湖南省住宅建设发展历程

    湖南，这个在历史上孕育出无数英烈和名胜古迹的三湘大地，今天正以惊人的速度创造着住房建设上的新奇迹，在经济迅速发展的十几年里，我省的城市面貌和老百姓的住房条件都发生了巨大的变化，过去城市里随处可见的红砖平顶楼房，正逐步被外表装饰漂亮、户型多样、环境优美的楼房所取代。
    党的十六大报告中提出：我们要在本世纪头二十年，集中力量，全面建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会。全面建设小康社会，不仅仅是满足人民生活的基本要求，更是要从生活的质量上来一个大的飞跃，“住房”方面的小康，普遍被人们所关注。

一、国际上住房发展经历的四个发展阶段

    第一个阶段：“一户一房”，解决房荒问题，保证人均一张床，人均居住面积2平方米以上。
    第二个阶段：“人均一间房”，解决住房增量扩大问题，人均居住面积8—10平方米。
    第三个阶段：“户均一套房，人均一间房以上”，着力提高住房质量标准，并有较好的设施和舒适程度。
    第四个阶段：提高住宅总体水平，如现代化设施、环境条件、配套服务等。

二、制约住房消费的主要原因及我省住房建设的发展历程

    制约我国住房消费的主要原因在于政策上的住房消费障碍。按照宪法第十四条规定：“国家合理安排积累和消费，兼顾国家、集体和个人利益，在发展生产的基础上， 逐步改善人民的物质生活和文化生活”。基于目前的生产基础，国家的住房政策仍将住房的发展限定于住房发展的第二个扩大住房面积的低水平阶段，而实际的住房消费需求却同步在第三个和第四个阶段中飞跃了。
    就我省的具体情况来看，从新中国成立以后，我省房地产业以保证人民合法权益、发展工商业、促进城市建设、改善人民居住条件为目标，经历了曲折的发展历程。当时我国实行的是计划经济，民众根本不用自己花钱买房子，城市居民住在单位分配的房子里。到1978年，城市人均居住面积仅为3.9平方米，居民大都有过“日求三餐易，夜求一宿难”的体会，尤其是一些大中城市住房更加紧张。这种情况相当于国际上住房发展的第一阶段，即“一户一房”。
    为加快城镇住宅建设，破除“低房租、大锅饭”的旧格局，1980年4月，邓小平同志提出要在我国进行城镇住房制度改革，走住房商品化路子，房地产业得到复苏。在此期间，我省加快了城镇住宅建设，城镇居民住宅的紧张状况初步得以缓和。这以后的住宅建设，由分散建设发展到成片、成区建设；从不配套、局部配套向设施齐全发展。先后建成了衡阳市建设新村、长沙市望月湖住宅小区、邵阳市滑石小区、常德市滨湖小区等一些连片住宅。到1988年，我省城市人均居住面积达6.9平方米，比1978年增长了1.8倍，年均递增5.9%。
    从1998年起，国家实行国有单位全部停止实物分房，实现住房货币化分配，大力培育和规范住房交易市场。与此同时，从1990到2002年我国土地经历了两次制度改革，实现了地产的商品化和市场化，有力地推动了城市住宅建设，使住宅建设成为新的经济增长点和新的消费热点。在住房供应体制上，逐步建立了以经济适用房为主体，实行高收入者住商品房，中低收入者住经济适用房，最低收入者住廉租房的供应体系。到2001年末，我省人均居住面积达11.8平方米，比1978年增长3.1倍，年均递增5%。我省住房条件正稳步迈进国际住房发展的第三个阶段，即“户均一套房，人均一间房以上”的标准。
    为了做到人人有房住，而且住得越来越舒适，我省的住宅建设力度一年比一年大，房地产开发的力度也在逐年加大，我省的房地产市场已经进入一个供大于求的买方市场。从1998年起，我省房地产开发投资增速每年均保持在30%左右，其中，住宅建设投资占到了一半以上。今年1—11月，我省共完成房地产开发投资110.19亿元，同比增长39.3%。
    根据我省住宅与房地产2010年规划，未来10年内，我省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住房建筑面积由2001年的20.78平方米增加到30.18平方米。其中，“十五”期间，完成住宅建设投资1428亿元，到2005年，全省城镇人均住房建筑面积将达到25.3平方米。另外，在城市住宅建设快速发展的同时，城市建设更趋合理化、规范化，住宅建设更加注重人性、生态、环境、文化和服务等多种功能。根据最新的居民消费调查，选择购房主要四个因素顺序已从价格、位置、户型、环境变为环境、户型、位置、价格，充分说明提高住宅的总体水平和提高住房的质量已成为有效需求的重要选择条件，百姓的置业观念正由“居者有其屋”向“居者优其屋”的方向迈进。

承办：投资处
执笔：俞  峰
核稿：周碧红