商品房屋持续热销 投资增速有所回落

　　1-4月，全省房地产发展情况总体良好，房地产开发投资小幅增长，企业到位资金充足，施工面积增速加大，商品房屋持续热销。但房地产开发投资增幅回落以及新建商品房屋销售价格持续上涨给全省房地产健康发展也带来不小压力，值得关注。

　　一、全省房地产市场主要特点

　　（一）商品房屋持续热销，中小户型住宅贡献突出。1-4月，全省共销售商品房屋1262.76万平方米，同比增长38.6%，比去年同期高59.9个百分点，但比今年一季度回落0.5个百分点；商品房屋销售面积增速比全国平均增速高0.6个百分点，在31个省份中排第13位，在中部六省中排名第三。其中，住宅销售1163.23万平方米，同比增长38.8%，比去年同期提高61.4个百分点。从单月销售情况来看，4月份商品房屋销售面积348.15万平方米，环比下降13.8%，其中，住宅销售面积325.59万平方米，环比下降13.5%。

　　从住宅户型来看，1-4月，144平米以上大户型住宅销售面积202.72万平方米，同比增长2.1%，比住宅销售面积增速低36.7个百分点；144以下中小户型住宅销售面积960.51万平方米，增长50.3%，比住宅销售面积增速高11.5个百分点，占住宅销售面积的比重为82.6%，比去年同期提高6.3个百分点；中小户型住宅销售面积对住宅销售面积增长的贡献率高达98.7%，拉动住宅销售面积增长38.3个百分点。

　　1-4月，全省商品房屋销售额559.72亿元，同比增长61.7%，比去年同期提高84.7个百分点，其中，住宅销售额479.76亿元，同比增长60.5%。4月份商品房屋销售额154.84万元，环比下降7.8%，其中，住宅销售额137.22万元，环比下降8.3%。

　　（二）房地产开发投资小幅增长，增幅环比回落。1-4月，全省房地产开发完成投资586.33亿元，同比增长12%，增幅比去年同期低5.1个百分点，比一季度回落3个百分点。从工程用途构成来看，住宅完成投资411.28亿元，增长10.4%，比一季度回落5.5个百分点；办公楼完成投资20.12亿元，下降11.7%；商业营业用房完成投资80.04亿元，增长43.1%，比一季度提高8.8个百分点，占房地产开发投资的比重为13.7%，比去年同期提高3个百分点。

　　（三）房地产开发企业资金充足，到位资金增速高于投资增速。1-4月，全省房地产开发企业本年到位资金1134.68亿元，同比增长31.9%，比去年同期高30.2个百分点，高出房地产开发投资增速19.9个百分点。由于今年以来商品房屋销售状况持续走高，定金及预付款和个人按揭贷款分别到位330.73亿元和154.21亿元，增长58.3%和35.6%，比本年到位资金增速高26.4和3.7个百分点。

　　（四）商品房屋施工规模进一步扩大，新开工面积降幅持续收窄。1-4月，全省商品房屋施工面积18049.38万平方米，同比增长13.6%，比去年同期高12.5个百分点，为去年4月以来最高增幅，其中，住宅施工面积14014.12万平方米，增长11.4%。商品房屋新开工面积2374.63万平方米，下降0.4%，比去年同期高2.2个百分点，为一年来最低降幅，其中，住宅新开工面积1878.58万平方米，增长5.2%。

　　（五）待售面积增速继续回落。1-4月，全省商品房屋待售面积1877.57万平方米，比一季度减少10.6万平方米，同比增长31.1%，比去年同期回落22.4个百分点，比一季度回落2.1个百分点。其中，待售1-3年商品房屋面积1083.33万平方米，比一季度减少49.19万平方米，增长35.5%，比去年同期回落25.6个百分点，比一季度回落7.2个百分点。

　　二、值得关注的问题及原因分析

　　（一）房地产开发投资增幅回落。1-4月，全省房地产开发完成投资586.33亿元，同比增长12%，增幅比去年同期低5.1个百分点，比一季度回落3个百分点。房地产开发投资增幅比全国平均水平低9.1个百分点，在31个省市自治区中排名第28，在中部六省中排名垫底。增幅回落的原因主要有如下几点：

　　1、各级“国五条”实施细则出台。2月20日国务院常务会议确定了《五项加强房地产市场调控的政策措施》，简称《新国五条》。3月31日长沙市人民政府出台了《长沙市国五条细则》，公布了长沙市2013年新建商品住房价格控制目标。湖南省的国五条细则也将于近日正式出台，这些强有力的调控措施相继颁布，进一步坚定了房地产调控措施不放松的决心，冲击了开发商的投资信心。

　　2、新开工项目不足。1-4月，全省新开工房地产开发项目108个，比去年同期减少61个，同比下降 36.1%；新开工项目完成投资43.13亿元，比去年同期少2.5亿元，下降5.5%。

　　3、长沙市房地产开发投资下降，对全省产生较大影响。1-4月，省会长沙市房地产开发投资273.1亿元，同比下降5.2%，增幅比全省房地产开发投资增幅低17.2个百分点；长沙市房地产开发投资占全省的比重为46.6%，下降了8.4个百分点，负拉动全省房地产开发投资增幅2.8个百分点。

　　（二）商品房屋供应量下降。一是2012年新开工面积不足影响期房供应量。2012年，全省房屋新开工面积持续同比下降，全年同比下降9.4%。其中，住宅新开工面积下降13.9%。二是1-4月竣工面积同比下降影响现房供应量。1-4月，全省房屋竣工面积1164.59万平方米，同比下降15.1%。其中，住宅竣工面积945.86万平方米，下降16.1%。全省共竣工住宅80011套，比去年同期减少17073套，下降17.6%。

　　（三）房地产企业购置土地均价增长较快。1-4月，全省本年土地购置面积238.1万平方米，同比下降4.1%；土地成交价款46.45亿元，增长22.3%；土地出让均价为1951.03元/平方米，同比增长27.6%，土地出让均价为近一年来的最高值。

　　三、促进全省房地产市场健康发展的几点建议

　　（一）严格执行“国五条”实施细则，防止个税转嫁。调控细则在保护刚性需求及改善型需求的同时，能有效遏制投资、投机等不合理需求，若能严格执行，必将对销售价格产生积极影响。同时，进一步明确地方细则对二手房交易过程中的个税缴纳问题，同时对将20%的个税转嫁购房者，需要明确审核，以保护购房者的正当权益。

　　（二）加快住宅建设力度，促进项目落地开工。针对目前房地产开发投资及新开工规模双双低走的态势，应加快落实年度任务，积极筹备项目供地、规划等前期工作，落实相应资金，促进项目落地开工。

　　（三）增加普通商品住宅用地，有效控制商品房屋销售价格持续上涨。今年以来，全省土地一级市场出让价格不断上涨，一定程度上助推了商品房屋销售价格水涨船高。下一阶段应加大普通商品住房供地幅度和力度，从而增加中小户型建设规模，进一步改善房地产开发结构。

承办：投资处
执笔人：俞  峰  田  原  倪凡伟
核稿：李跃辉
责编：黄湘冀