一。银行贷款已成为部分购房者资金的主要来源。个人住房信贷消费，使住房消费模式从"自我积累消费"型向"信用支持消费"型转化。住房消费信贷的发展扩大了房地产市场的有效需求，对房地产市场的发展起了一定推动作用。

市民收入增加，支付能力上升也是促使房地产市场回暖的重要因素。据对长沙市200户城镇居民的抽样调查，2000年长沙市城镇居民收入水平明显提高。全年城镇居民人均可支配收入为7985.54元，特别是家庭可支配收入达到2.45万元，是1991年的3.78倍，年均增长14.2%。居民收入的稳步增长大大提高了其货币支付能力。

19912000年长沙市城镇居民及家庭平均可支配性收入

四、后市展望

继"99长沙房交会后，千禧年的房交会再度掀起住房消费热潮，从回收的问卷和现场调查的情况看，老百姓看好房市，人气高于历年，天时、地利、人和的环境将推动房市的发展。房地产业是国民经济的先导性产业，是宏观经济的晴雨表，国民经济状况的变化决定着房地产业的兴衰沉浮。调查中，人们对今后两年的经济发展普遍看好，有89.7%的被调查者认为长沙的经济发展将大幅增长和略有增长。由于对经济发展充满信心，有67.1%的被调查者预计今后两年家庭收入将会大幅增长和略有增长，收入增加后，按照消费、投资、储蓄的三元分配方式，其中用于消费的居首位，占61.7%。在打算将今后两年增加的收入用于消费的被访者中，其消费支出中选择投向改善住房条件的比例最高，为73.0%。

有71.6%的被调查者认为住房消费能够成为新的消费热点。对今后两年房价走势的主流看法为稳中略升。对今后两年住房价格的态势，认为略有上涨和基本平稳的比例大体相等，分别占被调查者总数的38.9%和38.6%。

目前省会房地产市场还面临极好的发展机遇，这就是来自政策面的两大利好因素：大规模的旧城改造和城市建设中长期发展战略目标的确立。据有关部门预计，2001年全市拆迁面积不低于100万平方米，拆迁安置用房的需求量将进一步增加。《长沙市中长期社会发展战略纲要》设想，到2015年，长沙市将建成为拥有市区人口300万（现为167万）、建成区面积350平方公里（现为118平方公里）的区域性中心城市。大规模的城市扩张，为加快房地产业的发展提供了一次绝好机会。按此战略规划，全市每年要新开发大量土地，新增城市人口10万，每年至少要解决3万个家庭的住房问题，每年至少将增加200万平方米的商品住宅需求。这必将首先带动城市土地开发，土地交易价格可能会持续走强。

五、几点思考

（一）掌握住房消费规律，摸准房产需求脉搏

住房消费正经历升级换代的变化过程，人们对现住房的感觉，是引发新一轮住房消费的源头，只有对住房不太满意，才会刺激更高的住房消费。调查显示：36.26%的被调查者对现住房不太满意和不满意。人们对现住房较不满意或不满意的因素如下图所示。

住房消费的新群体中结婚购房者占26.04%，外地人在长居住占13.36%。在打算购房的群体中，21-40岁的年龄段是购房主体群。

高收入户购房意向最强。在打算购房的被调查者中，按照家庭平均每月总收入分类，在不同的家庭收入水平上，居民购房意向的强弱不同。按照居民购房意向从强到弱排序：4000元以上的占83.33%，3001-4000元的占76.92%，2501-3000元的占53.33%，2001-2500元的占54.00%，1501-2000元的占50.71%，1001-1500元的占40.10%，601-1000元的占48.24%，600元以下的占31.43%。收入越高，购房意向越强。

调查表明，随着我国家庭人口数量的减少，80-120平方米的住房较理想，持这一观点的被调查者高达66.59%。经济适应用房是购房首选目标。经济适用房价格适中，在住房设计及建筑标准上强调使用效果,因此受到51.96%的被调查者青睐。

（二）合理引导住房消费，带动相关产业发展

住房消费必将带动建筑、装饰、制造业等相关行业的发展。调查表明，37.23%的人计划在今后两年进行房屋装修，装修所投入的资金在1-4万元的占82.71%， 4万元以上的占17.29%。其中用于购买建筑装饰材料的费用3万元以下的占90.44%，3-5万元的占6.62%，5万元以上的占2.94%。有超半数的被调查者在今后两年将添置或更新家具，其中购买家具的费用在1万元以下的占46.04%，1-3万元的占50.68%，3万元以上的占3.28%。

（三）改善服务条件，提高管理水平

一是应调整住房供应结构，高、中、低档房要合理发展，适当向工薪阶层倾斜。有高达81%的被调查者认为工薪阶层能够买得起的住房太少，众多中低收入工薪阶层者建议应多开发经济适应房。目前长沙市中、高档住房供应偏多，而面积适中、户型实用、价格相对便宜，适应中低收入工薪阶层购买能力的经济适用房偏少。一些中低收入水平的购房者，反映找不到符合自己需求的经济适用房。因此住房供应结构应合理发展，注意向工薪阶层倾斜。

二是引入竞争，提高物业管理水平。人们对住房消费不仅要求“住得起”，而且希望“住得好”。居住质量、居住文明的水平在很大程度上依赖于住宅物业管理。物业管理好坏，直接影响人们的居住环境和居住质量。调查显示，高达59.4%的被调查者认为目前的物业管理状况不能令人满意，物业管理大大滞后于房地产开发和销售。

加强和改善物业管理已成为住户、购房者和业主的共同心声。当调查中问及“如果物业由您来管理，您将采取哪些措施”时，被调查者有64.7%的人回答将以竞标方式聘请物管公司；47.8%的人愿意选择引入沿海优秀物管公司来管理；70.7%的人认为需要增进物管公司与住房的交流；60.9%的人认为要对现有物管公司工作人员进行业务培训；只有10.6%的人选择了辞退物管公司，由住户自行管理。要改变物业管理不如人意的状况，在物管行业引入竞争机制，引进沿海优秀物管公司，努力提高本地物管公司的管理水平和业务素质，进一步增进物管公司与住户的交流。在国家宏观经济状况利于房市的情况下，房地产商也要针对市场需求，加强研究，打造适销对路的产品，打造优质品牌。