扩规模 降成本 促消费

　  房地产作为国民经济的基础性产业，其产业链条长，关联度高，带动力强，兼有投资与消费双重功能，对于扩大内需，促进消费，拉动经济增长，维护社会稳定等具有极其重要的现实意义。但受全球金融危机和世界经济增长趋缓的影响，自2008年6月开始，湖南房地产开发投资增幅逐月快速回落，市场销售大幅下滑。进入2009年，投资增速继续下滑，增幅创近10年来的新低；市场销售逐月升温，房价稳中有涨。

　  一、从供给看，开发投资继续低迷

　  上半年，全省房地产开发计划总投资4204.94亿元，增长11.5%，增速比1-5月提高2.9个百分点，投资信心有所恢复。完成投资441.94亿元，增长6.1%,同比下降24.1个百分点，比1-5月下降2.5个百分点，增幅创近10年来的新低，开发企业更趋理性。完成投资占全社会固定资产投资的比重为14.6%，同比下降4.7个百分点。

　  上半年，全省房地产开发施工面积9520.74万平方米，增长24.5%，比1-5月回落3.3个百分点。其中，新开工面积1843万平方米，下降21.9%，比1-5月降幅扩大1.6个百分点。其中，6月份当月新开工面积304.13万平方米，比5月份增长39%。竣工面积1110.07万平方米，增长42%，比1-5月下降9.3个百分点。土地购置面积496.91万平方米，下降36.9%，比1-5月降幅缩小2.7个百分点。完成土地开发面积535.87万平方米，下降20.2%，比1-5月降幅扩大6.5个百分点。

　  二、从需求看，市场销售继续升温

　  上半年，全省商品房屋销售面积1332.87万平方米，增长26.8%，比1-5月提高5个百分点。其中，商品住宅销售面积1251.7万平方米，增长30.9%，比1-5月提高4.6个百分点。完成销售额339.82亿元，增长32.7%，比1-5月提高1.8个百分点，占全社会消费品零售总额的14.9%，占比同比上升1.5个百分点。其中，商品住宅销售额302.82亿元，增长39.6%。

　  建筑面积在90平方米以下的住宅销售快速增长，上半年商品住宅销售面积中90平方米以下住宅共销售183.87万平方米，占全部商品住宅销售面积的14.7%，增长95.9%。建筑面积在90-140平方米的商品住宅仍然是市场销售的主体，上半年共销售579.59万平米，占全部商品住宅销售面积的46.3%，增长35.9%。建筑面积在140平方米以上的住宅销售增长相对较慢，销售面积405.45万平方米，占全部商品住宅销售面积的32.4%，增长15.2%。经济适用房销售面积40.9万平方米，占全部商品住宅销售面积的3.3%，增长50.4%。

　  随着竣工面积增长快于销售面积增长，全省空置面积增长有所加快。6月末，全省商品房屋空置面积341.21万平方米，增长41.3%，比5月末加快4.6个百分点。其中，住宅空置203.61万平米，增长43.5%，比5月末加快15.1个百分点。

　  三、从房价看，同比上涨，增幅放缓；环比下降

　  上半年，全省商品房屋销售均价2551元/平方米，同比增长4.6%，比1-5月下降2.9%，其中，住宅均价2419元/平方米，同比增长6.6%，比1-5月下降3%。

　  四、从资金看，资金回笼有所加快，各项应付款上升

　  上半年，全省房地产开发到位资金779.68亿元，增长6.2%，与完成开发投资增速基本持平。在全部资金来源中，其他资金为主体，实际到位255.31亿元，占全部资金来源的32.7%；增长最快，达34.1%。其中，订金及预收款到位138.26亿元，同比增长20.6%；个人按揭贷款达70.29亿元，增长79.6%，比5月份提高24.4个百分点。企业自筹资金占有较大份额，实际到位246.28亿元，占全部资金来源的31.6%。但由于企业自筹资金主要由销售收入、企业利润、施工方垫资等转变而来，而今年前几个月的市场销售相对于去年同期很不景气，企业自筹资金同比下降2.9%。三是上年节余156.64亿元，占全部资金来源的20.1%，同比下降9%。四是银行贷款119亿元，占全部资金来源的15.3%，同比增长4.4%。
由于资金到位不充裕，自筹资金和上年结余同比减少，截至6月底，全省房地产开发企业本年各项应付款达157.34亿元，大幅增长78.9%。其中，工程应付款71.7亿元，增长 60.5%。

　  五、主要问题

　  当前，全省房地产业发展遇到的主要问题，一是开发投资表现低迷，新开工面积不足。二是企业开发资金链仍然紧绷。

　  六、后期预计

　  随着全省城市化进程的加速推进，棚户区改造速度的加快，以及全国经济增长企稳回升和居民预期收入水平的提高，预计全省商品房市场旺销势头还将持续。随着市场旺销，存量房源加速递减，资金回笼进一步加快，预计全省开发投资即将跟进，在建的9521万平方米商品房屋会加速竣工，商品房源供应有一定的保障，房价也将继续维持稳定。实际上，5、6月份的全省房地产业已有所表现：一是旺销促开发，按照目前全省每月平均销售商品住宅200万平方米左右估计，全省当前空置商品住宅面积仅够50天的销售量,开发投资跟进已有动力，全省开发计划总投资有所加快；二是少数企业购地已有进展；三是新开工面积略有增加；四是销售资金回笼加快。

　  七、三点建议

　  促进全省房地产市场持续健康稳定发展，是提高居民居住水平，改善居住品质，满足人民群众对住房日益增长需求的需要；也是促进消费，扩大内需，拉动经济持续快速增长的有力措施，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

　  一是应继续扩大开发投资。2000-2008年，全省房地产累计开发投资3562.08亿元，占GDP的比重仅为6.3%，比全国平均占比低2.2个百分点，开发投资规模还有较大的提升空间。因此，各级政府还应加大对房地产企业的支持力度，在信用担保、信贷发放等方面给予支持，进一步缓解开发企业的资金紧张局面，进一步加大全省商品房屋的开发投资。

　  二是应进一步降低开发成本。2003-2008年，全省房地产开发地价占房价的比重为30.4%，其中2008年的占比为30.8%，均超过了国土资源部最近公布的全国商品房屋地价占房价的比重在15-30%之间，平均为23.2%的水平，表明全省房地产开发成本还有下调空间。开发成本是直接影响房价的主要因素之一，降低开发成本对于扩大消费市场规模具有重要意义。

　  三是应继续大力促进销费。2000-2008年，全省商品房屋累计销售额占全社会消费品零售总额的比重为10.9%，比全国平均占比低10.6个百分点，说明全省商品房屋消费规模还有较大提升空间。因此，各级政府应以进一步提振房地产市场消费信心为主题，在消费政策方面更加倾向于消费市场，进一步消化存量，优化增量。

承办：投资处
执笔：陈艳平
核稿：张映欣
责编：黄湘冀