物业管理行业艰难前行

    最近，省城调队会同郴州市城调队、郴州市房产局对郴州市物业管理这一新兴产业进行了专题调查。

    目前郴州市已登记注册的物业管理企业26家，管理面积约140万平方米，安置就业人员800余人，为社会创造了大量的就业机会，物业管理已成为地方经济一个新的增长点。另一方面却在微利甚至亏损状态下艰难前，目前所面临的问题是：

    一、税负承担过高。物业企业属于第三产业，是微利型、劳动密集型行业，根据国家有关政策规定，应享受第三产业的税负水平。但从的实际看，这种优惠政策并未落到实处。目前涉及物业企业的税收共有三种：营业税5.5%；印花税0.5%；防洪基金0.5%，合计6.5%。从数据显示，物业企业已达到与开发企业同样的税负标准，这与它的微利性显然是不相符合的。

    二、行政事业性收费过多。物业企业除承担地方税收外，还要面临本市相关部门的行政性、事业性收费。据对本市10家物业企业的统计，主要有：环卫部门收取的垃圾清运费40元~60元/车，垃圾处置费每户1元~3元，卫生清扫费每户每月3元，化粪池清理费0.4元/㎡年；名目繁多，重复收费；园林部门收取的绿化保养费1.5元/㎡年；劳动部门收取的劳动用工费50元/人；再加上居委会分派的防鼠费及各类报刊、杂志订阅费等等，让企业不堪重负，难以承受。不仅如此，物业管理为解决居民生活卫生问题，清理化粪池，即要支付环卫部门清淤费和土建还原等工程费用，还要额外承担城管部门要求支付的占道费用及罚款，物业企业严格按照《湖南省城市住宅物业管理条例》规定履行义务，定期或不定期清理化粪池，却被要占道费和罚款，这样做不仅不能加强物业管理，反而增添了不必要的矛盾。

    三、水电亏损太大。目前，郴州市所有物业企业与供电供水部门都是趸售关系，不属于代收代缴关系。而供水供电部门并未按签订的趸售价格收取水电费，而是按零售价格收取，如果物业企业不愿与供水供电部门签订趸售或零售价格合同，水电部门就会停止供应该企业管理的小区的水电；如果签订了合同，趸售水电与分表之间的损耗却要物业企业承担。经对本市7家物管企业的调查，这7家物业企业每年承担的水费亏损高达21万元，电费亏损高达20万元。此外。如物业企业要求水电部门抄表到户，那么产生的勘察费、装表费等费用又要物业企业承担。如此巨大的负荷使物业企业举步艰难，困难重重，由此造成服务标准、服务档次上不去，严重制约了自身的发展。

    四、物业管理费的标准明显偏低。根据湘价「2002」178号文件第六条规定：公共性服务包括卫生管理、绿化养护、共用设施、设备维护、保安管理、规范管理、分发邮件、报刊等工作内容，哪一项工作都需要专业化的人才队伍、专业化的设备设施。各类专业人才的培训，各项配套设施的建立健全以及人员工资的发放等就已经让0.3元/㎡的物管费入不敷出了，尚不提保安、保洁、维护、维修等费用了。因此，物业管理费用标准的确定既要考虑业主的承受能力，也应兼顾物业企业的生存与发展。

    五、相关职能部门行政不作为的问题。物业小区内部分业主占用消防通道，违章搭建建筑物、构筑物，乱倒垃圾、杂物，违反规定设置摊点、集贸市场。城管部门不去制止，却收取了占道费；对于占用消防通道的问题，各个小区都比较普遍，物业公司作为企业没有执法权，到消防部门去投诉，却得不到落实，造成物管公司管理难。

承办：城调队       
执笔：蔡月娥 张建郴
核稿：周碧红