1-7月湖南房地产市场运行分析

　　今年前7个月，随着经济稳定增长、收入稳步提高，商品房需求持续释放，全省房地产市场呈现新建商品房销售火爆、房地产投资回升、待售面积总量减少的良好状况。但商品房供给结构性矛盾、开发企业短期信心不足等问题值得重视。

　　一、1-7月湖南房地产市场主要特点

　　（一）商品房销售快速增长

　　1-7月，湖南商品房销售保持了量价齐升的局面。商品房销售面积3570.29万平方米，同比增长25.5%，比去年同期提高7.9个百分点，各月基本保持在25%以上的增速运行。商品房销售额1678.85亿元，增长31.6%，比去年同期提高9.9个百分点，各月保持30%以上的高速增长。

　　7月当月，全省商品房销售在高位有所回落。商品房销售面积增长10.2%，比6月份增速下降19.3个百分点；商品房销售额增长10.9%，比6月份下降14.0个百分点。这种回落，或受7月湖南强降雨和气温高的短期因素影响，难以断定商品房销售出现掉头向下的拐点。

　　市州商品房销售情况都在好转。14个市州商品房销售全部实现增长；去年同期，商品房销售面积增速为负的有衡阳、张家界、益阳、永州、娄底等地。1—7月，商品房销售面积增速超过25%的地市有8个，其中郴州、张家界增速分别达47.8%、43.1%，而去年同期增速为24.3%、-22.8%。

 　　从房屋类型来看，新建商品住宅销售3210.41万平方米，同比增长25.2%；新建商业营业用房销售193.07万平方米，同比下降3.7%；新建办公楼销售58.12万平方米，同比增长132.0%。住宅销售对全省商品房销售的贡献率最大，为89.3%，拉动增长22.7个百分点。

　　小户型住宅销售增长最快。销售的住宅中，90平米以下住房销售424.58万平方米，增长47.2%，占住宅销售面积13.2%；90至144平米住房销售2258.42万平方米，增长1.3%，占住宅销售面积70.3%；144平米以上住房销售472.29万平方米，增长9.6%，占住宅销售面积14.7%；别墅、高档公寓销售55.12万平方米，增长2.3%，占住宅销售面积1.7%。

　　（二）房地产开发投资企稳回升

　　今年以来，受商品房销售火爆的鼓舞，全省开发企业加大了开发投资力度。1-7月，全省完成房地产开发投资1506.91亿元，同比增长8.1%，增幅比上半年提升0.3个百分点，为近19个月以来的高点。全省房地产开发投资连续5个月实现正增长且增幅逐月扩大，显现出湖南房地产企业投资信心有所恢复。

住宅投资是房地产开发投资的主体。从房屋类型来看，住宅完成投资970.69亿元，同比增长1.0%，增速比上半年回落1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为64.4%，同比下降4.6个百分点；商业营业用房完成投资281.87亿元，同比增长29.7%，占房地产开发投资的比重为18.7%，同比上升3.1个百分点；办公楼完成投资92.31亿元，同比增长41%；其他房屋类型完成投资162.03亿元，同比增长8.3%。

　　分市州来看，1-7月，11个市州房地产开发投资实现增长，增速居前三位的市州为张家界、长沙、岳阳，分别增长27.4%、10.6%、10.6%；完成投资下降的有邵阳、怀化、娄底三个市，同比分别下降4.0%、0.7%、0.2%。长沙完成房地产开发投资684.29亿元，占全省的45.4%。

　　（三）新开工面积、竣工面积保持较快增长

　　在商品房销售持续快速增长的刺激下，房地产开发企业信心增强。1-7月，湖南商品房施工面积26885.40万平方米，同比增长7.8%，增速比去年同期提高3.4个百分点。本年新开工面积3868.43万平方米，增长18.0%，增速比去年同期提高39.3个百分点。其中，住宅新开工面积2659.42万平方米，增长7.4%，商业营业用房新开工面积613.34万平方米，增长50.8%。湖南商品房竣工面积2378.84万平方米，增长42.1%。其中，住宅竣工面积310.68万平方米，增长43.8%。

 　　（四）去库存效果明显

　　7月末，湖南商品房待售面积3292.48万平方米，比6月末减少54.68万平方米，同比下降1.1%，这是6年以来，商品房待售面积首次负增长。商品住宅快速去库存起到了关键作用。7月末，商品住宅待售面积2059.98万平方米，同比下降8.4%，商业营业用房待售面积697.56万平方米，同比增长21.1%。据测算，7月末住宅的去化周期为15个月左右，较2015年年末缩短了2个月。

 　　（五）开发企业资金较充裕

　　销售火爆，资金快速回笼，使得房地产开发企业资金较为充裕。1-7月，湖南房地产开发企业本年到位资金3161.20亿元，同比增长6.5%，比上半年提高1.3个百分点，比完成投资多1654.30亿元。其中，国内贷款324.86亿元，增长0.6%；自筹资金710.88亿元，增长0.4%；定金及预收款662.50亿元，增长11.7%；个人按揭贷款432.90亿元，增长38.0%。个人按揭贷款对本年到位资金增长的贡献率为61.9%，是增长的主要支撑。

　　二、值得关注的问题

　　（一）商业营业用房库存多

　　1-7月，湖南商业营业用房施工面积3596.23万平方米，增长19.7%，占全部商品房施工面积的13.4%；本年新开工面积613.34万平方米，增长50.8%，占全部商品房新开工面积15.9%；销售面积为193.07万平方米，下降3.7%，占全部商品房销售面积5.4%。由于商业营业用房开发面积的高位增长与销售不畅形成剪刀差，造成其库存高企。7月末，全省商业营业用房待售面积697.56万平方米，增长21.1%。受互联网经济等新商业业态的影响，商业营业用房的销售今后也难言乐观，从待售面积与近12月月均销售面积对比来看，其去化周期将达50个月以上。

　　（二）本土房地产开发企业竞争力不强

　　2015年，全省营业收入居前10位的房地产开发企业中，本土房地产开发企业只有2家；利润总额居前10位的房地产开发企业中，本土房地产开发企业仅有1家。本土房地产开发企业的规模普遍偏小，缺少在全国甚至区域有影响力的企业，开发的楼盘品质在消费者心中的评价不高，市场竞争能力有待提高。

　　（三）　开发企业对房地产市场短期持谨慎态度

　　面对湖南城镇化率不高，商品房购买力不强的局面，房地产开发企业对房地产市场短期持谨慎态度。一是购买土地上谨慎。据省国土资源厅统计，上半年全省房地产用地供应1639.8公顷，同比减少9.3%。二是开发上谨慎。湖南省房地产开发投资和新开工面积增速在中部六省中偏慢。1-7月，全省房地产开发投资同比增长8.1%，居中部六省第4位，位居河南、江西、山西之后；商品房新开工面积增长18.0%，居中部六省第5位，位居河南、山西、安徽、湖北之后。

　　三、对策建议

　　（一）加快城市化进程

　　要促进大中城市加快发展。从目前情况看，大城市尤其是特大城市和超大城市，其占据就业、医疗、教育等资源优势，相对于小城市或者城镇来说，对购房者的吸引力更强，其资源的利用效率也更高。湖南作为中部欠发达省，要坚持“一核三极四带多点”战略，优先城市化。

　　加快长株潭一体化。与经济发达省市比，湖南省缺少经济规模大、人口数量多、辐射能力强的特大城市，要进一步完善长株潭一体化规划，加速基础设施、产业、资源等融合，做大做强“一核”，形成北与武汉南与广州相媲美的紧密城市群。

　　（二）做好农民市民化保障

　　湖南省在做大做强做优农业的同时，更要大力提高农业生产效率，提高农业生产力水平，加快农民向城市转移和流动。城市政府要为农民市民化提供良好的服务，把外来就业人员纳入社区管理服务范围，提供生活便利。加快社会保障、养老医疗保险改革，解决非户籍人员子女入托、入学等问题，解决进城农民的后顾之忧，让农民在城市安居乐业。

　　（三）推进房地产供给侧改革

　　允许房地产开发企业根据市场需求更改已拿地的开发规划，调整产品供给结构。鼓励开发价格合适、管理规范、生活舒适的商品房，满足进城农民等的需求。减少传统商业营业用房的土地供应和资金扶持。

　　（四）保持房地产政策连续稳定

　　全省房地产供大于求的格局，短期内不会发生彻底改变。房地产发展状况最终是由需求决定的，政策多变易造成房地产市场的剧烈波动。当前，较为宽松的房地产政策与房地产市场是相适应的，因此，房地产政策以稳定为宜，维护市场稳定，发挥市场的决定性作用，这对房地产市场长期健康发展尤为重要。

承办：投资处
执笔：匡浩堂
核稿：邹  阳
责编：黄湘冀