湖南房地产开发步入快车道

    作为五大消费热点之一的房地产开发投资，在住房商品化推动、住房信贷政策调整和居民投资意识增强、消费不断升温以及建筑市场、房地产市场秩序进一步规范等一系列利好政策措施的影响下，我省呈现出快速发展的良好态势，主要特点是：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；土地开发投资和开发面积成倍增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格持续攀升；商品房施工面积、新开工面积和竣工面积不断扩大；各级政府消化空置面积的努力初见成效。房地产市场呈现产销两旺的良好局面。

一、当前我省房地产开发投资的主要特点

    （一）房地产开发投资高速增长
    从1998年起，我省房地产开发摆脱了低速和负增长的局面，开始步入第二个高峰期，进入快速发展阶段，投资增速连续四年逐步抬高，分别为23.8%、31.8%、34.8%和42.1%；今年以来，我省房地产开发投资规模继续扩大，增长速度明显加快。截至7月底，全省房地产开发完成投资60.16亿元，比去年同期增长65.3%，明显高于去年同期增长39.9%的速度，也大大高于今年同期国有及其他类型固定资产投资增长27.6%的速度，增速仅次于西藏（1.9倍）、江西（85.8%）和山西(66.2%)，在全国排第四位。房地产开发投资的快速增长，使其占国有及其他单位固定资产投资的比重也逐年提高，所占比重由1998年的7.9%上升到2001年的13.3%，到今年达到16%，比1998年同期提高了8.1个百分点，成为拉动投资增长的重要力量。各市、州除张家界市投资下降外，其他市、州均呈增长态势，其中长沙（95.1%）、郴州（1.2倍）、娄底（93.1%）、湘西自治州（75.5%）等市、州增速均高于全省平均水平。7月份湖南国房景气指数值为109点，全省房地产开发仍处在景气空间运行。

    （二）投资结构进一步改善，非国有投资成为新的投资增长点
    在投资快速增长的同时，房地产开发的物业结构和投资主体得到优化和改善。一是住宅投资增速减缓、比重下降；商业营业用房和办公楼投资增速加快，比重上升。1-7月全省住宅建设完成投资34.13亿元，比重由上年的65.9%下降至今年的56.7%，下降9.2个百分点；商业营业用房完成投资8.89亿元，同比增长1.4倍，占全部房地产开发投资的比重达到14.8%，比去年同期提高3.8个百分点；办公楼完成投资2.77亿元，同比增长1.5倍，比重达到4.6%，比去年同期提高1.4个百分点。二是非国有投资提速，比重提高。1-7月在全省房地产开发投资中，国有投资完成11.33亿元，所占比重持续下降，由1998年同期的38.4%下降至今年的18.8%；而非国有投资完成48.83亿元，比重由1998年的61.6%提高到81.2%。如长沙市的房地产开发企业中，今年完成房地产开发投资居前几位的大多是非国有企业，像湖南省恒广发展有限公司（1.3亿元）、湖南顺天房地产开发有限责任公司(1.15亿元)等。非国有投资的广泛启动，有力地推动了我省房地产开发持续、快速和健康发展。
    （三）房地产市场呈现出产销两旺的势头
    由于城市建设步伐加快、人们投资观念转变以及存款利率下调，一部分人已经逐渐把投资眼光从银行转向房产或股票，房地产市场出现了产销两旺的局面，商品房预售面积大幅增长。1、1-7月全省商品房屋施工面积达1273.4万平方米，同比增长40%；新开工面积和竣工面积分别为453.76和182万平方米，分别比去年同期增长50.7%和51.1%；2、今年1-7月全省销售商品房屋面积176.07万平方米，比去年同期增长64.6%，比上月提高15.5个百分点。其中，住宅、办公楼和商业营业用房销售面积分别为155.92、2.12和15.99万平方米，同比分别增长65.6%、3.3倍和58.5%；3、1-7月商品房屋完成销售额24.45亿元，同比增长1倍。到7月底，全省商品房平均销售价格为1389元/平方米，比去年同期增长21.6%，比上月高出158元/平方米，商品房销售价格指数达到1999年以来历史同期最高点，为108.4点。其中，商品住宅平均销售价格为1214元/平方米，比去年同期增长16.7%。4、随着房地产市场的整体启动，我省商品房屋预售面积大幅增长，一些高收入阶层纷纷把资金投入到商品房屋中进行长期投资，有的楼盘尚未完工，如长沙市黄兴南路商业步行街临街铺面、马王堆陶瓷建材市场商业住宅和铺面等，就差不多已被预定一空。截至7月底全省商品房屋预售面积达124.71万平方米，同比增长94.8%。其中，办公楼和商业营业用房预售面积成倍增长，增长幅度分别达1.5倍和2.5倍。
    （四）开发以住宅为主，个人仍是购房主体
    由于福利分房的取消，商品住宅需求增加，虽然住宅投资比重有所下降，但商品住宅仍是房地产开发的主体。今年前7个月，全省商品住宅开发投资34.13亿元，占全省房地产开发投资的56.7%；住宅施工面积985.53万平方米，同比增长39.8%，所占比重为77.4%；新开工住宅面积369.35万平方米，同比增长57.6%，占新开工房屋面积的81.4%，比重比去年同期提高3.6个百分点；商品住宅销售155.92万平方米，同比增长65.6%，占所有商品房屋销售面积的88.6%，住宅销售面积首次超过住宅竣工面积(151.33万平方米)。受房改政策的推动，居民个人购房十分踊跃。1-7月全省销售给个人的商品房屋面积为139.06万平方米，比去年同期增长46.9%，占全部商品房销售面积的79.0%，比上月提高2个百分点。其中，住宅销售面积130.31万平方米，同比增长46.9%；办公楼和商业营业用房销售面积分别为0.94和6.54万平方米，同比增长30倍和17.4%，反映出住房制度改革以后居民购房意识增强，个人购房已成为商品房销售市场中的决定性力量。

    （五）土地购置、开发面积和土地开发投资高速增长
    1-7月全省房地产开发企业共购置土地面积达234.54万平方米，比去年同期增长42%；完成开发土地面积175.46万平方米，比去年同期增长1倍；完成土地开发投资9.43亿元，比去年同期增长1.1倍。仅长沙市今年开发土地面积就达104.14万平方米。土地购置与土地开发面积的大幅增长，既为以后商品房开发的持续增长奠定了基础，也表明房地产开发商对我省未来房地产市场开发前景的看好。
   （六）房地产开发资金结构进一步改善
    截至7月底，全省房地产开发共到位资金96.83亿元，比去年同期增长80.0%，比上月高4.5个百分点，资金到位速度明显快于房地产开发投资的增长速度。在全部资金来源中，比重最大的是企业自筹资金，占43.6%，为36.03亿元，比去年同期增长1.2倍，增幅高于资金来源中其他各类资金的增长速度；其次是其他资金，占34.1%，同比增长57.8%，而其他资金快速增长的主要原因是定金及预收款的迅速增加，比去年同期增长63.6%，比上月高2.3个百分点，这表明商品房预售占有相当的份额，市场仍有较大潜力。国家预算内资金逐年减少，自筹和其他资金成为主要资金来源，房地产开发已进入主要依靠企业自身和市场力量进行发展的阶段。

    （七）商品房空置总量呈下降趋势
    随着全省范围旧城区改造的展开，动迁安置以及良好的商品房销售态势对空置商品房的消化、吸纳均起到了一定的积极作用。1-7月全省商品房空置面积为83.89万平方米，比去年同期下降20.9%，其中，商品住宅空置面积60.34万平方米，同比下降29.6%。

二、当前我省房地产开发面临的四大问题

    （一）房地产开发企业规模小，资质低
    今年全省经过年检合格的房地产开发企业达1659家，而实际有开发工作量的为729家，占43.9%，还不到总数的一半。其中，资质等级二级及二级以上的企业95家，占有开发工作量企业总数的   13%，在全省房地产开发投资所占的份额仅为三成左右；而三级及三级以下企业共634家，占到企业总数的87%，完成房地产开发投资比重达到将近七成。这说明我省房地产开发企业规模小，资质低，与当前房地产开发企业提倡规模经营，树立品牌效应，逐步走向规范和成熟的市场极不适应，我省房地产业的这种松散局面已经成为制约产业发展的主要原因。
    （二）商品房销售价格仍然偏高
    截至7月底，全省商品房平均销售价格为1389元/平方米，比去年同期增长21.6%，主要原因一是价格性能比提高，如功能、环境、科技含量和配套水平提高，带动了房价上涨；二是土地实行拍卖后，造成商品房每平方米造价成本增加，这其中又以长沙市的房价为最高，平均达到1979元/平方米，商品房销售价格居高不下将直接影响到城镇居民的住房购买力。目前我省城镇居民人均可支配收入为4203元，比去年同期增长9.4 %，城镇居民可支配收入增长幅度远低于商品房价的上涨幅度，既不利于居民扩大住房消费，也制约了商品房市场的发展。
    （三）空置一年以上的商品房面积增加
    随着房地产开发的不断升温，房地产开发的新理念新品种层出不穷，市民的置业观念也在升级换代，使原先一些品质较低、配套设施不完善和环境不理想的商品房屋（特别是空置一年以上的）卖不出去，造成积压。加之商品房销售价格与居民收入存在较大的差距，致使我省空置一年以上的商品房屋面积有所上升。截至7月底，空置一年以上商品房屋面积40.14万平方米，同比增长7.3%。其中,住宅空置28.33万平方米，与去年基本持平；办公楼和商业营业用房分别空置1.85和8.96万平方米，同比分别增长1.2倍和23.4%。
    （四）地区发展不平衡
    近几年湖南房地产开发业虽然发展较快，但是由于全省各地经济发展、居民收入水平、住房消费观念不同，造成房地产开发投资在全省的发展不够均衡，并且市与市之间差距较大。如长沙市1-7月房地产开发完成投资31.97亿元，同比增长95.1%，占全省的份额在一半以上，而其它市州房地产开发投资均在5亿元以下。全省6家资质等级为一级的企业，长沙市就占了5 家。而中西部地区一些市州房地产开发投资额虽大幅增长，如娄底市（93.1%）、湘西自治州（75.5%）等，其投资总额分别只有8112万元、9916万元，占全省的比重仅为1.3%和1.6%，所占份额很小。如何加快我省中西部房地产业的发展步伐，进而推动全省房地产业的全面发展是一个值得思考的问题。

三、坚持走以市场为导向，大力培育房地产业发展的路子

    国家为了保持房地产业的健康、持续发展，明确要求：当前的工作应是一手抓发展，重点是发展适应中低收入家庭需求的经济适用房；一手抓调控，重点是建立防止“房地产过热”的调控机制。为此，建议政府部门把房地产业作为湖南未来经济增长的重要新兴产业来加以培育，出台相应政策和法规，引导和规范市场，为我省房地产业发展创造良好的市场环境。
    一是充分发挥政府职能，控制总量，调整结构。要在充分分析市场需求的基础上，确定与当地经济发展、市场需求相适应的建设规模和各类商品房的合理比例，实现房地产市场供给与需求的平衡。要强化城市规划和土地供应的管理，严格控制新增土地供应总量。对尚未开工建设的项目用地进行清理，依法打击炒买炒卖土地行为。按有关文件精神切实规范企事业单位租赁和开发经营农户承包地行为。
    二是以充分满足中低收入家庭住房需求为目标，大力发展经济适用住房。目前，市场上房屋价格偏高，主要是由于所开发的房屋档次较高，其主要销售对象着眼于高收入家庭，但高收入家庭在数量上居少数，市场容量终归有限，而占绝大多数的普通居民，尤其是中低收入家庭的居民是市场的主体，其住房需求还没有得到应有的重视。因此，要充分考虑市场需求的多样性、层次性和阶段性，把满足普通居民的住房需求作为一个重要的发展战略，以保证房地产开发业的长期稳定发展；其次要继续鼓励工矿区和企事业单位利用自有土地，在符合城市规划和建设用地计划的前提下，组织职工集资、合作建房，多渠道满足中低收入家庭的住房问题。
    三是进一步加快住房建设，扩大住房消费，减少商品房空置量。一方面要不断增加住房建设投资，改善住房供应，提高住房品质，充分满足城乡人民日益增长的住房需求；另一方面要鼓励个人住房消费，增加住房有效需求，把住房建设的发展建立在扩大有效需求的基础上；三是加强促销，对于因基础设施配套不齐而造成的积压房（特别是空置一年以上的），应设法尽快解决配套问题或将其转化为经济适用房、拆迁安置房等，以促进其交易。
    四是充分发挥金融对房地产市场的调控作用。当前既要鼓励房地产市场发展又要防范金融风险。具体措施包括：1、进一步加大个人住房抵押贷款的比例，提高居民购房的支付能力；2、会同中国人民银行研究鼓励适销对路的经济适用住房、危旧房改造等项目贷款的政策；3、严格执行开发项目贷款的发放条件，并加强监管；4、推行以贷款额为保险计算基数，减轻贷款人的负担，从而促进个人住房贷款的发展；5、加快发展专业性住房贷款担保公司，提高居民个人贷款的信用度。
    五是严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业的新开工项目。强化房地产开发项目资本金制度和项目手册制度，加强对房地产开发建设全过程的监控，防止“半拉子”工程的产生。加快清理房地产开发企业和施工企业的“三角债”，对行为不规范的房地产开发企业予以曝光和严肃查处。

承办：投资处
执笔：俞峰
核稿：周碧红