2012年湖南房地产市场运行情况及发展趋势

　　2012年,在房地产调控政策不断升级和深化下,湖南房地产开发投资持续下降，商品房屋销售比上年大幅下降，房地产开发商信心不足，消费者观望情绪较浓。 

　　一、2012年湖南房地产市场运行基本情况 

　　（一）房地产开发投资增幅趋于平稳。2012年，全省共完成房地产开发投资2210.52亿元，同比增长13.7%，比上年同期回落15.4个百分点,比上半年、三季度分别提高0.9个和1.4个百分点，增速在全国排第22位，在中部六省位居第5位。其中，完成住宅开发投资1572.67亿元，增长5.7%，比上年同期回落25.1个百分点,比上半年、三季度分别提高4.4和4.6个百分点。 

　　（二）房地产用地供应总量下降，降幅收窄,出让价格小幅上涨。据省国土资源厅数据,2012年，全省房地产用地供应量为5556.7公顷,同比下降15.4%,比上年同期回落22.3个百分点。其中，商服用地供应量为1526.9公顷，下降4.1%，比上年同期回落14.9个百分点；住宅用地供应量4029.8公顷，下降18.9%，同比回落24.5个百分点。房地产用地出让均价为1464.2元/平方米，上涨5.6%，比上年同期回落35.4个百分点。其中，商服用地出让均价为1475.4元/平方米，下降14.4%，比上年同期回落74.9个百分点；住宅用地出让均价为1458.6元/平方米，上涨16.9%，比上年同期回落14.2个百分点。 

　　（三）施工规模逐步回升，竣工面积增幅回落。2012年,全省商品房屋施工面积2.14亿平方米,同比增长5%,比上年同期回落18.3个百分点,比一、二、三季度分别提高1.4个、4.2个和5.3个百分点。其中,住宅施工面积1.68亿平方米，增长2.2%，比上年同期回落19.1个百分点，比一、二、三季度分别提高0.8个、4.3个和5.1个百分点。纵观全年，商品房屋施工规模增速与房地产开发投资增速趋势较为一致，至三季度不断回落至负增长，随后逐步回升。全省商品房屋竣工面积4457.97万平方米，增长7.5%，比上年同期回落9.9个百分点，比一、二、三季度分别回落36.9个、16.4个和15.5个百分点。其中，住宅竣工面积3688.55万平方米，增长7.3%，比上年同期回落8.5个百分点，比一、二、三季度分别回落35个、15个和13.9个百分点。 

　　（四）房屋销售情况回暖态势明显，中小户型住宅贡献较大。2012年，全省商品房屋销售面积5150.48万平方米，同比增长5.1%，比一、二、三季度分别提高28.1个、17.5个和12.6个百分点，增速在全国排第14位，在中部六省中位居第2位。在一季度的大幅下降之后，商品房屋销售情况逐月回暖，从1-11月开始实现了正增长。其中，住宅销售面积4664.08万平方米，增长4.7%，比一、二、三季度分别提高30个、17.1个和13.7个百分点。从住宅结构来看，144平米以下中小户型住宅销售面积3595.32万平方米，增长15.9%，比住宅销售面积增速高11.2个百分点，对住宅销售面积增长的贡献率高达236.2%；144平米以上住宅销售面积1068.76万平方米，下降21%，比住宅销售面积增速低25.7个百分点。全省商品房屋销售额2085.22亿元，增长12.3%，比一、二、三季度分别提高36.7个、17.7个和12.4个百分点。其中，住宅销售额1711.54亿元，增长9%，比一、二、三季度分别提高35.7个、18个和14.6个百分点。

　　（五）企业去库存化压力有所缓解。2012年，全省商品房屋待售面积1563.39万平方米，同比增长23%，比一、二、三季度分别降低28.6个、42.8个和31.8个百分点，比上年同期降低37.1个百分点。其中，住宅待售面积1103.96万平方米，增长25.4%，比上年同期降低48.4个百分点,比一、二、三季度分别降低30.1个、47.9个和37.5个百分点。 

　　（六）房地产企业规模进一步扩大。2012年，全省房地产企业资产总计7310.79亿元，同比增长17.8%；主营业务收入1384.49亿元，增长14.2%；实现营业利润77.3亿元，增长3.8%；主营业务税金及附加109.51亿元，增长15.6%。从平均规模来看，全省房地产企业平均资产2.05亿元，增长16.4%；平均主营业务收入3884.64万元，增长12.9%；平均营业利润216.89万元，增长2.6%。 

　　二、2012年全省房地产市场值得关注的问题 

　　（一）住宅类投资力度减弱。2012年，全省住宅开发投资1572.67亿元，同比增长5.7%，增速比房地产开发投资增速低8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为71.1%，比上年同期下降5.4个百分点。办公楼、商业营业用房和其他房屋的占比分别为3.3%、12.3%和13.3%，比上年同期分别提高0.7个、2个和2.8个百分点。

　　从施工面积来看,全省住宅施工面积1.68亿平方米,增长2.2%,增速比商品房屋施工面积低2.8个百分点。住宅施工面积占商品房屋施工面积的比重为78.5%，比上年同期下降2.1个百分点。办公楼、商业营业用房和其他房屋的占比分别为2.1%、9.7%和9.7%，比上年同期分别提高0.7、0.4和1个百分点。 

　　（二）企业资金压力依然存在。2012年，全省房地产企业到位资金2902.66亿元，同比增长6.7%，比开发投资增速低7个百分点，比上年低18.3个百分点。其中，自筹资金和定金及预收款增幅回落明显，分别比上年低22.9和15个百分点。 

　　（三）新开工面积下降明显。2012年，全省商品房屋新开工面积6631.62万平方米，同比下降9.4%，比上年同期低20.5个百分点，比房屋施工面积低14.4个百分点；商品房屋新开工面积增幅在全国31个省区中排第21位,比上年同期下降2位,在中部六省中排名末尾,比上年同期下降2位。其中，住宅新开工面积5053.52万平方米，下降13.9%，比上年同期低20.8个百分点，比住宅施工面积低16.1个百分点。

　　（四）地区发展不平衡。从完成投资看，长沙市完成开发投资1032亿元，同比增长11.7%，占全省的比重为46.7%。娄底、张家界、怀化增速迅猛,同比增速分别为53.3%、52.4%和39.7%，分别比全省平均增速高39.6个、38.7个和26个百分点；湘西、岳阳、永州、株洲四个市州增速在5%以内，分别为4.1%、3.4%、0.9%和0.7%。 

　　从销售看,长沙市商品房屋销售面积1526.93万平方米，增长1.2%，占全省的比重为29.6%。怀化、娄底、湘西、岳阳销售增势明显，商品房屋销售面积增速分别为52.1%、35.7%、30.4%和25.8%，分别比全省平均增速高47个、30.6个、 25.3个和20.7个百分点；株洲、衡阳、常德、张家界四个市州商品房屋销售面积均为负增长，增速分别为-11.1%、-12.4%、-20%和-39.1%。　

　　三、2013年房地产市场发展趋势研判 

　　2013年湖南省房地产市场将会在严厉的调控措施和反弹的购房需求的双重作用下，呈现出开发下行，销售较快增长的态势。 

　　（一）房地产开发投资增速回稳。一方面， 2012年土地供应量下降明显，企业所得到的国内贷款增速也持续走低，制约了房地产开发投资的增长；另一方面，2012年全省新开工项目和新开工面积同比都出现了下降，这将使得2013年的续建项目和续建工程随之减少，开发投资增速和施工规模增速都将下行。随着经济下行压力加大和商品房屋供给不足的预期，土地供应量将会增加，这在2012年第四季度已见端倪，届时，新开工项目投资将会有所增加，房地产开发投资增速将会趋于平稳。 

　　（二）市场销售量同比较快增长。三大因素助推市场销售量提速。一是刚性需求和改善性需求将会得到释放，2012年商品房屋销售面积增速明显低于近年来的平均水平，为2008年国际金融危机之后的最低值，各类住房需求都得到压抑，四季度开始，中小户型住宅销售率先提速，助力商品房屋销售回暖，2013年将会继续这一现象。二是居民收入增加较快，房价则相对较为稳定，居民购买力得到进一步增强。三是城镇化的提速将会激发更多的市场需求。 

　　四、促进房地产业健康发展的建议 

　　（一）加强市场引导。房地产有关管理部门应统筹布局，引导市场适度调节，使商品房屋的供给略大于需求。优化房屋结构，减少低利用率项目的审批，增加商品房屋类型和层次，大力推进保障性安居工程建设，满足不同人群的住房需求。 

　　（二）增加普通住宅用地供给。保持合理、稳定的商品房用地供应规模，提高供地成功率，控制溢价率，合理安排土地出让节奏和时序，防止土地供应量较大浮动。适度增加住宅用地供应量，加大土地市场信息公开力度，及时编制住房供地计划并向社会公布，促进土地市场平稳运行。 

　　（三）拓展企业融资渠道。构建多元化的融资渠道，支持企业通过债券、股权、基金、信托产品等多重渠道筹措资金，促进信息公开，加大监管和规范力度，积极引导社会资金进入，促进房地产业平稳健康发展。

承办:投资处
执笔:田  原  倪凡伟
核稿：李跃辉
责编：黄湘冀