2003年湖南房地产市场价格稳中有升

　  2003年，国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，央行也出台了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，国务院同时还制定了规范土地市场，加强土地审批制度等一系房地产政策有力地促进了湖南省住房消费结构的调整，激活了房地产二、三级市场，如允许公房出售，“松绑”房改房，全面开放住房二级市场，降低二手房交易税，简化交易手续，金融政策倾斜等方面，迈出了实质性的改革步伐，促进了房地产市场的快速升温，对调控房地产市场价格起到了一定的作用。

一、房地产市场价格总水平稳中有升

　  2003年，湖南省房地产市场价格总体水平呈上升趋势。全年房地产价格总指数为101.4，比上年上涨1.4％。其中一季度房地产价格总指数同比为100.0，二季度因受“非典”影响同比下降0.2个百分比，三季度开始显现涨势，同比上涨1.5%，四季度出现大幅上涨的趋势，同比上涨4.1%。

　  （一）房屋销售价格比上年上涨1.3％。一是经济适用房、普通住宅、豪华住宅价格分别上涨1.0％、1.7%和0.4％；二是非住宅中的写字楼、商业用房销售均下降0.1％；三是私有住房价格上涨1.8％。

　  （二）房屋租赁价格比上年上涨1.5％。一是办公用房出租上涨0.5％，其中高标准写字楼上涨0.1％，普通办公用房上涨0.6％；二是商业用房出租上涨3.5％；三是厂房仓库上涨1.0％，工业厂房上涨1.6％，仓库上涨0.5％。住宅租赁价格下降1.0％。

　  （三）土地交易价格比上年上涨3.6％。一是居民用地价格上涨3.6％，居民用地中的豪华住宅用地上涨7.8％，普通住宅用地上涨3.4％；二是工业用地上涨5.4％；三是商业、旅游、娱乐用地上涨3.2％；四是其它用地上涨3.5％。

二、房地产价格变动的主要原因

　  （一）房屋销售价格：2003年湖南省房屋销售价格继去年四季度出现下降态势以来保持较低的水平，其原因：一是湖南省四、五月份受“非典”、“六合彩”的影响，造成售房冷清、部分房屋销售价格下降，二季度比上年同季下降2.2％。

　  （二）房屋租赁价格：一些大院加强对闲杂人员清理、整顿，造成短期内一些房屋租赁困难，房屋住宅租赁价格二季度同比下降10.2％，办公用房下降0.2％，导致全省房地产市场价格总水平下降0.1％。

　  （三）土地价格上涨较快。今年，央行121号文件及国土资源部的严控高档商品房建设以及别墅用地停止申报等一系列政策的出台，加上城市化进程规模越来越大、步伐越来越快，必然引起地价上扬。特别是在“非典”后湖南省房地产市场迅速回暖，价格回升。三季度同比上升1.5％，四季度同比上升4.5％。

　  （四）房地产行业入行门槛逐步抬高。2003年由于各级政府加大清理、整顿房地产市场工作力度，行业得以重新洗牌，优胜劣汰正成为市场发展的主流，市场游戏规则正在潜移默化地发生变化，逐步走向规范，楼盘价格合理回归。

三、房地产市场价格变动的主要特点

　  （一）二手房市场升温，价格趋涨。2003年各级政府鼓励住房消费政策，陆续出台了降低二手房交易税，简化房产交易手续，减少上市交易审批程序，这些政策的出台和实施，对二手房销售市场升温起到了促进作用。据调查，长沙市2003年二手房成交面积118.79万平方米，成交金额22.27亿元，同比增长78.6％和144.9％，其中房改房成交面积28.47万平方米，成交金额3.33亿元，同比增长81.6％和92.5％。 

　  （二）需求结构发生了变化。户型结构：一是中、小户型住房需求发生变化。40—50多平方米、80—100平方米的中、小户型房屋需求大幅度上升。2003年初长沙市房地产开发企业计划开发的住宅商品房比上年同期增长70.0％和35.0％左右。随着商品房市场日趋成熟，购买房者已由感性消费转向理性消费，户型设计也从追求大空间转化为追求多功能。单身者、毕业不久的大学生，外来人员以及进城打工者，构成了中、小户型房屋购房大军。二是复式、高层结构住房渐受消费者关爱。商品房不仅功能越来越完善，其设计也着重突出了人性化，如错层、复式结构、落地观景阳台、露台花园等新概念，新设计，让人享受更多品味的生活。

　  （三）土地市场监管力度进一步加大，土地供应和土地交易中存在的一些问题得到有效整改。2003年，国务院、国土资源部对规范土地市场，加强土地审批制度出台了新的政策，储备制度的建立、运作，土地价格逐步走向上涨，土地是一种有限的资源，且不能再生，加上城市化规模越来越大、步伐越来越快，必然引发地价上扬。不但城市中心地带的土地价格上涨，而且城市郊区土地交易开始活跃，价格普遍看涨。据调查，岳阳市前两年金鄂东路、八字门、通海路一带地段每亩13.3万元无人问津，2003年20万元已难以成交，仅两年时间地价增值约50％。繁华地带价更是上涨惊人，如邵阳市的火车南站站前区每亩成交价达50万元，比上年上涨1倍多。 

　  （四）建筑材料价格先跌后升。2003年第二季度“非典”疫情期间，引起一些建设项目延期开工，水泥、钢材等价格一度处于低迷，建房及装修材料材价格比上年同季下降2.2％，“非典”过后基建工程建设启动，水泥、钢材市场出现少有的供不应求现象。建材中的钢材（六毛丝）价格由每吨2200元上涨为3300元，上涨达50％；水泥（三狮牌）每公斤17元上涨为26元，上涨53％；红砖每块0.2元上涨0.25元，上涨25％；浙江产红榉板（1220*2440优）每张29元上涨为38元，上升31％；铝材、瓷砖、玻璃等建房材料的价格也呈大幅上涨之势，据统计，湖南省建房及装修材料价格总水平比上年上涨7.3％。

　 （五）旧城改造力度加大。湖南省着力改变城市环境、道路交通状况，如湖南省的益阳市资阳区的“古道街” 商业步行街的建设，邵阳市火车南站洛湛铁路的建设，娄底市、长沙市等道路的改造力度非常大。这一方面将对居民购房有效需求的提升，产生积极的促进作用；另一方面，上涨较快的房屋价格水平又抑制了居民有效需求转化为现实需求。

四、2004年房价走势

　  2004年房地产价格不会出现大幅上涨。一是商品房消费对象主要是居民，特别是城市中低收入家庭，他们是对价格非常敏感的消费群体，购房需求仍将向低价位房屋倾斜。二是房屋租赁价格将受政策性因素和需求因素影响。三是建房材料价格虽然在2003年的第四季度开始涨幅较大，但国内钢材、水泥等行业产品价格在2004年难以继续保持大幅上涨，房价仍将取决于市场的供求关系。

承办：城调队
执笔：蔡月娥
核稿：周碧红