上半年，在政策刺激、优质资源利导和长沙限购政策驱使等因素的共同作用下,娄底市房地产开发市场整体呈现销售旺盛、待售面积减少，去库存成效显著的良好局面。但房地产开发投资持续收紧，顺应了供求关系的市场规律，减少了房子的供应，加速了去库存的步伐。

　　一、主要特点

　　（一）新开工面积偏小，增量房增加缓慢

　　今年以来，新开工面积同比大幅度减少，1-6月同比分别下降56%、59.4%、25.8%、49.5%、和5.3%，增量房增加有限，减少了房子的供应，库存房从源头下降。二季度末新开工面积58.4万平方米，同比下降5.3%，其中住宅35.8万平方米，同比下降19.6%，较一季度分别回升54.1和46.6个百分点。

　　（二）销售持续向好，存量房市场较为活跃

　　二季度末商品房销售面积88.8万平方米，同比增长23%，较去年同期增长2.8个百分点，1-5月每月销售增速保持高位增长，均在全省排前五，其中住宅销售78.6万平方米，占全市销售面积的88.6%，商业营业用房销售5.5万平方米，同比分别增长17.8%和26.1%，其中库量房（现房）销售15.4万平方米，占全部商品房销售面积的17.3%，较一季度占比提升2个百分点。

　　6月末，全市购房贷款余额125.2亿元，同比增长4.8%，其中，个人住房贷款余额为103.6亿元，同比增长10.5%，6月新增个人住房贷款余额1.8亿元，同比多增191万元。

　　县市区1-6月商品房销售80%为正增长，娄底市中心城区销售38.1万平方米、双峰县销售11.6万平方米、新化县销售23万平方米、冷水江市销售12.3万平方米、涟源市销售3.8万平方米，同比分别增长16.7%、176.1%、5.1%、30.5%和-5.8%。

　　（三）待售面积逐月减少，去库存成效显著

　　6月末，全市待售面积66.7万平方米，比2016年末减少14.1万平方米，同比下降0.4%，其中住宅待售面积32.7万平方米，商业营业用房9.5万平方米，同比分别下降21.7%和39.2%。尤其是双峰县和新化县待售面积从2016年末至今年6月末分别减少5万平方米和2.1万平方米，大大缩短了去化周期，新化商品房库存去化期仅为9.5个月。

　　（四）资金来源更趋合理，资金链进入良性循环

　　2016年末本年资金来源小计96.9亿元，其中自筹资金46.1亿元，占本年资金来源的47.6%，是资金来源的主要方面，2017年二季度末本年资金来源小计43.4亿元，其中自筹资金16.2亿元、定金及预收款和个人按揭贷款22亿元，分别占本年资金来源的37.2%和50.6%，定金及预收款和个人按揭贷款成为资金来源的主要方面，反映出市场销售回款对于房企资金的巨大贡献，资金进入良性循环。

　　二、需关注的几个问题

　　（一）投资持续收紧，亟待开发新项目

　　二季度末全市房地产开发投资26.5亿元，同比下降32.5%，较去年同期下降30.2个百分点，环比下降7.7个百分点，增速下降至2015年5月以来的最低点。由于前几年房地产开发速猛发展，使全市房地产市场饱和相对提高，打破了城市房地产开发投资滞后于房地产销售2-3个季度了常规，全市房地产开发投资已经连续20个月呈负增长。房地产开发投资占全市固定资产投资比例由2016年末的7.7%下降至6.3%，全省2016年末房地产开发投资占全省固定资产投资10.7%、今年1-5月占比为11.6%，大幅低于全省平均占比。其中住宅完成投资20.1亿元，同比下降26.4%，商业营业用房完成投资4.7亿元，同比下降45.3%，其他投资1.6亿，同比下降52.4%，较一季度住宅投资下降21.4个百分点、商业营业用房投资回升0.7个百分点、其他投资回升8.2个百分点。

　　6月末，房地产开发贷款余额为22亿元，同比下降16.7%，房地产贷款余额占各项贷款余额的2.4%，较去年同期下降0.7个百分点。

　　6月末全市118个项目，65个项目累计完成投资大于等于计划总投资（含5个停工1年以上的项目），占55%，完成计划总投资90%以上的项目84个，占71%，投资后续乏力，亟待开发新项目。

　　（二）竣工面积同比下降，工程进展缓慢

　　6月末，全市施工面积1044.2万平方米,自2016年末至今年二季度末施工面积同比增速分别为-5.2%、4.9%、4.4%、5.2%、3.5%和5.7%,施工面积同比略有增加，而竣工面积同期相比增速分别下降6.8%、23.8%、55%、30.9%、12.7%和10.4%，由于施工面积的增长与竣工面积的下降，反映出工程进展缓慢。

　　（三）商业门面、车库等资产固化严重

　　6月末，商业营业用房和其他房屋新开工面积分别为14.3万平方米和8.3万平方米，同比分别增长5.2%和130.3%，而全市商业营业用房待售面积9.5万平米，其他房屋待售面积2.4万平方米，其去化周期分别是29.6个月和289个月，较2016年末分别增长4.7个月和172个月。

　　三、几点建议

　　（一）扎实做好统计基础工作。一是加大专业和企业统计人员的培训力度，“工欲善其事，必先利其器”，要想从源头上确保数据的真实准确，必先培养好专业的统计人员，采取切实可行的措施，让统计从业人员热爱各自的岗位。二是加大统计法律法规的宣传力度，扩大宣传面，针对房地产企业目前现状，在召开年报会议及业务培训时，要求企业统计员及统计负责人均能到场共同学习。培训中要把法律学习放在首位，尤其是统计法中关于企业权利、义务及违法应承担的后果等方面应宣传到位，坚持依法治统，保证统计的权威性，并使其明白上报报表的正确性将对整个国家宏观经济决策产生重要影响，以引起企业领导重视并增强其法律意识，进而强化企业统计人员的责任感。下步，尤其是要抓好《中华人民共和国统计法实施条例》和“三办法”的学习贯彻，进一步保障和提高统计数据质量。

　　（二）积极引导实力诚信企业开发高品质楼盘，促进全市房地产开发市场平稳健康发展。一是针对全市房地产开发投资现状，顺应供求关系规律，根据买房者需求差异和提升，房地产支持多元化开发（例如发展旅游地产、养老地产、教育地产等）、多元化融资、产品创新等，培育新的经济增长点。二是适当扩大土地供应规模，为开发高品质楼盘奠定土地基础。

　　（三）采取有力措施，推动商业营业用房和其他房屋的销售。首先，严控商业营业用地；其次，从振兴实体经济出谋划策；再次，加强城市规划。

[供稿：娄底市统计局  刘登辉]
[审核：徐  林]
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