前三季度张家界房地产运行情况分析

受全国房地产市场持续下行延续影响,全市房地产市场供需不平衡进一步显现,房地产销售量低迷、房价回落,房地产投资热情不高,部分房地产指标呈现下滑态势,房地产市场平稳运行面临较大压力。

一、全市房地产市场运行情况

(一)房地产投资热度持续降温。房地产是固定资产投资增长的重要支撑之一。1-9月,全市房地产投资同比下降29.3%,拉低固定资产投资12.2个百分点,占全部投资比重33.0%,对比全市二季度房地产投资同比下降28.8%,增幅收窄0.5个百分点。今年以来,受国家政策调控、消费市场低迷等因素影响,全市房地产整体活跃度下降,房地产开发投资持续低位运行。

(二)商品房销售面积持续下行。1-9月,全市房地产新开工面积下降71.0%,商品房销售面积下降29.4%,低于全省8.4个百分点,居全省第12位。据住建部门统计,9月全市网签销售面积下降22.7%,房地产整体趋势不容乐观。

(三)个人住房贷款增速持续放缓。1-9月,全市个人住房贷款余额187.4亿元,同比下降8.8个百分点。其中新建住房贷款余额164.2亿元,同比增长0.5%。二手房贷款余额23.2亿元,同比增长28.6%。

(四)商品房库存去化周期略有降低,库存压力仍然较大。截至9月底,全市商品房库存325.1万㎡,去化周期约为26.4个月,较8月底降低1.5个点,其中商品住宅库存189.3万㎡,去化周期约为18.4个月,较8月底降低0.8个点,非住宅库存135.8万㎡,去化周期约为66.2个月,较8月底降低5.0个点。

(五)商品住宅均价略有下降,商品非住宅均价上涨。9月份,全市商品住宅均价5085.1元/㎡,环比下降0.9%,同比上涨5.6%。全市商品非住宅均价8684.6元/㎡,环比上涨78.4%,同比上涨8.1%。

二、存在的主要问题

(一)新入库项目大幅减少。今年1-9月全市房地产新入库项目5个,对比去年1-9月新增10个,同比减少5个项目。因部分商业综合体等项目兼具房地产投资和产业投资特征,入库时用于产业投资,造成房地产项目明显减少。

(二)过半项目已完成投资,计划总投资储备堪忧。9月全市在库房地产项目64个,计划总投资505亿,其中30个项目已经完成投资。截至9月已完成投资320亿,未完成185亿,其中宁邦集团有80亿无后续进度,全市在库项目能完成投资总额近100亿。加上去年入库的部分项目已完工收尾,对房地产投资稳定增长难以形成支撑。

(三)停工半停工项目值得关注。由于房地产市场冷淡、资金链短缺,开发商自身实力问题导致项目半停工值得关注。

(四)积极争取政策贷款资金。以“保交楼、稳民生”为主要目标,坚持“房住不炒”的定位,省住建厅下发了《关于下发申请专项借款项目筛选标准及建议的通知》,但据部门了解全市还没有项目符合申报要求。

三、后期形势判断

(一)房地产行业下行趋势短期难以缓解。当前房地产企业资金链收紧、市场预期转弱。疫情冲击等多方因素影响下,全市房地产市场呈现供给、需求双重收缩以及量价双下行态势。从供给端看,2022年9月末,全市新开工面积36.6万平方米,同比下降71.0%。从需求端看,成交大幅萎靡,去化周期扩大,多重抑制下购房需求短期难以逆转,收入增幅下滑降低购房能力,三季度全市人均可支配收入增长5.3%。比去年全年下降5.8%。预期转弱观望保守偏多,降低购房信心。

(二)商品房销售面积增速持续下滑。在全省房地产下行的情况下,房地产信贷信用风险防控压力加剧,房地产销售进度低于预期,成交量萎缩,资金回笼慢,开发商资金紧张,加上个人按揭贷款收入稳定因素影响,银行信用风险管控承压,整体信贷环境收紧将对购房者置业节奏产生一定影响,预计全市商品房销售面积增幅将持续下行。

四、对策建议

(一)积极出台政策,加强企业信心。为促进房地产市场平稳健康发展,实现“稳房价、稳地价、稳预期”的目的,相关部门积极出台相关政策,举办房交会,更多地争取国家、省级出台的项目扶持专项资金。既顺应了房地产开发企业的诉求,又满足了不同层次消费者购房需求,更体现了政府对稳定房地产市场的信心和决心。

(二)加强风险防控,维护市场稳定。房地产市场萧条的同时,企业及信贷资金进入房地产积极性下降,同时可能集聚民间借贷风险,要加强对可能出现逾期交房的项目跟踪,严防逾期交房现象发生。

(三)部门积极联动,加强入规入统。对全市有资质经营房地产企业全覆盖摸排,做到每个属于房地产开发经营项目入规入统,对达到入库标准的项目区市级统计局积极配合部门申报入库资料,及时反映项目贡献。

[供稿：湘潭市统计局张鸿辉]
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[责编：张艳]