湖南乡村农户建房投资现状及前景

    农户建房投资是湖南农村固定资产投资的主要构成部分，一度占据了全省农村固定资产投资的半壁江山，是拉动全省农村固定资产投资增长的重要力量，但随着2000年农户建房投资增速减缓，直至2001呈现负增长，反而极大阻碍了农村固定资产投资的快速增长。农户房屋现状如何？建房情况怎样？农户建房今后如何发展？带着这些问题，省农调队于2001年底针对农户建房情况进行了一次专项调查。
    一、基本情况及农户房屋特点
    本次调查共抽取15个县29个村10002个农户，分别分布在长沙（1190户）、株洲（595户）、衡阳（1529户）、邵阳（829户）、岳阳（198户）、常德（1700户）、益阳（1215户）、郴州（668户）、永州（404户）、怀化（1250户）和娄底（424户）11个市。调查结果显示：被调查的农户平均家庭人口规模为3.97人，人均可支配收入为2176元；平均每户房屋面积为168平方米，其中住宅面积149平方米，按人口平均计算，人均房屋面积42.3平方米，其中住宅37.5平方米。总的来看，农户住房较为宽松，房屋质量提高，农户建房在满足基本生活需要以后，正向着楼房化、成套化方向发展。
    （一）房屋使用上，住宅占据主要部分
    被调查农户共有房屋168.05万平方米，其中，住宅148.84万平方米，占88.6%；厂房0.26万平方米，占0.2%；仓库1.51万平方米，占0.9%；商业营业用房2.55万平方米，占1.5%；其他用途房屋14.8万平方米，占8.8%。可以看出农村第二、三产业欠发达，表现在厂房、商业营业用房比重低，而住宅、农业生产用房占房屋的绝大部分。
    （二）房屋空间上，住宅由平房向楼房发展
    被调查的农户拥有住宅面积148.84万平方米，其中，楼房面积105.4万平方米，占70.8%；砖瓦平房面积34.87万平方米，占23.4%；土坯或茅草房5.08万平方米，占3.4%；其他房屋3.49万平方米，占2.4%。楼房面积占住宅面积的三分之二以上。从被调查户近两年建房情况看，2000年新建住宅7.67万平方米，其中楼房面积6.11万平方米，比重达到了79.6%；2001年新建住宅6.61万平方米，其中楼房面积5.7万平方米，占住宅面积的比重进一步提高到86.3%，比上年高6.7百分点，楼房化趋势明显。
    (三）房屋构造上，逐步向钢筋混凝土结构发展
    被调查农户的房屋中，砖木结构房屋面积占55.3%，列第一位；钢筋混凝土结构房屋比重达到了21.3%，列第二位；其他结构占23.4%。
    （四）房屋造价上，商业营业用房最高
    从调查的情况看，商业营业用房每平方米价值406.9元，列第一位；住宅每平方米价值165.3元，列第二位；厂房、仓库、其他用房依次为131.3元、92元、88.6元，分列第三、四、五位。
     二、农户建房前景分析
    （一）农户建房将步入稳步发展阶段
    1、农户建房在经过八九十年代的高速发展之后，未来一段时期快速增加的可能性不大
    根据调查数据计算农户房屋面积年均增长速度，70年代为8.6%，80年代为10.5%，90年代为8.2%，2000年至今为4.9%。从70年代到2001年的三十多年里，前30年湖南农户房屋面积保持了强劲的增长势头，但2000年以后增长速度明显放慢。从图表中可以看出，这一时期农户房屋面积发展变化大致可以划分成三个阶段。第一阶段：1971年至1989年，农户房屋面积加速增长。特别是改革开放以后，随着农民收入的增加，农户建房在80年代抛起了高潮，抽样调查数据汇总显示：农户80年代建设的房屋面积占现有房屋总面积的26%。第二阶段：1990年至1999年，速度有所放缓，但仍以较快的速度增长。这10年间，农户房屋面积在经过前期快速增加，住房状况逐步改善的基础上，仍以较快的速度发展，取得了不俗的成绩，增长速度虽不及前些年份，但却是建设房屋面积最多的时期，该时期农户建设房屋面积占现有房屋总面积的49.7%。第三阶段：2000年至今，房屋面积增长速度明显减慢，总体上呈低位运行的态势。从上述分析中看出，我省农户房屋面积经过了一个加速增长、减速增长再至低速增长的过程，呈现明显的阶段性特征。相应的农户房屋面积增量（即当年新建面积）变化上，1999年农户新建房屋面积较上年增长12%，2000年较上年增长3.9%，2001年较上年减少10.3%。同时，由于房屋具有使用期限长、投资大的特点，盖房是农户一生中的几件大事之一，住房条件业已改善的农户不会轻易再行建房。据此推断，我省农户住房在经过较长时间快速增长，状况大为改善以后，当年新建房屋面积在今后一段时间里快速增加的可能性不大。
    2、农户建房意愿较强与面临困难突出
    根据调查汇总，调查户中有1486户准备在未来三年内新建房屋，占调查户的14.9%。若这些潜在的建房户在时间上均匀分布，今后三年每年建房户为495户，与调查户中2000年有412户、2001年有353户新建房屋相比，建房户明显增多，整体上表现出较强的建房愿望。
    但是，农户普遍反映建房开支大，建房不易。根据调查数据测算，农户新建房屋栋平花费3.2万元左右，要在近几年内实现建房梦，即使过去一直开源节支、精打细算，也至少需要10年以上的积累储备。对三年内准备新建房屋的农户按人均可支配收入分组，1100元以下的有210户，意味着14.1%的低收入户要实现建房愿望需要更长时间的积累储备，因为在这样的低收入水平下进行必要的生活消费之后，用以积累的资金不多，很难完成建房所需的资金储备。资金制约是农户建房的最大困难。
    3、房屋陈旧、面积小是建房的主要动因，显示农户房屋建设仍有潜力可挖
    三年内准备新建房屋的农户调查数据汇总：人平房屋面积27.1平方米，其中住宅23.7平方米，比三年内无建房打算的农户分别少17.9平方米、16.2平方米，少60.2%和59.4%；住宅中楼房比重为18.8%，房屋中钢筋混凝土结构比重为4.1%，比三年内不准备新建房屋的农户分别低57.6个百分点、19.1个百分点；按房屋建成年代划分，70年代及以前建造的比重为45.3%，90年代及以后建成的仅占15.2%，比三年内无建房打算的农户高34个分点、低48.5个百分点。据此分析，房屋面积相对较小，房屋陈旧、档次低是促使农户建房的主要原因。而这次被调查的农户中，766户人均居住面积在15平方米以下，并且30.7%的房屋在70年代以前建造，住宅中楼房比重仅为13.8%，房屋陈旧落后。这些农户虽然在此次调查中回答不准备在三年内建房，但是随着人民对生活水平要求的提高，必将成为潜在的建房户，而且这些农户当中不乏收入较高者，其中136户人均可支配收入均在2500元以上，完全有可能成为现实的建房者。
    综合以上三方面因素，今后一段时间里，农户新建房屋将呈现稳步增加的特点，但增长速度不会太快。
    （二）房屋建设逐步向适用、舒适方向发展，房屋装饰、装修投资将较快增加
    改革开放以来，随着农民收入的增加，经过一轮房屋建设高潮后，农村人均住房面积由1978年 的10.5平方米增加到现在的30多平方米。农村住房在数量上基本满足人民生活需后，正由数量扩张为主向质量提高方向发展，更加注重房屋的功能和结构，农民已不满足于过去传统的建房模式，转而要求更舒适、更具现代生活水准的居住模式。从农户近几年新建的房屋看，楼房、成套住房比重逐年提高。同时，对于前期房屋建设高峰中，由于相互攀比造成的“大而空”、“外表华丽、内部粗糙”的房屋状况，一些先富裕起来的农民已将改善自己的居住条件作为头等大事，促使农村房屋装饰、装修快速兴起。
    三、加快农村住房建设、促进农村投资增长的建议
    （一）加快小城镇建设，带动农村建房
    随着我省工业化、城镇化、农业产业化建设力度的加大，小城镇建设将摆在更加突出的地位，成为农村经济建设和投资的主要场所。小城镇建设要充分抓住这一契机，完善各项机制，优化经济发展环境，增强小城镇经济集聚和辐射带动能力，将广大农村中的经济能人尽快引导进入到小城镇建设中来，激活农村个村投资，带动农村住房建设。
    （二）推进农业结构调整和农业产业化经营，增加农民收入，特别要增加低收入阶层的收入
    要引导农户投资，增加农户投资，提高农户投资能力，关键在于增加农民收入。随着农业经济发展到一个新的阶段后，增加农民收入成为加强和巩固农业基础地位的重要任务，社会各界和各级政府对如何增加农民收入进行了积极有效的探索，当前，推进农业结构调整、提高农业素质和效益已成为增加农民收入的重要手段和措施。在实施农业结构调整的过程中，由于多方面因素的制约，有些地方、有些项目可能在短期内还产生不了明显的增收效果，但这并不应当成为延缓或是放弃农业结构调整的原因。实施农业结构调整和产业化经营可以从三个方面入手：一是“公司+农户”的模式，发挥公司连接市场和农户的纽带作用，较好地解决千家万户农民进市场的难题；二是“一地一品”的模式，做大做强地方名、特、优产品，扩大影响，提高规模效益；三是各级政府要切实转变工作作风，少指令、多指导、多服务，加强市场信息服务和技术服务，尊重农民的意愿，维护农民的经营自主权。

承办：农调队
执笔：张吉世
核稿：周碧红