上半年湖南房地产开发整体形势继续向好

    今年上半年,我省房地产业延续了2002年下半年的良好发展态势，房地产开发投资增势强劲，规模进一步扩大，商品房屋销售旺盛，销售价格平稳上扬，购房需求不断扩大，房地产业作为先导性的基础产业,将在今后相当长的时期内成为拉动国民经济增长的重要产业之一。但从整体来看也存在着一些值得关注的问题，如空置面积加大，部分结构不合理，房地产开发局部过热等可能导致房地产业产生经济泡沫的现象。因此重视消化空置商品房，调整商品房内部建设结构，提高经济效益是当前我省房地产业能否持续发展的关键。

一、房地产开发的基本特点

    上半年，湖南房地产开发呈现出总量明显扩大，结构积极变化，销售持续看好，空置有所减缓，资金到位良好的五大特征。

    （一）投资总量明显扩大

    1．房地产开发投资增势强劲。上半年我省有开发工作量的房地产企业有1046家，比上年同期净增387家，增长58.7%。房地产开发完成投资97.94亿元，净增约42亿元，增长75.9%，创近年增速新高，增幅比上年同期提高9.4个百分点，也大大高于同期基本建设投资13.2%、更新改造投资63.8%的增幅水平，成为投资中发展速度最快、最活跃的因素，在拉动整体投资增长中发挥了重要作用。

    2．在建规模稳步扩大，施工面积成倍增长。上半年，房地产开发投资总规模达661.88亿元，比去年同期增长73.7%,开发总量占全省国有及其他投资的比重为22.3%,大大高于全国13.9%的比重，基本接近更新改造投资所占比重(24.6%)。从十四个市州来看，有一半市州高于去年同期增幅。增幅排在前三位的分别是郴州、怀化、张家界。开发总量排在前三位的是长沙、郴州、株洲。全省商品房施工面积1953.61万平方米，增长68%,增幅比上年提高28.4个百分点。分商品房屋用途来看，商品住宅1444.44万平方米，增长60.8%，占施工面积的73.9%;办公楼66.39万平方米，增长97.9%,同比增幅提高56.3个百分点；商业营业用房342 .63万平方米，增长98.4%，同比增幅提高59.6个百分点。

    （二）投资结构发生变化

    1.中心城市投资仍占绝大部分比重，西部地区投资增速加快。今年1—6月处于全省一点一线和常德的七个重点城市完成房地产开发投资84.42亿元，占全省开发投资比重的86.2%，比上年同期上升5.8个百分点。其中金三角的长沙、株洲、湘潭三市共完成投资62.59亿元，增长92.5%,占比为63.9%，省会长沙占比由一季度55%下降到二季度的49.6%，回落了5.4个百分点。值得一提的是，西部地区房地产开发步伐加快，除自治州接近全省平均水平外（增长74.5%），张家界和怀化远远高于全省平均水平，分别增长207.7%和212%，同时也大大高于去年同期增速。

    2．商业营业用房投资比重提高，住宅投资比重下降。上半年全省完成商业营业用房16.34亿元，比上年同期增长126.1%，占全省投资比重的16.7%，上升3.8个百分点；住宅投资53.05亿元，增长55.9%，所占比重下降7个百分点；办公楼用房投资2.74亿元，增长23.9%，所占投资的比重由3.9%下降到2.8%。

    （三）商品房屋购销势头持续看好

    1．商品房屋销售增速加快，个人购房积极性空前高涨。1—6月全省销售面积230.89万平方米，比上年同期增长77.5%，净增100.81万平方米;商品房销售额35.71亿元，增长1.23倍，净增19.7亿元,同比提高57.6个百分点。其中住宅销售面积198.14万平方米，增长73.7%,销售额23.12亿元，增长86.1%;商业营业用房30.47万平方米，增长135.1%,销售额12.08亿元，增长2.92倍。在商品房销售中，个人购房比例节节攀升。1—6月销售给个人的商品房面积215.11万平方米，占全部销售面积的93.2%，比上年同期提高16.3个百分点；销售额31.41 亿元，占全部销售额的87.9%,比上年同期提高15.6个百分点。

    2．商品房平均价格稳中有升。今年我省商品房销售价格呈现平稳波动的态势，并且各月的平均价格均高于上年同期平均水平。其中一季度商品房平均价格为1418元/平方米，同比上涨18.5%;1—6月1546元/平方米,上涨25.7%。

    （四）空置面积增幅下降，一年以上的空置面积消化速度加快。

    上半年我省商品房空置面积为103.77万平方米，比去年同期增长29.3%，增速比上月减缓17 .9个百分点；其中空置一年以上的商品房面积为46.95万平方米，仅比上月增长13%，比上月减缓56.7个百分点。

    （五）资金到位情况良好

    1—6月我省房地产开发累计到位资金162..09亿元，比上年同期增长93.8%。其中利用外资步伐加大，到位4.07亿元，增长2.41倍；国内贷款34.19亿元，增长1.39倍。

二、湖南房地产开发在全国处于“比东不足，比西有余”的水平 

    （一）湖南房地产开发主要指标高出全国平均水平

    从开发总量来看，1—6月我省房地产开发97.94 亿元，增长75.9%，高于全国平均增速34%的41.9 个百分点；开发总量居全国第12位，增长速度居第3位。从销售情况来看，我省商品房销售面积比上年同期增长77.5%，比全国平均水平高40个百分点;商品房销售总额居全国13位，增长幅度居全国第2位。从资金来源情况来看，我省本年到位资金134.31亿元，居全国第12位，其中国内贷款34.19亿元，自筹资金53.76亿元，均居全国第12位；利用外资4.07亿元，居全国第8位。

    （二）湖南房地产开发在中部地区整体处于先行行列

    上半年，在中部9省区之中，我省房地产开发总量位居首位；增长幅度次于江西（129.8%）、内蒙古（90%），排在第三位；商品房销售额位居安徽（42.05亿元）之后，列第二位。资金到位情况好于其他9省市，除利用外资在江西（4.22亿元）之后外，国内贷款及自筹资金到位均居中部9省区的首位。

    （三）与东部发达省市对比，湖南房地产开发还有一定差距

    从东部12个省市的情况来看，我省的开发总量、销售额及本年到位资金仅高于河北、广西和海南。与经济发达地区相比较，我省房地产开发还存在较大差距，我省的开发总量只及广东19.3%、上海的23.5%、浙江的27.4%、江苏的29.6%、山东的46%；比辽宁和福建分别少63.77和47.04亿元。商品房销售额仅为广东的10.7%、上海的10.6%、浙江的20.7%、江苏的22%，比辽宁少53.6亿元、山东少51.1亿元、福建少48.3亿元。

三、对二季度我省房地产开发形势的整体评价

    从以上的数据分析，上半年湖南房地产开发总体发展形势比较适应当前经济发展的大环境。

    （一）加大投资力度的良好机遇。由于突如其来的“非典”疫情，给我省经济发展造成一定的影响，省委、省政府制定了“消费损失投资补，三产损失一二产业补”的政策措施，给我省固定资产投资建设提供了更广阔的发展空间和环境。二季度我省国有及其他投资完成投资的增幅达30%以上，从1—6月我省一、二、三产业完成的投资来看，一产业投资增幅33.8%，二产业投资增速61.2%，三产业投资增速24.5%，呈现“二一三”的快速增长格局。

    （二）“非典”疫情对我省房地产业并未造成大的影响。由于房地产开发周期长，短期内SARS对房地产开发投资的影响暂未显现。1-4月，全省房地产开发投资52.63亿元，比去年同期增长56.6%，增幅比一季度提高5.3个百分点，其中4月份当月完成投资18.69亿元，比3月份多完成2.14亿元； 1—5月全省房地产开发投资70.99亿元，比去年同期增长66.8%，增幅比4月提高10.2个百分点，其中5月份当月完成投资18.35亿元，仅比上月减少0.34亿元；1—6月全省完成房地产开发97.94亿元，比去年同期增长75.9%,增幅比5月提高9.1个百分点，其中6月份当月完成投资26.95亿元，比上月多完成8.6亿元。同时商品房销售市场也并未明显受到“非典”影响，今年4月当月我省商品房销售面积44.46万平方米、销售额10.35亿元，分别比去年同月增长40.2%和139%；5月份当月商品房销售面积39.51万平方米、销售额4.27亿元，比去年同月增长91.3%和62.4%；6月份当月商品房销售面积51.57万平方米、销售额7.57亿元，分别比去年同月增长47.3%和92.1%。商品房销售市场形势看好。

    (三)开发商对房地产市场依然抱有信心。湖南经济加速发展的良好态势，激发了大部分房地产商对房地产开发前景看好的信心。表现在：

    1．房地产开发企业增加，国房景气指数上扬。由于大家普遍看好房地产业，不少投资开发商踊跃加入到房地产开发行列。从市州情况来看，作为房地产开发的集中区—长沙市，房地产企业已达388家，比去年同期净增256家，增长193.9%，旅游城市张家界房地产企业比去年同期增加20家，增长166.7%；西部开发地区—湘西自治州新增房地产企业18家，比去年同期增长120%。

    2．国房景气指数在景气空间高位运行。今年6月我省国房景气指数值为109.89点，比上月上涨1.93点。八个分类指数5升3降，5个上升分类指标中，左右景气指数上涨的主要分类指标有：本年资金来源（分值为119.79点，上升3.69点）、土地开发面积（分值为116.44点，上升5.67点）和竣工面积（分值105.71点，上升4.08点）;3个下降的分类指标为完成投资、土地转让收入和新开工面积分值分别下降0.23、0.04和1.43点。

    3．从房地产相关指标可以看出，我省房地产开发整体走势还没进入过热时期。一是我省竣工面积与实际可销售面积基本适应。根据西方市场经济国家的经验，实际可销售面积往往是竣工面积的80－90%左右，今年上半年的实际销售面积230.89万平方米，占我省竣工面积82.2%；二是商品房空置问题，由于房地产市场往往是非均衡的，适度的空置使得市场供求平衡得以维持。到目前为止，我省全部空置面积虽比去年同期增长29.3%,但空置一年以上的只增长13%，空置一年以上的住宅面积比去年下降15.6%，并没有出现供大于求的局面；三是银行贷款所占比重仍在合理范围内。房地产过热的一个重要特征是房地产投资的资金来源结构不合理，银行信贷资金占据较大比重。我省1—6月的本年资金来源中自筹资金和其他资金占有相当比重，分别为40%和31.1%；而国内贷款（主要为银行）占25.4%，离70%的警戒线相差甚远。

    虽然到目前为止，我省房地产业总体运行较好，但是应当看到房地产也面临一些问题：本年土地购置量过多，比去年同期增长3.13 倍；办公楼建设投资及面积增长过快，导致其空置面积较去年同期增长4.7倍等，应当引起高度重视。

承办：投资处
执笔：吴  超
核稿：周碧红