房地产企业开发信心不减 期待科学稳定的长效调控政策

　　房地产业关系居民生活条件的改善，是重要的民生工程，同时又是支柱产业，事关经济稳定发展大局。当前，长沙市房地产开发投资占全省的比重达43.9%，商品房屋销售额占全省的45.9%，长沙市房地产发展状况对全省房地产市场起关键性作用。为了解今年全省房地产开发经营走势，近期，省统计局联合长沙市统计局对房地产企业开展了问卷调查，调查对象为规模较大的63家房地产开发企业，其中有56家企业提交了调查问卷。调查结果显示，多数企业对2014年长沙房地产开发经营谨慎乐观，并认为房价将保持平稳增长态势。 

　　一、问卷调查情况 

　　（一）近九成企业投资意愿不减。被调查的56家开发企业中，89.3%的企业认为2014年本企业房地产开发投资将比上年增长或者持平，其中，认为增速超过20%的有4家企业，占企业总数的7.1%；认为增速在10%—20%的有5家企业，占企业总数的8.9%；认为增速在10%以下的有41家企业，占企业总数的73.2%。有6家企业认为2014年本企业房地产开发投资会比上年下降，占企业总数的10.7%，其中，有3家企业认为会下降20%以上，占企业总数的5.4%。房地产企业对2014年开发投资的意愿，与长沙市近年来房地产开发投资整体状况基本一致。从2010年以来，长沙市房地产开发投资增速逐年回落，2013年，长沙市完成房地产开发投资1153.61亿元，同比增长11.8%，为近年来的最低水平。综合房地产市场形势，2014年，长沙市房地产开发投资出现较大幅度增长的可能性不大，将呈温和增长态势。 

　　（二）市场销售形势是决定投资的首要因素。在问到2014年本企业增加或者减少房地产开发投资主要原因时，36.6%的企业认为房地产销售好坏及市场未来景气程度决定投资规模，20.1%的企业认为企业开发资金保障好坏影响开发投资力度，16.4%的企业认为当前房地产调控政策走向不明朗使企业投资趋于谨慎，只有6%的企业认为土地供应紧张造成开发投资下降。 

　　（三）七成以上企业对商品房销售谨慎乐观。被调查的56家房地产开发企业中，71.4%的企业认为2014年本企业商品房销售面积比上年增长或者持平，其中，认为增速超过20%的有6家企业，占企业总数的10.7%；认为增速在10%—20%的有4家企业，占企业总数的7.1%；认为增速在10%以下的有30家企业，占企业总数的53.6%。有16家企业认为2014年本企业品房销售面积比上年下降，占企业总数的28.6%，其中，有2家企业认为会下降20%以上，占企业总数的3.6%。 

　　（四）销售抑制受政策影响较大。在问到制约长沙市房地产销售增长的原因时，18.5%的房地产开发企业认为政府出台的房地产限购和限贷政策抑制了房地产销售；15.2%的房地产开发企业认为市场待售面积过大、自身楼盘情况不理想等因素限制本企业销售增长。在问到支撑长沙市房地产销售增长的原因时，16.3%的房地产开发企业认为当前长沙市房价处于合理水平；12.0%的房地产开发企业认为刚性需求大；8.7%的房地产开发企业认为投资前景看好。 

　　（五）四成企业看涨房价。被调查的56家房地产开发企业中，24家企业认为2014年本企业商品房价格会有不同程度的上涨，占企业总数的42.8%，其中，认为涨幅在10%以内的企业有19家，占企业总数的33.9%；32家企业认为2014年本企业商品房价格与上年持平，占企业总数的57.1%。没有企业认为2014年本企业商品房价格会下降。 

　　（六）“两限”政策对抑制房价上涨发挥了积极作用。在问到当前实施的商品房限购限贷政策对抑制房价上涨起到的效果时，53家企业认为有成效，占企业总数的94.6%，其中，23家企业认为限购限贷政策对抑制房价上涨效果明显，占企业总数的41.1%；30家企业认为限购限贷政策对抑制房价上涨有成效，但成效一般，占企业总数的53.6%。只有3家企业认为限购限贷政策对抑制房价上涨没有发挥作用，占企业总数的5.4%。 

　　（七）“两限”政策对住房改善性需求产生不利影响。在问到当前实施的商品房限购限贷政策对住房改善性需求影响时，55家企业认为产生了不利影响，占企业总数的98.2%，其中，18家企业认为不利影响大，占企业总数的32.1%；37家企业认为有一定影响但不是很大，占企业总数的66.1%。只有1家企业认为没有影响，占企业总数的1.8%。 

　　（八）改革土地供应制度成为建立房地产调控长效机制的首选。在问到政府应如何建立房地产调控长效机制时，51.5%的企业认为应该改革土地供应制度；28.8%的企业认为应该改革房地产资金贷款制度；12.1%的企业认为应该加大保障房供应力度；7.6%的企业认为应该开征房地产税。被调查企业普遍认为，政府应当评估前一阶段调控政策实施效果，从集体土地流转、税制改革、保障性安居工程建设等长效机制的具体环节上优化调控政策组合，细化调控政策的执行措施，加大调控力度，提高调控的效率和成果。 

　　二、促进房地产业持续健康发展的建议 

　　当前，全省房地产市场供需基本平衡，房地产企业对房地产开发经营信心较高。下阶段，要继续认真贯彻落实好国家宏观调控政策，结合湖南实际，加强监管，确保房地产市场长期稳定健康发展。 

　　（一）把握供地节奏，降低土地成本。土地供给是房地产开发源头，土地出让情况直接反映了房地产市场热度，并影响下一阶段房地产发展状况和方向。一方面，土地价格不断上扬，直接导致房屋价格快速上涨；另一方面，土地出让收入占地方财政收入比重过高，使地方政府过度依赖土地财政。因此，严格土地准入条件，严格限制别墅类住宅和容积率小于1.0等粗放的用地类型供给，精简程序，提高效率，降低土地成本。在供地环节中，根据各类城市商品房待售面积增长和供需变化等情况，适当把握供地节奏，均衡供应土地。加大普通住房土地供应力度，提高土地利用率。加强土地的供后监管，加大对企业的闲置土地的解困、盘活、监测、督用、处罚力度。 

　　（二）深化保障方式，突出保障重点。为大力推进保障性安居工程建设，全省先后出台了一系列文件，要求不断创新建设模式，着力在保障方式上求突破、求创新。对不同类型的保障性住房需求采取不同的保障措施和方式，在资金投入、房屋来源、租赁补贴上采用更加灵活有效的处理方法，逐步扩大保障范围。按照“分层次、多途径、全覆盖”的住房保障发展思路，分类确定保障方式，不断完善保障体系。在重点突破中带动住房保障工作的整体推进，做到住房保障的重点契合民生、成效惠及民生、政策维护民生。制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严把工程质量关、对象准入关、公平分配关，健全规划、土地供应、房屋质量、准入与退出机制。 

　　（三）加强房地产贷款监管，拓展企业融资渠道。加强房地产开发贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。加快建立个人征信系统，完善房地产抵押登记制度，严厉打击各种骗贷骗资行为。构建多元化的融资渠道，支持企业通过债券、股权、基金、信托产品等多重渠道筹措资金，促进信息公开，加大监管和规范力度，积极引导社会资金进入，促进房地产业平稳健康发展。

承办：投资处
执笔：倪凡伟  胡  维
核稿：周颖江
责编：黄湘冀