房地产企业税费负担沉重

　　近年，尽管国家先后取消了40多项房地产方面的收费，但在开发过程中税费负担沉重仍较突出，具体反映在：

一、税费负担沉重的主要表

    （一）税费项目繁多、税费额沉重。房地产开发从立项到竣工出售，要向不少于14家行政事业单位缴纳40多种税费。岳阳市比较规范的一家公司，在一般地区建六层砖混结构、购房方只作一般要求的住宅为例：招投标造价为380元／㎡，分摊地价约140元／㎡，从立项到施工之前应比较规范缴纳的报建费用约150元／㎡（涉及收税费项目约25个）、税金约78元／㎡，管理费、财务费用、销售费用约52元／㎡，经计算应缴纳税费占总成本的28.5％（尚不包括分摊地价中所含的出让金等）。又如：一家正规的房产公司按正常的税费收取标准，在一般地区建2栋6层砖混结构的住宅楼，共48套，建筑面积6500㎡，征地面积2400㎡，招投标造价380元/㎡，包工包料，支付征地款为72万元（不含土地出让金等），定向销售价800元／㎡，从征地到建成出售仅向税务、规划、国土、建工、人防五家部门缴纳的税费就为134.65万元（剔除应返回的劳保基金8.65万元），其中税收约占37%左右，其余63%左右为各种费收。
    （二）部分税费在运作过程中重复征收。例：价格调节基金，在土地征收环节按土地交易额的2‰，建设过程中按建安造价的5‰（不含设备费），销售过程中按房屋销售金额的2‰交三次。又如：防洪资金在土地征收、建设、销售过程中分别各交一次。契税：土地征收交一次、销售过程中交一次。
    （三）同一项目收费标准悬殊。其操作过程中的公正性、准确性难以把握。例：城镇土地登记发证费对企业的标准100元－40000元。如：房改、安居、安置房土地发证费60元／户，商品房土地发证费260元／户。据我们了解，企业报建费用低的有70元/㎡，高的有170元/㎡，高低之差为243%。           
    （四）同时在税费收取制度上大力倡导的公示制度并未完全做到。例：价格调节基金只在建工部门的公示牌上看到过一次，而在国土部门的公示牌上并未说明。再如契税、营业税、教育附加、城建附加等也是如此。

二、造成的后果

    （一）由于收费过高，直接收费不到位，强化了权力寻租为，收费单位以权谋私、公务行为商业化现象屡禁不止。
    （二） 房产企业通过各种渠道想方设法逃税、减费，正常秩序无法维持，形成企业之间无法公平竞争，且无法做大做强，抽掉了企业生产后劲。
    （三） 费收行为有利可图，无费收单位效法收费单位创造条件乱收费，恶化了投资环境加剧了群众对党和政府的信任危机。
    （四） 贻害需购房安居的消费者。房产企业钻国家对房价销售上限未作规定的空子，将高额税费转嫁给消费者。

三、几点建议

    房地产企业开发过程中税费负担过重，严重地制约着房地记企业成本的降低和房地产市场健康的培育。因此加大政府政策透明度，强化各职能部门在政策标准执行过程中的严肃性和政府调控监管力度，为房地产企业和市场创造宽松的经济环境。为此，特提出如下建议：
　　（一）取消部分收费项目。如：消防配套设施费，消防器材安装及设备款全部由企业自出，消防日常工作开支全部由财政拨款解决，不应再向企业收取任何费用。
　　（二）降低部分收费标准。例：规划部门所收墙改基金的初衷，是为了限制使用红砖，提倡使用空心砖而设立的一个收费项目，建议在现行基础上，降低50％收取。
　　（三）统一部分项目的收费标准。如商品房土地发证费应降低标准与房改、安居、安置住房土地发证费收费标准一致，配合国家现行的取消福利分房，鼓励购置商品房的举措，辅助刺激居民的购房欲望。
　　（四）调整部分项目的收费标准。同一项目的收费标准，差距不宜太大，应便于操作，如：城镇土地登记发证费对机关发放的统一标准，对企业的部分在幅度不超过100％的范围内执行。
　　（五）减少个别费用的收取次数。例：从土地征收到房屋销售过程中，征收三次的价格调节基金，结合当前市场物价情况，酌情制定比例，改为在房屋销售环节时征收一次，给房地产开发企业留下扩大再生产的后劲。
　　（六）减化房地产开发企业的报建、审批、评审程序。并在规定的时限内，严格按照对外承诺的时限办结各类事务。真正做到所有程序得以在政府公开办证大厅迅速解决，从时效上切实减轻企业开发运作成本。
　　（七）网上公示，避免暗箱操作。将房地产行业相关的政策，行业收费标准、收费项目及向各房产企业收费情况除了在收费单位张贴公示外，还应进行网上公示，避免政策运作上的暗箱操作现象，增加收费情况的透明度，形成无形的社会监督系统，规范房地产市场管理。