2008年湖南房地产开发投资回顾及2009年走势分析

    [内容提要] 2008年，受全球金融危机和世界经济增长趋缓的影响，湖南房地产开发投资增速高开低走，商品房屋施工面积等主要生产指标增速高位回落；商品房屋销售面积下降，销售均价逐季走低，市场低迷。本文预计，全省房地产市场观望气氛还将在2009年上半年延续，下半年有望走出低迷。因此建议，全省政企联动，在缓解土地、资金和市场信心等主要制约因素的基础上，以刺激需求为调控方向、以保障民生为调控重点、以盘活存量为核心，通过进一步规范市场行为等积极措施，确保全省房地产开发市场稳定健康发展。

    2008年，受全球金融危机和世界经济增长趋缓的影响，湖南房地产开发投资增速高开低走，商品房屋施工面积、竣工面积等主要生产指标增速高位回落；商品房屋销售面积减少，空置面积增加，销售均价逐季走低，消费者持币观望态势明显，房地产市场供需矛盾显现。

    一、房地产开发投资基本情况

    （一）投资规模继续扩大，增速高位回落。2008年，全省房地产开发投资增速高开低走，5月达到全年增速峰值33.4%后，6月份开始逐月快速回落。全省全年房地产开发投资896.41亿元，增长18.8%，增速比2007年大幅回落16.9个百分点，低于本年全社会固定资产投资增速12.8个百分点；占本年全社会固定资产投资的比重为15.9%，比2007年占比下降1.7个百分点。其中，全省全年商品住宅投资668.73亿元，增长16.7%，增幅比2007年大幅回落33.6个百分点；占本年全省房地产开发投资的比重为74.6%，比2007年占比下降1.3个百分点。

    （二）施工面积增长趋缓，竣工面积减少。2008年，全省商品房屋施工面积9880.52万平方米，增长21.1%，增速比2007年下降7.6个百分点。其中，商品住宅施工面积8097.91万平方米，增长25.9%，比2007年下降5.2个百分点。

    2008年，全省商品房屋竣工面积2041.17万平方米，比2007年下降0.7%，与2007年增长20.5%形成强烈对比。其中，商品住宅竣工面积1718.3万平方米，增长2.5%，比2007年增速下降17.2个百分点。

    （三）销售面积大幅下滑，空置面积增加。2008年，全省商品房屋销售面积2375.31万平方米，比2007年下降13.1%，与2007年增长35.3%形成强烈反差。其中，住宅销售2159.07万平方米，比2007年下降13.6%，与2007年增长37.7%形成天壤之别。

    从销售结构看，全省现房销售面积792.14万平方米，下降13.4%；占全部商品房屋销售面积的33.3%，比2007年占比下降0.2个百分点；期房销售面积1583.18万平方米，下降13%；占全部商品房屋销售面积的66.7%，比2007年占比上升0.2个百分点。

    随着商品房屋销售面积减少，商品房屋空置面积快速增加。2008年，全省商品房屋空置面积310.57万平方米，增长68.8%；占本年商品房屋竣工面积的15.2%，比2007年占比上升6.3个百分点。其中，商品住宅空置面积192.13万平方米，增长142.2%；占本年商品住宅竣工面积的11.2%，比2007年占比上升6.5个百分点。

    （四）持币观望态势明显，房屋均价逐步走低。2008年，全省商品房屋销售额为557.57亿元，比2007年下降8.7%；占全社会消费品零售额的13.5%，比2007年占比下降4.7个百分点。其中，商品住宅销售额为465.49亿元，下降9.9%。

    2008年，全省商品房屋销售均价为2347元/平方米，比2007年增长5.1%。其中，1-3月、1-6月、1-9月销售均价分别为2498元/平方米、2437元/平方米和2404元/平方米，比2007年同期分别增长8.6%、11.7%和4.8%。但自6月份开始，全省商品房屋均价逐季下降，2季度、3季度、4季度均价环比分别下降2.4%、1.4%和2.4%。

    2008年，全省商品住宅销售均价为2156元/平方米，比2007年增长4.3%。其中，1-3月、1-6月、1-9月销售均价分别为2329元/平方米、2269元/平方米和2221元/平方米，比2007年同期分别增长9.9%、12.2%和4.3%。但自6月份开始，全省商品住宅均价逐季下降，2季度、3季度、4季度均价环比分别下降2.6%、2.1%和2.9%。

    二、制约房地产市场发展的主要因素

    （一）土地购置、开发面积、开发投资增长趋缓。2008年，全省房地产开发企业共购置土地面积1909.75万平方米，增长8.7%，比商品房屋施工面积增速低12.4个百分点。完成土地开发面积1097.63万平方米，增长2.6%，比商品房屋竣工面积增速低3.3个百分点。土地开发投资96.63亿元，增长11.4%，比2007年的增速下降15.1个百分点。

    （二）资金来源缺口大。2008年，全省房地产开发企业累计筹措开发资金1205.67亿元，增长14.6%，增幅比2007年下降25.8个百分点，比本年完成开发投资增幅低4.2个百分点。其中，本年筹措开发资金1005.21亿元，增长8%，增幅比2007年下降32.2个百分点，比本年完成投资增速低10.8个百分点。

    从资金来源结构看，2008年，全省房地产开发资金主要来源于上年结余、国内贷款、自筹资金和定金及预付款，四项资金占到全部资金来源的87.6%。其中，上年结余资金200.46亿元，增长65.9%，占全部资金来源的16.6%，比重比2007年提高5.2个百分点；国内贷款171.25亿元，增长16%，占全部资金来源的14.2%，比重比2007年略增0.1个百分点；自筹资金465.36亿元，增长24.1%，占全部资金来源的38.6%，比重比2007年上升2.6个百分点；定金及预付款219.37亿元，比2007年下降7.8%，占全部资金来源的18.2%，比重比2007年下降2.8个百分点。

    从房地产业金融贷款情况看，截至2008年12月，全省房地产贷款余额1106.5亿元，同比增长18.3%，增速回落24个百分点，比金融机构各项贷款平均增速低2.6个百分点，自2000年来首次出现房地产贷款增速低于金融机构各项贷款平均增速。其中，开发企业贷款余额、个人购房贷款余额、政策性购房贷款余额分别为363.8亿元、580.3亿元、161.8亿元，同比分别增长12.6％、22.5％、26.6％，增速分别回落17、27.5和13.6个百分点。

    （三）房地产开发市场信心不足。从投资计划看，2008年，全省房地产开发企业计划总投资为4271.92亿元，增长27%，比2007年的计划增长大幅下调20.7个百分点。从商品房屋新开工面积看，2008年，全省商品房屋新开工面积为3813.86万平方米，增长7.1%，比2007年下降18.1个百分点。其中，商品住宅新开工面积3231.85万平方米，增长12.9%，比2007年下降11.9个百分点。从新增开发企业看，2008年，全省新增房地产开发企业292家，增长11.7%，增幅比2007年下降2.2个百分点。从消费者预定情况看，全省商品房屋销售定金及预付款比2007年下降7.8%。

    三、2009年房地产市场走势分析

    目前，湖南房地产开发市场形势受国际、国内经济形势的复杂性和诸多不确定因素影响，投资和消费信心不足，人气问题仍然是当前投资和消费的最主要问题。预计2009年上半年全省房地产市场观望气氛还将延续，开发投资和市场销售很可能进一步放缓。但随着我国经济在扩大内需政策带动下预期在下半年稳定回暖，全省房地产市场各项优惠政策逐步落实，房价回归到与全省经济发展水平、居民收入水平基本相称的心理预期，全省房地产市场可望在下半年开始逐步走出低迷。

    主要有利因素：一是政策环境宽松，房地产业面临重大发展机遇。当前，国家针对房地产市场出台的政策涉及加大住房保障财政投入、优化投资环境、控制土地供应量、支持房地产开发贷款、鼓励住房消费信贷、减轻消费者购房税赋、刺激二手交易等方面，内容全、措施实、力度大，得到了各级政府的积极贯彻落实。实际上，2008年11月，湖南出台了《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》，在税费减免、金融支持和企业优惠促销等因素影响下，全省房地产市场被激发，市场销售开始解冻。12月，全省商品房屋销售面积达到400.9万平方米，比11月份增长94.1%。

    二是全省把保障性住房建设作为扩大内需、促进经济平稳增长和改善民生的重要措施。2009年，全省计划新增筹集廉租住房房源9.9万套，建设经济适用住房200万平方米，满足城市低收入家庭的住房需求。由于保障性住房是解决低收入家庭住房问题，其他群体则更多的是购买或者租赁普通商品住房，因此，增加保障性住房的供应，使不少低收入群体不再成为商品房市场的供应对象，有利于稳定商品房市场秩序。

    三是从供给看，商品房源供给有一定的保障。2008年末，全省房地产开发企业计划总投资同比增长27%，商品房屋施工面积同比增长21.1%，均保持了一定的增长。

    四是从需求看，刚性需求较为强劲。2005-2008年，全省商品房屋年均需求面积2200-2800万平方米左右；商品房屋消费占全社会消费品零售额的比重在12-19%左右，占居民储蓄存款余额的比重为10-12%左右。2008年末，全省城乡居民储蓄存款余额达6549.45亿元，增长22.1%，可以测算出，2009年将有650-800亿元左右的商品房屋消费需求。今后三年，全省城市化水平可望每年提高1-2个百分点，每年新增140万左右城镇人口，还有强劲的住房需求。

    主要不利因素：一是开发投资信心不足。随着2008年房地产开发资金结余的减少、企业利润下滑、定金及预付款下降、金融机构惜贷，全省房地产开发资金筹措可能更加困难；随着土地购置面积增长减缓，商品房屋供给增长可能进一步减速。

    二是预期房价还与居民收入水平、经济发展水平有距离，观望气氛可能延续。从商品房价构成分析，土地购置费、建筑安装费、基础设施费、财务费、管理费、各项税费、企业利润等还有一定的预期调整空间。

    四、几点建议

    湖南房地产业是全省国民经济的重要支柱产业，是经济发展的晴雨表，在区域经济发展战略中具有举足轻重的作用。目前，全省房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重、商品房屋销售额占全社会消费品零售额的比重都还不高，产业发展空间还很大。面对当前经济增长放缓、房地产市场低迷的实际，湖南房地产业应政企联动，以中央扩大内需为契机，根据不同地域不同市场格局的区域性特征，采取不同的调控政策和措施，在缓解土地、资金和市场信心等主要制约因素的基础上，以刺激需求为调控方向、以保障民生为调控重点、以盘活存量为核心，通过进一步规范市场行为等积极措施，确保全省房地产开发市场稳定健康发展。

    （一）以进一步刺激需求为调控方向。对于调整需求较为明显的长株潭等中心城市，应以中央扩大内需为契机，统筹兼顾，正确处理好当前政府、企业、消费者三者的利益关系，加强监管和调度，以进一步刺激需求为调控方向、以正面宣传为指导，在消费政策、税费政策、金融政策等方面，以增强市场信心为着力点，进一步加大需求刺激力度。随着金融支持力度的进一步加大、减免契税等优惠政策的实施，自住和改善性住房需求必将有效释放，市场观望气氛必将消散。对于开发企业，一方面应进一步提升房屋居住品质，一方面应严格控制好各项成本，在销售价格方面应继续让利于民，回馈社会，进一步承担起必要的社会稳定责任。对于部分正处于稳定发展阶段的市州和绝大部分的县级市场，重点在政策引导和进一步规范市场行为。

    （二）继续以保障民生为调控重点。政府应进一步加大对经济适用房与廉租房等开发项目的筹资力度和融资担保力度，激发开发企业、个人房贷积极性，确保保障房屋开发资金链安全，进一步保障低收入群体、住房困难户的基本民生条件，使大部分的低收入群体不再成为商品房市场的供应对象，有利于稳定商品房市场秩序，改善消费者对房价的预期，有利于激活市场和确保社会的稳定。

    （三）以盘活存量为调控核心。全省房地产市场经过十多年的快速发展，已拥有了相当可观的存量房源。加上目前在建和较快增加的空置商品房屋，全省可供市场流通的存量房源已有相当规模。虽然各级政府十分重视激活二手房交易，把二手房交易营业税的征收年限从5年缩短为2年，停止征收二手房交易土地增值税、印花税，减半征收所得税，并为二手房购买者提供优惠贷款，但市场交易仍然不活跃。进一步着力盘活存量房屋、激活二手房市场、刺激房屋加快流转，仍然应该是政府调控的核心。通过进一步刺激自住性和改善性住房需求的释放，达到盘活存量资产、增强房地产业变现能力的效果，促进全省房地产市场恢复活力。

    （四）以规范市场行为为调控基础。有关部门应切实加强房地产业开发监督，提高商品房价构成要素、开发环节等信息的透明度，正确引导居民对房价和市场发展趋势的非理性预期，切实保障房地产业阳光发展。通过切实提高商品房屋品质，合理定价，进一步提升消费者安居乐业的信心，确保房地产业稳定健康发展。

承办：投资处
执笔：赵敬明  陈艳平
核稿：张映欣
责编：黄湘冀