2001年湖南省房价平稳上扬 市场需求持续增长

    2001年，国家继续采取积极的财政政策和稳健的货币政策，扩大固定资产投资，激活房地产市场，拉动内需，促进了经济快速发展。随着住房改革不断深入，货币分房办法全面实施，国家相继采取提高公有住房销售和租赁价格、加强经济适用房认购和销售管理、提高土地出让价格、土地交易以拍卖方式进行等政策措施，促进了房地产市场的繁荣与发展。2001年，我省房地产市场稳步升温，土地交易价格上涨3.3%，房屋销售价格上涨1.9%，房屋租赁价格微降0.4%。

    一、房价平稳运行

    2001年，全省房价水平承上年止跌上扬之势，呈现稳中有升的良好态势。与上年相比，房地产价格总指数上涨1.6%，升幅提高0.6个百分点。其主要特点是：

    (一)房屋销售价格波动较小

    2001年，全省房屋销售平均价格指数为101.9%。其中，一季度为101.6%、二季度为102.2%、三季度为102.1%、四季度为101.8%。这种小幅振荡的发展趋势一方面说明市场购房需求比较旺盛，另一方面也说明房地产市场发育日趋成熟和理性，并未因为需求增长而拉动价格的大幅上扬。
    1.商品房销售价格水平稳步上扬。2001年，全省商品房销售价格指数为102.5%。其中，一季度为102.2%、二季度为102.6%、三季度为102.6%、四季度为102.6%。在商品房销售中，受经济适用房销售价格上涨4%、高档公寓上涨3.4%、高层住宅上涨2.7%的推动，全省商品住宅类的销售价格上升了2.7个百分点。得益于经济持续增长对商业用房、写字楼等的需求扩张，非住宅类商品房的销售价格水平较上年有所回升，年度销售价格指数为101.9%，其中商业用房和写字楼的销售价格指数分别为101.8%和101.9%。
    2.公房交易价格和私有住房销售有不同程度上升。随着房改政策的实施，近几年来公房交易价格不断上调。2001年，公房交易价格指数为102.3%。近几年来，越来越多的私房和房改房走向市场，其价格呈平稳中略有上升之势。2001年，私有住房销售价格指数为100.5%。

    （二）房屋租赁价格逐季回落

    2001年，全省房地产租赁价格总指数为99.6%。其中，一季度为 101.1%，二季度为100.6%，三季度为100.6%，四季度为96.2%，呈逐季回落态势。引起房屋季度租赁价格逐季回落的主要原因是：一方面，受经济环境和深沪股市从四、五月份以来的不断回调的影响，市场有效需求逐步减少；另一方面，由于2001年全省商品房销售形势较好，新开发的房地产项目主要通过销售形式完成，也相应减少了租赁市场的需求。

    1.住宅类租赁价格上涨0.1%。2001年，住宅类租赁价格较上年下跌0.1%。从各季的价格走势来看，也呈逐季回落态势：一季度最高，为102.0%；四季度最低，为96.1%。住宅类租赁价格的逐季回落主要是由于私房租赁价格回落所致，据部分中介机构和私房业主反映：在过去的一年里，住宅越来越难以租出好价钱。

    2.办公用房租赁价格微弱上涨。2001年全省办公用房租赁价格指数为100.1%。从各季度办公用房租赁价格指数分类来看，呈现出高标准写字楼租赁价格坚挺、普通办公用房租赁价格走低的特征（见表一）。

    3.商业用房租赁价格变化灵活。在房地产租赁中，商业用房租赁价格变化最为灵活，也最容易受市场经济环境变化的影响。2001年，全省商业用房租赁价格指数为99.8%，租赁价格平均水平并未高于上年。从全年的变化形势来看，全省商业用房租赁价格水平从一季度的最高点开始表现出回落特征，并在四季度时落到最低点，四个季度的指数分别为101.5%、100.9%、100.9%和95.7%。
    4.厂房仓库租赁价格水平下跌1.4个百分点。2001年，全省厂房仓库租赁情况整体上不是十分理想，全年租赁价格水平较上年下跌了1.4个百分点。引起厂房仓库房租赁价格水平下跌主要是仓库租赁价格未能走出低谷所致。相比之下，工业厂房类的租赁价格水平则表现的较为乐观，各个季度的租赁价格均达到或稍高于上年同期水平 (见表二)。


    （三）土地交易价格持续上扬
    全省土地交易价格保持了持续上涨的势头。2001年，我省土地交易价格比上年上涨3.3%。其中，一季度上涨3.9%、二季度上涨3.0%、三季度上涨3.9%、四季度上涨2.5%。土地交易价格水平的上涨，主要是因为土地属于稀缺资源，加之城市建设步伐加快、城市规模不断扩张。例如，长沙市政府制定的《长沙市中长期社会发展战略纲要》，到2015年，市区人口将达到300万（现为170万），市区面积将达到350平方公里（现为118平方公里），从而将成为全国有较大影响的区域性中心城市。城市建设大规模扩张，为加快房地产业的发展提供了一次绝好的机会。可以预见，随着城市城区扩建计划的实施，我省土地交易价格将步入一个持续走强的发展阶段。

    二、市场需求持续增长

    2001年，在房地产价格指数平稳上升的同时，市场需求日益旺盛，商品房的开发与销售在上年大幅度增长的基础上，进一步保持了持续增长的良好势头。

    （一）销量持续增加，空置面积缩水
    2001年，全省商品房建筑面积为1234万平方米，比上年增长18.8%；商品房销售面积为444.41万平方米，增长17.6%。在销售面积大幅增长的同时，空置面积得到一定的消化，市场空置面积呈缩水倾向。2001年商品房空置面积为199.37万平方米，比上年下降1.9%。

    （二）投资大幅增长带动房地产建设

    2001年，全省房地产开发完成投资106.32 亿元，比上年增长42.1 %。其中，商品房建设投资68.35亿元，比上年增长44.0 %。 统计资料显示，大幅增长的投资主要用于新开工房屋。2001年，全省房地产竣工面积为654.34 万平方米，比上年增长20.6 %；新开工面积为727.37万平方米，增长21.5%。

    （三）土地开发投资降温，开发面积缩减，但后市发展看好

    在省委、省政府的统一部署下，各级政府对房地产进行了调控和规范，避免了房地产市场无序和过热的现象。2001年，全省完成土地开发投资10.55亿元，比上年下降13.0%。投资的下降，使土地开发面积相应缩减。2001年，全省土地开发面积为34.19万平方米，同比下降6.8%。
    基于入世、我省经济持续稳定地增长、城市化进程的步伐加快等因素，房地产开发商对后市发展极为看好，他们大量购置土地，为后市发展打下了良好的基础。2001年，全省土地购置面积512.31万平方米，比上年增长32.3%。当然，土地购置只是为后期开发提供了一个必要的条件，开发商在运作过程中应该更多地注重整体投资组合，尽量避免因后续资金不足而影响整个公司的运营。

    （四）规范经济适用住房建设，促进市场全面健康发展

    为了规范房地产市场，进一步引导企业步入良性市场竞争轨道，各级政府停止了对用地规模达不到经济适用住宅小区建设要求的项目的审批，对经济适用住房建设进行了进一步规范。即便如此，经济适用住房仍是左右全省房地产市场的重要组成部分。可以说，加强经济适用住房的开发与管理，在一定时期内仍是促进我省房地产市场健康、快速发展的有效途径。

    （五）政策利好，入市宜早

    目前，全省房地产市场面临一次极好的发展机遇，这就是来自政策性的两大利好因素，即大规模旧城改造和城市建设中长期发展战略目标的确立。

    1.旧城改造使得房地产市场需求扩大。2001年，由于我省各地都在进行大规模的旧城改造和路网建设，且拆迁工作主要是实施货币补偿和安置房的办法，使一部分拆迁户加入到购房者的行列，市场需求迅速扩大。据有关部门预计，今后几年我省城市拆迁面积和拆迁安置用房的需求量将进一步增加。针对新的市场需求，有关开发商应加强市场需求研究，利用政策的支持，打造适销对路的产品。

    2.城市扩张带来新的机遇。随着城市化进程的加速，全省每年要新开发大量土地，城市人口将大量增加，每年要解决数万个家庭的住房问题，每年商品住宅的需求则要以百万平方米为单位来增加。面对如此良好的市场机遇，各开发商在市场发展中也不可盲目乐观。市场是柄双刃剑，有机遇、也有风险，只有适应市场的发展，企业才能赢得市场，才能迎来房地产市场的黄金时期。

    （六）市民收入增加，支付能力上升。

    1999年以来，我省商品房销售对象从以集体为主逐步过渡到以个人为主。2001年，我省商品住宅销售面积为396.77万平方米，其中售给个人330.97万平方米。城镇居民收入的变化，直接影响其个人购房的货币支付能力和水平，也直接影响房地产市场的发展及房地产价格的走向。据城镇居民抽样调查资料显示，2001年，全省城镇居民人均可支配收入为6780.6元，比上年增长9.0%，是10年前（1992年）的3.1倍。居民收入的稳步增长，进一步提高了住房消费的货币支付能力。2001年湖南城镇居民人均用于购房和建房支出达357.17元，比上年增长90.4%。


执笔：蔡红宇
核稿：周碧红