1-2月娄底房地产开发市场运行情况

1-2月，娄底市房地产市场略有回暖，开发投资止跌回升，市场销售维持低位波动，商品房销售面积及销售额降幅收窄，但市场供需预期转弱，预计一季度总体的销售面积同比会继续维持下降趋势。

一、基本运行情况

（一）开发投资由降转升。1-2月，全市完成房地产开发投资6.5亿元，同比增长17.5%。

从投资构成看，开发项目进度加速，项目土地购置费占比下降。1-2月，全市房地产开发项目建安工程完成投资5.6亿元，增长24%，占房地产开发投资的比重86.2%，比重同比提高4.7个百分点；1-2月，开发项目土地购置费完成0.6亿元，同比降低30%，占房地产开发投资的比重8.8%，比重同比降低6个百分点。

从住宅类型看，住宅投资增幅低于非住宅。1-2月，住宅投资同比增长15.6%；办公楼投资增长74.7%；商业营业用房同比增长34%。其中，住宅投资占房地产开发投资比重80.5%，仍为房地产开发投资的主体。

（二）销售维持低位区间运行。受房地产大环境低迷、市场信心不振、疫情反复等多种因素综合影响，全市商品房销售面积同比下降14.6%。

销售面积降幅收窄。1-2月，全市实现商品房销售面积20.8万平方米，同比下降14.6%，降幅比去年全年收窄10.5个百分点。其中，现房销售2.8万平方米，期房销售面积18.0万平方米，同比分别增长43.8%、下降19.6%，全市房产销售仍以期房销售为主。

销售价格同比继续走低。1-2月，全市商品房销售额10.9亿元，同比下降14.7%。商品房销售均价5600元/平方米，较去年全年下降5个百分点。

（三）施工面积持续下滑。受资金面及企业自身债务影响，房地产企业生产放缓，施工及新开工面积下滑局面持续。1-2月，全市房地产开发房屋施工面积1040.3万平方米，同比下降12.8%，降幅比去年全年扩大7.9个百分点。其中新开工面积17.8万平方米，同比下降36.4%。

（四）开发企业资金压力较大。1-2月，全市房地产开发企业本年到位资金13.8亿元，同比下降24.5%，降幅比去年全年扩大7.2个百分点。同期，由于本市居民提前还房贷意愿持续增强，1-2月个人按揭贷款下降71.9%，降幅比去年全年扩大54.5个百分点。此外，国内贷款下降76.4%，降幅比去年全年扩大113.2个百分点。

二、需重视的主要问题

（一）居民消费趋于谨慎。居民提前还房贷现象明显升温，据调查，1月全市共办理个人提前还房贷业务1.21亿元，同比增长24.6%。受近几年经济下行和疫情反复等多重冲击影响，实体经营困难增多，居民收入持续增长不确定性加大，导致消费习惯趋于保守，消费动力不足。2022年末全市住户存款余额同比增长15.4%，增速创近5年新高。

（二）市场信心恢复不及预期。在新房和二手房成交量下降、土拍量价齐跌等因素影响下，市场信心恢复不及预期。3月20至21日娄底市统计局对新化县房地产企业开展走访调研，75%企业反映新房价格与一年前相比下降明显，预判房地产市场仍将延续下行态势，对后期市场预期不甚乐观。虽然前期房地产市场政策力度持续加大，但由于过去的高速增长导致房屋存量过大，再加上大型房企债务违约风波扭转了购房预期，房地产开发市场探底回升尚需时日。1-2月全市新入库房地产开发企业1家，较去年同期减少1家，新增房地产开发项目1个，较去年同期减少2个。

（三）商品房销售市场持续低迷。虽然1-2月全国、全省、全市商品房销售降幅有所收窄，但仍不乐观。1-2月全市商品房销售面积、本年新开工面积明显减少。截至3月下旬全市颁发预售许可数量和去年同期比下降六成多，预计总体销售面积同比会继续维持下降趋势。

三、对策建议

（一）创新行业发展新路径，积极探索“租售并举”。2022年末娄底城镇化率达到47.8%，仍处于城镇化加速发展区间。在“房住不炒”总基调下，房价快速上涨预期不断转弱。建议政府以集中新建和盘活存量“双轮驱动”扩大保障性租赁住房供给，聚焦解决好新市民、青年人等住房问题，鼓励和支持租赁市场的发展，提高租赁市场的供给质量和数量，探索推进“租售并举”新模式，实现全市房地产市场健康可持续发展。

（二）优化营商环境，落实助企纾困各项政策。落实房地产各项政策，及时解决征地拆迁矛盾，适度延缓土地购置费缴纳，加强银企对接，降低企业融资成本。支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求,优先满足无住房记录的刚性购房者的贷款需求。举办房交会，房交会期间可放宽限制、提供购房优惠政策，刺激房地产市场消费。

（三）稳定预期，消除房地产市场系统性风险。房地产业是国民经济的重要组成部分，亦是公民住房的基本保障，是具有基础性、先导性和风险性的产业。其关联的上下游产业甚广，从水泥、钢材、建材的生产销售，到房屋的销售、租赁、中介服务等，到房地产金融等各个领域，如果房地产市场出现动荡，必将引发系统性风险。要从鼓励居民购房消费、稳定房地产市场价格入手，扭转购房者心理预期，扩大购房有效需求，消除系统性风险。

[供稿：娄底市统计局 罗肖涛]
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