商品房销售加速回暖 开发投资初步企稳

　　２０１５年，房地产市场调整仍在持续，在商品房供应量整体偏大的格局下，扩需求、去库存成为市场的主要着力点。前三季度，在各类利好政策的不断刺激下，商品房销售逐步走出低迷，加速回暖。房地产开发投资在经历前８个月的连续下跌后，初步企稳，新开工面积降幅也有所收窄。

　　一、前三季度湖南房地产市场发展情况

　　（一）商品房销售面积和销售额增速位居全国前列

　　前三季度，全省商品房销售面积３９４３．８２万平方米，同比增长２１．５％，增速比１－８月提高３．１个百分点，比全国平均水平高１４．０个百分点，在全国排名第４，在中部六省中位居第一。商品房销售额１７４２．９４亿元，增长２４．４％，比１－８月提高１．２个百分点，比全国平均水平高９．１个百分点。

　　（二）房地产开发投资同比负增长，中部六省排名末位

　　前三季度，全省完成房地产开发投资１８６１．３８亿元，同比下降６．５％，降幅与１－８月持平，增速在全国排名２６位，中部六省中排名末位。从房屋类型来看，住宅完成投资１２７７．７９亿元，同比下降７．５％，降幅比１－８月扩大０．３个百分点，占房地产开发投资的比重为６８．６％，同比下降０．７个百分点。从分市州来看，长沙完成投资７７３．９０亿元，同比下降１９．９％。投资完成额负增长的还有张家界市、益阳市和娄底市。

　　（三）施工面积平稳增长，新开工面积降幅收窄　

　　前三季度，全省商品房施工面积２６４６０．８２万平方米，同比增长５．５％，比１－８月提升０．１个百分点。其中，住宅施工面积１９４３５．８０万平方米，增长３．８％，比１－８月提升０．２个百分点。商品房新开工面积４４４３．１０万平方米，下降２１．２％，降幅比１－８月收窄０．５个百分点，增速居全国第２３位、中部第４位。其中，住宅新开工面积３３０９．７３万平方米，下降１８．７％，降幅比１－８月扩大０．２个百分点。全省商品房竣工面积２２３１．４４万平方米，同比下降８．５％。其中，住宅竣工面积１７４１．９８万平方米，下降１０．６％。

　　（四）中等户型住宅销售带动作用进一步增强

　　前三季度，全省住宅销售面积３５３９．５４万平方米，同比增长２０．９％，比１－８月提高３．０个百分点。其中，９０－１４４平米中等户型住宅销售面积２４３４．６３万平方米，增长２６．５％，比住宅销售面积增速高５．６个百分点，比１－８月提高２．２个百分点，占住宅销售面积的比重为６８．８％，同比提高了３．１个百分点；而９０平米以下住宅和１４４平米以上住宅销售面积则分别增长了９．１％和９．０％。办公楼销售面积３５．８０万平方米，下降１．２％；商业营业用房销售面积２８３．９３万平方米，增长２１．９％。

　　（五）市州销售分化情况缓解

　　前三季度，省会长沙市商品房销售面积１３３１．２０万平方米，同比增长４０．７％，比全省平均水平高１９．２个百分点，比１－８月回落０．１个百分点，在全省排第二位，占全省销售面积的比重为３３．８％，比去年同期提高了４．６个百分点。长沙市对全省销售面积的贡献率高达５５．１％，拉动全省销售面积增速１１．９个百分点。与此同时，全省地区之间房地产销售分化的情况有所缓解，销售面积同比增长２０％以上的市州有７个，比上半年增加４个，有４个市州销售面积同比下降，比１－８月减少１个，比上半年减少２个。

　　（六）去库存速度加快，待售面积增速下降

　　前三季度，全省商品房待售面积３３１２．１１万平方米，比１－８月增加２．９５万平方米，同比增长１９．１％，增速比１－８月下降３．６个百分点。其中，住宅待售面积２２３７．２７万平方米，比１－８月减少６．１６万平方米，同比增长１４．３％，增速比１－８月下降３．４个百分点。

　　（七）房地产开发企业到位资金增速放缓

　　前三季度，全省房地产开发企业本年到位资金３５３７．６６亿元，同比增长０．６％，增速比１－８月回落０．９个百分点。其中，国内贷款３７７．３３亿元，下降１５．５％；自筹资金９０７．９５亿元，下降１．３％；定金及预售款７６０．２７亿元，增长５．１％；个人按揭贷款４１２．３３亿元，增长１７．２％。

　　二、四季度湖南房地产市场展望

　　（一）房地产开发投资企稳回升。前三季度，房地产开发投资处于探底状态，但下降的幅度在逐步收窄，９月初步企稳。随着销售的持续回暖及待售面积增速下降，四季度房地产开发投资有望企稳回升。一是从政策上看，前三季度，中央多次降准降息、降低首付、放松公积金信贷门槛，取消限外令，　　降低房屋转让手续费，缓解了房地产企业融资压力，释放了房地产消费需求，在目前宏观经济筑底企稳的基础尚不牢固，特别是投资放缓拖累经济增长的背景下，政策面和资金面宽松的环境目前不会改变，将促使房地产开发投资理性回归和发展。二是从市场上来看，前三季度商品房销售持续回暖，走出了持续一年的低迷期，市场的回暖将使处于观望期的房地产开发企业盘活存量土地，增加新开工项目，加快推盘速度。因此，四季度商品房新开工面积降幅将会有所收窄，开发投资将有望企稳回升，但在库存高企的大环境下，房地产开发企业开发将更趋理性，房地产开发投资总体难以出现大幅反弹。

　　（二）着力去库存仍是市场重心。前三季度，商品房销售快速回暖，一是各项稳定住房消费的政策不断产生效应，消费者购房门槛和购房成本都进一步降低。二是过去一年多的市场低迷内消费者观望情绪较浓，在市场预期发生转变的时候，积累的购房需求得以释放。三是开发商对市场形势的判断和反应更加理性，适时推出优惠策略，积极去库存，并未在市场好转时贸然提高售价，房价基本稳定。四季度，房地产市场供大于求的格局仍然持续，要保持房地产市场平稳健康发展，去库存仍将是政府和市场各方的主要着力点。从政策上看，较为宽松的购房和信贷政策基本仍将持续。从市场上看，受益于棚户区改造户安置政策的转变，在去年积累的购房需求充分释放后，城市棚户区改造的快速推进将为市场带来新的活力。而房价的稳定，去库存化的逐步推进，也为市场营造了良好空间。

　　三、促进房地产市场健康发展的建议

　　（一）提升房地产投资信心。商品房销售快速回暖，融资成本下降，房地产开发企业资金压力有所缓解，投资信心也有所恢复，在市场逐步稳定的情况下，政府应适当有序规划土地供给量，维持市场长期健康、稳定发展，进一步增强房地产企业投资信心。

　　（二）多方提振需求，稳定住房消费。坚持推进以人为本的城镇化进程，促进农村人口市民化。加快城市棚户区改造进程，创造积极条件，提供绿色通道，引导棚改户持币入市。进一步加大基础设施建设力度，完善商业、教育、医疗等各项配套设施，提高城市的宜居度和住宅小区的舒适度，大力发展相关产业，出台相关措施，鼓励产业和人员合理流向大、中、小城市创业和居住。

　　（三）积极去除库存，稳定住房价格。房地产开发企业应借助市场回暖态势，继续实施各类促销，抓紧窗口期，全力去库存。随着房地产行业环境发生变化，暴利时代结束，房地产开发企业应努力寻求转型，促进房企价值重构，根据市场需求调整结构布局，通过技术升级、互联网融合、管理优化等方式提高成本管控，促进精细化运作，积极创新金融手段，更多追求利润率的提升和现金流的稳健。

承办：投资处
执笔：谢  凡
核稿：倪凡伟
责编：黄湘冀