市场调整持续 回暖态势初显

　　前三季度，湖南房地产市场依然处于调整期，商品房销售面积和销售额降幅继续扩大，房地产用地供应量同比减少，房地产开发企业资金到位情况依然偏紧。但房地产开发投资增速连续回升，商品房施工面积增速企稳，新开工面积降幅不断收窄，房地产相关政策也频出利好，销售逐步回落的状况有望在四季度有所缓解。 

　　一、全省房地产市场运行情况 

　　（一）商品房销售面积和销售额连续七个月同比下降。1-9月，全省商品房销售面积3245.62万平方米，同比下降12.1%，降幅比1-8月扩大1.1个百分点，比上半年扩大2.7个百分点。其中，住宅销售面积2927.31万平方米，下降13.1%，降幅比1-8月扩大1个百分点；办公楼销售面积36.23万平方米，下降36.8%；商业营业用房销售面积232.87万平方米，增长10.4%。全省商品房销售额1401.5亿元，下降13.4%，降幅比1-8月扩大0.2个百分点，比上半年扩大3.1个百分点，其中，住宅销售额1145.74亿元，下降15.7%，降幅比1-8月扩大0.7个百分点。 

　　（二）商品房销售下降幅度快于全国平均水平。1-9月，全省商品房销售面积降幅比全国平均降幅高3.5个百分点，在全国排第19位；商品房销售额降幅比全国平均降幅高4.5个百分点，在全国排第23位。在中部六省中，商品房销售面积和销售额增速均居末位。全省14个市州中，商品房销售面积同比增长和同比下降的市州各有一半。长株潭地区普遍销售不振，共销售1326.91万平方米，下降25.9%，占全省销售面积的40.9%，同比下降了7.6个百分点，其中，省会长沙市销售946.41万平方米，下降25.5%。邵阳市商品房销售154.43万平方米，增长42.3%，继续领跑湖南。 

　　（三）房地产用地供应总量同比减少。1-9月，全省房地产用地供应量为3573公顷，同比减少8.5%，其中，商服用地1206公顷，减少6.9%，住宅用地2367公顷，减少9.2%。房地产用地供应量为近五年同期最低值，且比近五年平均值低205公顷。全省房地产用地出让总价款581.36亿元，减少4.9%，其中，商服用地216.23亿元，减少4.2%，住宅用地365.13亿元，减少5.3%。 

　　（四）房地产开发企业销售回笼资金降幅扩大。1-9月，全省房地产开发企业本年到位资金2540.01亿元，同比增长0.3%，比1-8月回落0.2个百分点，比房地产开发投资增速低12个百分点。本年到位资金状况不佳的主要原因就是销售回笼不力，定金及预售款723.4亿元，下降8.4%，降幅比1-8月扩大0.4个百分点，个人按揭贷款351.85亿元，下降5.3%，降幅比1-8月扩大1个百分点。 

　　（五）房地产开发投资增速连续四个月回升。1-9月，全省房地产开发完成投资1991.67亿元，同比增长12.3%，比1-8月提高0.5个百分点，比上半年提高1.5个百分点。9月当月完成投资265.92亿元，同比增长13.9%，环比多完成25.98亿元，环比增长10.8%。 

　　1-9月，全省住宅完成投资1381.09亿元，增长10.9%，比1-8月提高0.8个百分点，其中，90-144平米住宅完成投资882.12亿元，增长18.6%，增速比住宅投资增速高7.7个百分点，对住宅投资增长的贡献率高达101.9%，占住宅投资的比重为64.1%，同比提高4.1个百分点。办公楼和商业营业用房分别完成投资84.76亿元和280.65亿元，增长45.1%和15.6%，比房地产开发投资增速高32.8和3.3个百分点。

　　（六）商品房施工面积增速小幅回升。1-9月，全省商品房施工面积25084.37万平方米，同比增长12.5%，比1-8月提高1.3个百分点，其中，住宅施工面积18719.35万平方米，增长8.4%，比1-8月提高1.6个百分点。全省商品房新开工面积5639.5万平方米，同比下降7.7%，虽然持续下降态势，但降幅已连续5个月收窄，比1-8月收窄了5.3个百分点，其中，住宅新开工面积4070.13万平方米，下降25.1%，降幅比1-8月收窄5.4个百分点。 

　　二、当前房地产市场形势研判及趋势分析 

　　（一）当前房地产市场形势判断 

　　1、发展势头总体良好。今年以来，湖南房地产市场下滑与去年同期增速快、总量大有较大关系，总体来看，房地产市场状况依然良好。一是开发规模持续扩大。房地产开发投资增速近年来基本上一直维持在两位数的增长；商品房施工面积增速自2013年1-3月提高至13%以后，也一直维持两位数的增长；商品房新开工面积在近5年来的前三季度中仅次于形势最好的2013年。二是销售量仍处高位。近5年来的前三季度中，商品房销售面积仅次于形势最好的2013年，并且比近五年平均值多59.92万平方米。

　　2、商品房供需不平衡。目前，湖南房地产市场供大于求的局面短期内不会改变，消化库存仍是房地产市场的首要任务。1-9月，全省商品房待售面积2781.1万平方米，同比增长32.1%，楼市库存依然处于高位；与此同时，湖南城镇化发展较为缓慢，城镇住房需求仍待进一步激活。省会长沙市新建商品房批准预售面积1803.76万平方米，同比增长19.4%，供需比高达1.9:1；商品房待售面积1054.57万平方米，首次突破1000万平方米大关。 

　　（二）下阶段房地产市场趋势预测 

　　1、房地产开发投资增速持续企稳。虽然房地产开发投资已连续四个月增速回升，但由于市场供给充足，房地产开发企业资金情况不容乐观，土地供应下降，短期内房地产开发投资增速难以快速攀升。预计房地产开发投资增速将在目前区间平稳波动。 

　　2、房地产销售状况或将探底回升。9月30日，中国人民银行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，修改了首套房的认定标准，首套房贷款还清再购房可享受首套房政策；未实施或已取消限购城市，第三套住房不限贷；同时，央行重申了房贷利率下限7折的政策。这一新政将给房地产市场带来利好，进一步刺激居民的合理住房需求。虽然房贷利率几乎没有7折的可能性，但据媒体报道，已有部分商业银行出台房贷细则，落实首套房认定标准，并将房贷今年以来的上浮利率调整为基准利率。同时，房地产企业为完成全年销售目标，推出了各种优惠活动；部分地方政府也出台了减免契税、特殊人才置业补贴等措施，均对消费者有着很大的吸引力，今年以来受市场形势和氛围影响而积累的需求有望在传统旺季得到释放。 

　　三、促进房地产市场持续发展的建议 

　　（一）注重市场调节能力，去除行政干预。房地产市场回归理性，回归中低速增长是必须经过的阶段，未来仍将维持波动性平衡。政府应全面取消以抑制住房需求为取向的房地产宏观调控政策，并保持市场稳定，以纵深化、多元化的微调为主，避免出台大规模刺激政策，侧重转型和结构调整，支持自住型改善型合理需求，保障居民的居住权利。　

　　（二）确保房贷新政落地实施，做好房地产金融服务。人民银行与银监会发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对房地产市场的参与者均是一个巨大的政策利好。应敦促各大商业银行及时出台细则，落实房贷新政，降低房贷资金价格，加快房贷审批和发放效率，切实做好金融服务。同时应加强信息监测，及时防范信贷风险。 

　　（三）加快城镇化进程，推进城市棚户区改造。新型城镇化是湖南房地产市场发展的坚实后盾和潜力所在，应根据国务院《国家新型城镇化规划》及省政府《湖南推进新型程正华实施纲要（2014-2020）》的要求，进一步加快城镇化进程。推进城市旧城区、棚户区改造，协调各级政府落实省住房和城乡建设厅8月份发布的《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》，将新建保障房的方式改变为回购适当面积普通商品房的方式，鼓励被征收对象选择货币补偿并购买商品房，消化楼市库存，改善城镇居民的居住条件。 

　　（四）完善基础设施建设，提高城市吸附能力。进一步加大基础设施建设力度，完善商业、教育、医疗等各项配套设施，提高城市的宜居度和住宅小区的舒适度。大力发展相关产业，出台相关措施，鼓励人才留湘置业。 

承办：投资处
执笔：田  原 倪凡伟
核稿：周颖江
责编：黄湘冀