2015年常德房地产市场“去库存”力度空前

　　受房地产市场大环境及经济下行压力的影响，2015年，常德市房地产开发投资增速放缓，房屋新开工面积和竣工面积都呈不同程度的下降，但商品房销售增长较快，全市房地产市场呈现“投资冷、销售旺”的发展态势，“去库存”力度不断加大。

　　一、2015年房地产市场基本情况

　　（一）房地产开发投资增速在波动中下降

　　2015年1—2月，常德市房地产开发投资以1.0%的增速开局，之后回升至1—4月的全年最高增速15.7%，接下来的8个月呈波动下行态势，全年增速为－2.1%，增速低于全市固定资产投资增速22.1个百分点，较上年增速回落4个百分点。

　　（二）房地产开发投资占全部固定资产投资比重略有降低

　　2015年，全市完成房地产开发投资121.4亿元，占全部固定资产投资的6.5%，比重较上年降低1.5个百分点。从工程用途看，建筑工程完成投资81亿元，占房地产投资比重最大，达66.7%，占比比上年同期降低0.7个百分点。从构成来看，非住宅类投资31.7亿元，增长11.7%，比住宅类投资增速快17.9个百分点，占房地产投资的比重由上年同期的22.9%上升到26.1%；住宅投资89.7亿元，下降6.2%，占房地产投资的比重由上年同期的77.1%下降到73.9%。

　　（三）商品房销售面积增速低开高走

　　2015年，全市商品房销售面积为299.2万平方米，增长26.8%。分月度看，2月份商品房销售面积以－38.9%的增速低开，5月份增速从负转正达到16.2%，7月到11月一直保持30%左右的增速，全年增速稍有回落，为26.8%。住宅销售面积为277.5万平方米，占商品房销售面积的92.7%，增速为31%。今年全市有14个楼盘的商品房销售面积达到了5万平方米以上，其中有5个楼盘销售超过了10万平方米，分别为紫御华庭、恒大华府、万达、德景园、康澧百合园。全市商品房销售形势回升的势头较为明显，但这种好转势头是在政府多重利好政策的刺激下才取得的，其持续性究竟如何尚待观察。

　　（四）商品房施工面积、新开工面积和竣工面积增速均有下降

　　2015年，常德市商品房屋施工面积1179.8万平方米，下降2.9%，。其中住宅房屋面积为935.4万平方米，下降2.3%，占全市商品房屋施工面积的比重为79.3%。全市房屋新开工面积403.1万平方米，下降1.9%，降幅较2014年下降14.6%的增速有所收窄，但这是新开工面积连续两年保持负增长。从新开工面积的规模上看，2015年全市新开工面积的规模低于2013年的481万平方米和2014年的411.1万平方米，这也从另外一个方面说明了房地产周期性调整的延续。新开工指标作为房地产市场的先行指标，其持续两年的负增长也警示着未来几年房地产市场仍然可能延续着调整回落的态势。

　　2015年，全市商品房竣工面积为141.2万平方米，下降45.7%，增速较上年同期58.4%的增速下降104.1个百分点。其中住宅竣工面积为116.3万平方米，下降43.2%。

　　（五）土地购置面积和土地成交价款下降，银行贷款趋紧

　　受房地产库存高和市场前景不乐观的影响，房地产开发企业土地购置意愿明显下降，拿地积极性不高。2015年，全年完成购置土地面积为65.2万平方米，较上年减少26.2万平方米，下降28.7%；土地成交价款14.4亿元，下降15.2%。两项指标增速分别比上年回落43.8个和55.7个百分点。

　　从资金来源看，到位资金主要为自筹、定金及预收款，银行贷款缩减，增速比上年增速下降39.4%（见表）。

　　二、房地产开发市场面临的主要问题

　　（一）房地产投资后续增长动力不足。2015年，全市房地产投资增速自9月份以来逐月放缓，企业新开工规模和投资、拿地积极性均有所下降，后续投资增长动力支撑不足的隐忧已经有所显现。一是当前的资金来源结构难以支撑房地产投资增长。虽然全年房地产开发企业到位资金增长6%，增速较去年同期增速提高了9.6个百分点，从资金来源看，国内贷款下降51.7%，仅依靠企业自筹、定金及预收款和个人按揭贷款，企业筹资的风险较大，房企资金紧张影响到工程建设，竣工面积大幅缩减。二是房地产开发企业土地购置面积同比负增长。全年完成购置土地面积为65.2万平方米，下降28.7%。三是当前房地产市场景气度仍未全面恢复。2015年12月份，国家房地产开发景气指数为93.34，比上月回落0.01点。从区域看，一二线城市景气上行更多，三四线城市低迷。（“国房景气指数”以100为临界值，指数高于100为景气空间，低于100则为不景气空间）

　　（二）待售面积增长较快，企业去库存压力较大。前几年房地产投资高速增长，房地产项目大幅增加，楼市火爆销售旺盛，但当前房地产市场的供求关系已经发生了转换，以前是供不应求，现在则是供过于求，商品房待售面积增长较快，企业去库存的压力较大。2015年，全市商品房待售面积182.3万平方米，增长30.7%，增速较上年减少1.4个百分点，但总量较上年增加42.8万平方米。从待售面积的时间看，2015年全市待售1—3年的面积为98.9万平方米，占待售面积的比重为54.3%。2013年、2014年和2015年，全市待售1—3年的面积占比分别为43.9%、52.7%、54.3%，逐年增加。2015年全市商品房施工面积和待售面积之和达到1362.1万平方米。库存的增加与房地产市场的不确定性对楼市形成双重挤压，成为制约房地产开发市场发展的重要因素。

　　三、2016年房地产市场预测

　　从政府调控的角度来说，如果单纯依靠市场力量实现房地产市场出清，完成“去库存”进程所需要的时间相对较长，社会成本十分巨大，并将影响到国民经济的平稳运行。在这一背景下，政府会出台相应的政策措施来加快房地产“去库存”的进程，避免房地产开发投资的过度下滑。2015年虽然出台了很多利好政策，但政策的边际效应正在显现，同时政策频出也表明，单个政策的刺激周期在缩短。而且国家出台的“330政策”和后续政策的鼓励方向也已从原来的首次置业转向了改善型需求。改善型购房需求大多基于对未来收入增长的明确预期，未来经济增长不确定性，以及各种因素能否兑现都会对市场走势造成影响。展望2016年，房地产市场面临的政策环境将更加宽松，稳定和促进房地产市场发展的政策将会在2016年继续出台，但由于贷款政策和税收政策等相对而言已较为宽松，进一步放松的空间有限，明年可能会在一些配套改革政策如户籍制度、住房制度、保障房建设等方面进行更多的调整，房地产市场或将迎来政策宽松的时期。综合考虑，我们预计2016年全市房地产市场在各项利好政策的影响下去库存步伐有所加快，房地产市场发展以“稳”为主。

[供稿：常德市统计局 张瑞祺] 

[审核：刘雁] 

[责编：罗昊]