湖南房地产开发投资增幅回落 销售回升

　  房地产业作为国民经济的基础性产业部门，其产业链条长，投资乘数效应明显，兼有投资与消费双重功能，对于促进消费，扩大内需，拉动经济增长具有重要的支撑作用。但受全球金融危机和世界经济增长趋缓的影响，自2008年6月开始，全省房地产开发投资增幅逐月快速回落，销售面积大幅下降。今年一季度，全省房地产开发投资增幅创近十年来的新低。可喜的是，全省商品房价稳定，市场销售小幅上升，房地产业显现止跌回升迹象。

　  一、从投资生产情况看，全省开发投资增幅回落

　 （一）投资规模增长趋缓，完成投资增幅创新低。一季度，全省房地产开发计划总投资3539.83亿元，增长13%，增速同比下降47.8个百分点。实际完成投资159.09亿元，增长10.6%，增速同比下降22.1个百分点，比2008年4季度回落8.2个百分点，投资增速为1998年2季度以来的最低。

　  （二）土地购置和完成开发面积下降，开发投资大幅减少。一季度，全省房地产企业购置土地面积293.74万平方米，下降20.4%，与上年同期增长29.8%、2008年4季度增长8.7%形成较大反差。完成土地开发面积225.02万平米，下降35.7%,与上年同期增长148.3%、2008年4季度增长2.6%有天壤之别。土地开发投资8.06亿元，下降49.2%，与上年同期增长20.6%、2008年4季度增长11.4%形成强烈对比。

　  （三）商品房屋施工面积快速增长，新开工建设不足。一季度，全省商品房屋施工面积7715.72万平方米，增长42.1%，增幅同比提高10.9个百分点，比2008年4季度提高21个百分点。其中，新开工面积1072.57万平方米，增长6.9%，增幅同比下降8.9个百分点，比2008年4季度下降0.2个百分点。

　  （四）资金到位增幅高于完成投资，企业自筹资金减少。一季度，全省房地产开发资金实际到位511.21亿元，增长33.2%，增幅同比提高0.8个百分点，比2008年4季度提高18.6个百分点，比实际完成投资增幅高出22.6个百分点。其中，上年结转资金204.6亿元，增长58%；国内贷款74.59亿元，增长62.1%；消费者订金及预付款62.75亿元，增长25.9%。但由于开发企业利润下降，销售资金回笼迟缓等原因，一季度，开发企业自筹资金114.43亿元，同比下降7.6%。

　  二、从市场销售情况看，显现止跌回升迹象

　  由于各级政府在春节前后相继出台了一系列房地产优惠政策和扩大内需的措施，全省商品房屋销售面积和销售额同比均有增长，但增幅同比回落。一季度，全省商品房屋销售面积457.44万平方米，增长6.2%，增幅同比下降18个百分点；与2008年4季度销售面积下降13.1%形成反差，显现止跌回升迹象。其中，住宅销售面积431.46万平方米，增长9.8%，增幅同比下降13.5个百分点，与2008年4季度销售面积下降13.6%形成对比。商品房屋销售额116.52亿元，增长8.3%，增幅同比下降26.5个百分点。其中，住宅销售额104.77亿元，增长14.4%，增幅同比下降21.2个百分点。

　  随着销售的止跌回升，全省商品房屋空置面积减少。3月末，全省商品房屋空置面积243.94万平方米，比2008年4季度末期的空置面积减少66.63万平方米；但同比增长80.0%，快于销售增长，全省商品房屋空置面积占到销售规模的53.3%。

　  三、从市场销售价格看，商品房屋均价稳中有升

　  一季度，全省商品房屋平均建安成本为1835元/平方米，增长21.7%。房屋建安成本的快速上升，一定程度上支撑了商品房屋销售均价的稳中有升。一季度，全省商品房屋均价为2547元/平方米，分别比2008年1-4季度每平方米上涨49元、110元、143元和200元，房屋均价走出了2008年逐季走低的趋势，止跌回涨。其中，商品住宅均价为2428元/平方米，分别比2008年1-4季度每平方米上涨99元、159元、207元和272元。

　  四、从扩大内需看，房地产业贡献率下降

　  一季度，全省房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为16.9%，同比下降4.7个百分点；对全社会投资增长的贡献率为5.5%，同比下降26.7个百分点。商品房屋销售额占全社会商品零售额的比重为10.2%，同比下降1个百分点，对全社会消费增长的贡献率为5.0%，同比下降13.2个百分点。

　  五、走势预计

　  随着近期一系列扩大内需政策和各种优惠促销措施的落实，市场信心将会逐步稳定回升，预计全省商品房屋销售面积将会在下半年进一步放量，全年可望实现销售面积增长10%以上。

　  随着销售的止跌回升，开发投资信心也将逐步恢复，预计全年实现开发投资增长15%以上。

　  但由于供需双方自2008年6月开始相峙观望至今的结果是，开发企业采取送装修、送公摊面积、送汽车，地方政府给补贴，银行信贷降息等各种刺激消费、扩大内需等措施，全省商品房屋均价稳中有升，超出了消费者预期，一定程度上迫使部分非刚性需求者的继续观望，全省房地产市场真正回暖还需待以时日。

　  六、几点建议

　  （一）进一步明确公共住房政策是房地产业发展的根本导向。1998年，我国借鉴新加坡和香港经验，出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》的文件，从此确立了我国公共住房政策的层级结构，明确提出了建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，即：最低收入家庭租用政府或单位提供的廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，其他高收入家庭购买或租赁市场价商品住房。随后，《公积金管理条例》、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》等先后出台。基于这一构架，目前我国已初步形成了一个由经济适用房制度、廉租房制度、商品房市场，以及住房公积金制度等相结合的公共住房政策体系，这一公共住房政策，是全省房地产业发展的根本导向。

　  （二）进一步明确各级地方政府在房地产业发展中的地位与作用。各级地方政府作为房地产业发展的宏观调控者，其地位与作用极为特殊。第一，政府是公共住房政策执行、实现居者有其屋的社会保障者，是提供廉租房、经济适用房的主要责任人。第二，政府是房地产市场的监控者和管理者，担负着维护房地产市场秩序、实现公平交易的重要职责。第三，政府是房地产市场的获利者，是土地供应、房地产市场交易等各个环节中的税费受益者。三重身份，决定了政府在房地产业发展中的特殊性身份。

　  （三）提供廉租房、经济适用房等保障性住房，是政府的根本职责；进一步弱化商品房市场的直接参与是核心。

　  1、执行公共住房政策，保障中低收入家庭的基本居住需求，是各级政府义不容辞的重要职责。政府应该多层次、多渠道、分阶段提供资金保障，扩大中低收入者的受益面。

　  2、弱化商品房市场的直接参与，让市场自动调节供需双方的供需平衡，自行调节房价。政府无需直接动用财政资金救助商品房屋开发商和商品房屋消费者。政府的职责主要在于打击市场垄断、哄抬房价、恶意炒作等不法商人，维护市场秩序和公平性。

　  3、地方政府的财税收入，不能过分依靠、依赖单一的房地产市场，不能把房地产市场作为地方政府财税的主要支撑。政府如果以受益人身份救市，会造成一定的负面影响。政府要积极引导、正面宣传，消除中低收入群体购买超过自身消费能力的不切实际的购房冲动，将中低收入群体引导、规劝到廉租房、经济适用房的需求上去。

承办：投资处
执笔：赵敬明 陈艳平
核稿：张映欣
责编：黄湘冀