上半年湖南房地产市场价格总水平稳步攀升

　  从2003年2月起国家已出台40多项全国性的关于房地产市场的政策法规，促进了湖南省房地产市场的健康发展，特别是2004年上半年，国家加强宏观调控，上半年湖南省房地产投资速度减缓，房价稳步上升，宏观调控政策效果开始显现。

　  一、房地产市场价格稳步上升

　  2004年上半年，全省房地产市场价格总水平比上年同期上升4.0％，二季度上升4.2％；房屋销售价格上升4.0％，二季度上升4.3％；房地产租赁价格上升3.9％，二季度上升3.5％；土地交易价格上升6.6％，二季度上升6.7％。

　  （一）房屋销售价格比上年同期上升4.0％。一是商品房销售价格同比上升4.4％，其中住宅中的经济适用房上升4.6％，普通住宅上升4.6％；豪华住宅价格上升2.6％；非住宅的写字楼上升5.5％，商业用房上升2.9％。二是私有住房上升6.7％，其中私有住房上升8.7％，非住宅上升6.7％。

　  （二）房屋租赁价格比上年同期上升3.9％。其中：住宅中的公房租赁价格上升10.8％，私房租赁价格上升3.9％；办公用房中的高标准写字楼价格下降0.5％，普通办公用房价格上升1.9％；商业用房上升3.0％；厂房中的工业厂房租赁上升2.8％，仓库租赁上升5.7％。

　  （三）土地交易价格比上年同期上升6.6％。一是居民用地价格上升5.3％，普通用地价格上升5.4％；二是工业用地价格上升7.7％；三是商业、旅游、娱乐用地上升10.9％；其它用地上升3.6％。

　  二、房地产市场价格变动的几个特点

　  （一）涨价风暴，对湖南省房地产市场并未造成很大冲击。今年上半年，房地产的上游产品价格大幅度上涨，如建筑材料中螺纹钢出厂价格同比上涨26.5％，水泥价格同比上涨13.4％，沙石、红砖等以及土地价格大幅度上涨。但强劲的涨价风暴，对湖南省房地产市场并未造成很大冲击。主要原因：一是价格上涨对房价造成的影响有一个消化过程，在较短时间内还无法体现。二是居民购买力有限。购买力对房地产市场价格起决定的作用，目前两极分化在加剧，下岗失业或收入减少，如调查的岳阳市磷化工总厂在市政府的帮助下依靠各种优惠政策，利用本厂土地建了数栋经济适用房，以每平方米450元的优惠价格出售，尽管如此，还有25％符合购房条件的职工买不起新房。中建五局七公司近1500职工，90％的职工月收入在400元左右。还有一部分经济较落后地区居民购买力有限，因此，湖南省房地产价格上涨空间也有限。三是银根的紧缩和放贷条件的提高。使得少数房产企业资金周转困难被迫反向操作，影响房价总指数上涨。如调查的岳房股份在大多数房产公司提价的情况下，为加速资金回笼，对怡馨园小区住宅反而降价13％促销。

　  （二）城市道路的扩展，活跃了存量房。上半年湖南省城市建设步伐加快，道路改造及房屋的拆迁，带动了存量房的销售，商业活动也由冷转热，原偏僻地段的存量空置房得到了释放，价格上升。如常德市今年二季度商品房和商业门面销售中就有3年以上的存量房，有的甚至是98年修建的。如常德市的健民花园去年商业门面均价每平方米3576元，今年上半年为4039元，涨幅13％。惠民新村门面价由去年3300元上升为4000元，比上年同期上升21.2％。存量住宅同比上升10％。

　  （三）银根收紧影响，房地产企业的项目资金链的矛盾凸现。房地产开发的两大命脉是土地和资金，今年国家政策银根紧缩后，目前部分房地产企业因受资金的影响而陷入困境，一是部分房地产企业因资金不足而停工。如岳阳市房地产十强之一的白杨集团开发的财富大夏，已投资700万元征地，因无资金继续运作停工。二是有项目无资金开发。有的房地产企业已经签订了项目合同，却无资金开发运作。三是项目因资金周转困难而转售。如岳房股份开发的规划建筑面积为1万平方米的新世纪嘉园，计划投资1亿元，在无法向银行筹集到后续资金的情况下，公司为摆脱困境，不得已四处寻找买家，最近转售给了浙江温州的一家公司。因此，我们认为，随着国家宏观调控政策的落实和继续执行，房地产市场竞争会更加规范，下半年湖南省房价走势将平稳上升。

承办：城调队
执笔：蔡月娥
核稿：周碧红