郴州房地产市场运行情况研究

　　郴州撤地建市以来,房地产业发展总体历经起步、发展、加速和回稳等各个时期,已逐渐发展为全市重要支柱产业。截止2019年9月,全市纳入统计的资质以上房地产企业达到377个,开发项目417个,计划总投资1279.8亿元,累计完成投资1048.4亿元,投资完成率超过八成。今年1-9月,全市房地产贡献税收29.3亿元,占全市税收总收入比重21.2%,比全省平均高1.1个百分点。 

　　一、郴州房地产发展时期回顾

　　(一)1995-2003年,起步时期,全市房地产开发投资由1995年1.29亿增长到2003年16.68亿,投资首破10亿元。1995年郴州撤地建市,1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)文件,标志房地产开始全面市场化,郴州房地产市场雏形初步形成,开启了郴州房地产发展的新纪元。本时期的普通商住小区以2000年的涌泉小区和2002-2003年的明桂园、乐仙山庄、华宁花园为代表。全市房屋施工面积、竣工面积分别由1995年的43.1万平米和13.1万平米增长到2003年的237.6万平米和99.2万平米,分别比1995年增长4.5倍和6.6倍;2003年全市商品房均价为1218.2元/平方米,与1996年的1062.5元/平方米相比,年均仅增长2%,房价基本保持稳定。

　　(二)2004-2012年,发展时期,全市房地产开发投资由2004年的19.18亿增长到2012年的116.54亿,投资超过100亿。2004年起,特别是2009年起全市以“三创”为抓手强力推进基础设施建设力促城市提质升级,郴州房地产市场呈现群雄逐鹿态势,楼盘数量剧增,投资热情高涨,普通商品房、商业地产、电梯小高层、别墅等各类项目遍地开花,市场供需两旺。譬如东田金湾、龙泉名邸、恒大华府、北湖一号、爱莲湖畔、华宁春城、碧桂园翡翠山等大批精品楼盘纷纷涌现。全市商品房销售面积和销售额也大幅增长,分别由2004年的87.1万平米和10.1亿元增长至2012年的350.1万平米和104亿元;全市商品房每平方米均价由2004年1160.8元增长到2012年2971.0元,年均增长12.5%,其中市中心城区房价2012年达到3421.1元/平方米,全市房价呈现出明显增长态势。

　　(三)2013-2017年,加速时期,全市房地产投资由2013年147.6亿增长到2017年226.4亿,投资突破200亿。2013年,郴州进一步推进城市提质升级和旧城改造,城市化进程进一步加快。2015年突破50%达到50.3%,比2004年提高16.1个百分点。期间郴州先后荣获全国卫生城市、交通模范城市、绿化模范城市、国家森林城市、国家园林城市、全国生态文明示范工程试点市和中国50大“氧吧”城市等荣誉称号,争创全国文明城市也在有序推进,吸引了更多房企、人员来郴城及各县城发展。2015年,国家推进供给侧结构性改革,郴州棚改三年行动计划和货币化安置政策助推全市房地产市场加速发展。保利苏仙林语、金科城、湘域中央花园、神憩乾珑、华尔星城、新贵华城 、御璟城市花园等超高层电梯房、高品质精装修房以及友阿国际广场、美美世界、步步高新天地等城市综合体商业用房纷纷上市进一步催热郴州房地产市场,全市房地产去库存提前1年完成工作目标任务,全市商品房待售面积由2015年的339.3万平米下降到2017年91.5万平米;全市商品房销售面积由2013年的363.5万平米增长到2017年的790.8万平米,年均增长率达到21.4%;2017年全市商品房销售均价每平米达到4284.5元、其中市中心城区均价突破5000元至5006.7元,与2012年比年均分别提高260元和320元。

　　(四)2018年至今,回稳时期,2018年房地产投资暂停持续上升态势,由2017年的226.4亿下降到157.8亿,但市场销售和房价总体仍然保持平稳态势。这两年,是全国房地产市场调控政策出台最全最严时期,全国、全省房地产投资、销售均从中高速增长转向平稳回落态势。2018年,全市房地产投资157.8亿元,比上年陡降30.3%,但商品房销售面积753.7万平米,仅下降4.7%,房屋待售面积52.7万平米降至历史低谷,2018年全市商品房销售均价达到4897.6元,其中市中心城区达到5759.8元,分别比上年增长14.3%和15.0%,商品房价格保持稳步上升态势。这两年,也是郴州市城市品味及影响力进一步提升的时期,连续获评全国森林旅游示范市、中国优秀自驾游目的地、广东人最喜爱全域旅游目的地、中国会展之星优秀城市奖、中国魅力乡村建设示范区、2018中国企业营商环境十佳城市及全球低碳城市蓝天奖等荣誉称号,也进一步提升稳固了投资者在郴州的投资兴业信心。

　　二、当前郴州房地产市场运行的主要特点

　　(一)后库存时期郴州投资回升趋势明显。从当前货币政策来看,央行在2019年前9个月连续降准3次,累计释放近2万亿元资金,银行房贷利率整体有所回落,全国楼市整体呈现回暖趋势。郴州投资软硬环境全面提升,晋升为新三线城市,加之房地产库存目前已降至历史最低水平(9月末全市房屋待售面积仅45.6万平米,同比下降38.9%),市场现房供应较为紧张,投资者市场发展预期和信心明显增强,对于房企吸引力显著增强。据统计,今年前9个月已有长房、湖南建工、中梁、宁邦、雅居乐等47户知名房企入郴,新动工房地产项目60个,同比分别增加28户和23个;完成房地产投资126.9亿元,房屋施工面积2753.1万平米,房屋新开工面积458.1万平米,房屋竣工面积151.1万平米,同比分别增长17.9%、7.9%、13.2%和28.4%,全市房地产主要指标趋于良好,回稳态势明显。

　　(二)货币化安置政策退出后销售放缓、价格慢涨态势不变。全市商品房销售面积经历了二十余年增长,2001-2010年10年间基数增长了100万平米,2011-2015年5年又增长了200万平米,而2016-2017年仅2年就增长超过250万平米,2017年全市商品房销售面积达到790.8万平方米,为历史最高销量,但同时也由于国家调控政策等因素影响,2018年在高基数下出现首次下跌,比上年下降4.7%。今年来,郴州市场上棚改特别是货币化安置任务基本完成,省下达我市棚户区改造任务仅有1347套,同时也是湖南省唯一货币化安置为零的城市,一定程度上影响了我市棚改户在楼市的购买力,但从目前郴州楼市入市群体来看,以县城客、返乡客居多,我们预计郴州楼市整体仍可保持平稳,但考虑到前两年销售(17年791万平方米总量全省第2、18年754万平方米总量全省第4)的高基数影响,预计郴州楼市销售放缓、价格慢涨态势不会改变。据全市房地产企业统计联网直报数据显示,今年1-9月,全市商品房销售面积439.0万平米,同比下降2.8%,房屋销售额232.7亿元,同比增长5.1%,商品房销售均价5300.5元/平方米,同比增长8.1%;其中市中心城区均价突破6000元至6325.3元每平方米。另据住建部门网签数据显示,2019年9月份全市商品房销售均价达到5360元/平方米、其中市中心城区均价突破6000元达到6355元每平方米,统计与住建部门的数据趋势保持一致,说明全市商品房销售放缓、价格慢涨态势总体将继续延续。

　　(三)集约发展环境下土地价格呈现持续延续稳步上涨趋势。近年来随着郴州城市化进程加快,城市提质升级加速以及教育、医疗等新兴服务业快速发展,郴州房地产市场已经进入品牌、品味、品质竞争良性阶段,众多品牌房企进驻必将导致对商住土地的需求竞争越来越大,市场价格呈现持续稳步上涨趋势。据全市房地产企业统计联网直报数据显示,2011年以来全市(含县市区)土地购置平均价格整体呈现稳步上涨且加速态势,2011年前低于1千元/平方米,2012-2018年低于2千元,到今年前9月超过了2千元/平方米;从国土部门了解到,近3 年市中心城区(指两区两园)商住用地每平方米出让价格分别是2017年1871.4元、2018年2269.3元和2019年上半年的2525.8元。两相印证,表明全市土地出让价格将持续延续稳步上涨态势。

　　三、近期房地产走势预测

　　今年来,我市继续落实国家“房住不炒”的定位,落实房地产长效管理机制,坚持实施国家“分城施策、一城一策、去库存、帮企业”措施,充分利用全省将郴州市列为显著增加土地供应量的市州之一的利好,指导房地产企业保持合理房价(目前我市商品房平均价格5300元,比全省平均低700元),走长远持续发展道路,取得明显成效,今年进入郴州的房企拿地(目前我市房地产用地出让价格平均比全省(3500元)低1000元/平方米)较为积极,商品房供应更加注重品味和质量,居民购房热情有所增强(9月末全市个人房地产按揭贷款同比增长31.9%)。据税务部门统计,今年1-9月全市房地产业实缴增值税增长达到13%(全省仅增长1.5%),预计随着新年元旦、春节的到来,传统楼市旺季营销活动范围将会进一步扩大,碧桂园五岭首府、半山首府和江山一品、美的云熙府和铂悦府、恒隆国际、奥园华府、恒大帝景、上品书苑、书香名苑、中梁首府以及高铁版块如乾通时代广场等各大楼盘建设竣工速度加快,整体营销活动也将越来越多,将促使2019年郴州房市总体上保持稳健运行态势,预计全年全市房地产投资增长20%左右;商品房销售受基数过大(上年10-12月基数达302万平方米、约占上年全年的40%)因素影响,预计全年销售可能跌破700万平方米、降幅在10%以内;商品住宅价格涨幅有望控制在10%以内。

　　四、保持房地产稳健发展的工作建议

　　(一)加强招商引资进企业,提升郴州楼房开发品味。目前郴州商业同质化严重,千篇一律的业态和品牌让消费者出现“消费疲惫”的负效应,在行业竞争加剧的背景下,怎样推动商业地产转型升级,是郴州房地产市场保持长期稳定发展面临的难题。一是引进大型优质企业。加大招商引资力度,继续引进像万科、招商、金地等知名度高、有实力的大型房地产企业进驻郴城,加强名企网点布局规划,合理控制开发规模,持续带动本地房地产企业提升市场定位、户型设计和质量水平,打造人性化产品,培育本土优质品牌,推进房地产竞争由价格竞争向品质竞争转变。二是打造特色化地产模式。充分利用城市先天资源和自然历史禀赋,根据城市历史文化、民俗风情、自然环境、区位特色等,塑造差异化商业主体概念,要注重错位经营,倡导精细化特色理念,创新新兴业态资源,打造独特商业气质,以提升消费体验环境。三是推动新技术发展。采取措施鼓励我市房地产企业以恒大、碧桂园、美的等龙头企业为参照,切实推进装配式和精装修式建筑房产发展,积极引导全市建筑房地产企业加强对住宅设计、装配、装修的管理,提升建筑工程施工水平,提高城市综合体品质和居民住宅生活质量,进一步解决定位同质化问题。

　　(二)强化建设质量保进度,稳定郴州房产投资规模。据对今年来新进的项目调研,超过九成的项目进展较好,但也有近一成的房地产企业受盈利水平下降、资金周转趋紧等困难制约,导致部分项目进展不快。一是加强项目可行性调查。及时关注市场变化,调整资金计划方案,预先做好风险控制,提高企业资金使用效率,降低项目运行风险,通过各种途径加强资金运作管理,争取在短时间内回收资金,获取投资收益。二是有效改善施工环境。各级各部门应当科学规划,创新思路,密切关注企业经营状况、项目建设、销售和资金运转情况,厘清家底了解项目开工进度,帮助项目落地和办理相关证件,积极出台措施有效预防和化解运营风险。三是提供优质公共服务。继续简政放权,增强企业活力,盘活各方资源,营造良好市场环境,加强宏观指导,规范企业行为,为企业建立相应服务平台。相关职能部门还要加大贯彻实施企业“减税降费”政策力度,降低企业的运营成本,进一步减轻企业的经营负担,提高企业的盈利能力。

　　(三)促进房产销售增活力,增强企业投资开发信心。房地产业是我市支柱产业,提供大量就业、税收和产值,必须保持房地产市场的总体稳定,各级各部门要多措并举帮扶本地有发展潜力的房地产企业在激烈的市场竞争中稳固并拓展市场。一是采取差异化营销策略。根据具体项目具体楼盘的特点,对产品差异进行定位,通过区别化的市场定位和不同的销售策略,让消费者看到本产品异于其他产品的功能,比如低碳节能、高配精装修、优质物业等,以自身所特有的服务差异来吸引消费者。二是提高优质售后服务。住宅是一种长期使用的产品,房地产企业在生产销售的同时需重视产品售后服务,加强服务的更新换代,将传统服务升级到囊括产品设计、生产、销售和使用等各个环节,服务中应注入人性化因素,用服务质量来支撑营销策略。三是强化公共服务配套设施建设。逐步完善基础设施和公共服务配套,尤其要重视新建小区的配套设施建设,重点加快城东新区、高铁片区、骆仙片区、梨树山片区等新建城区的教育、医疗及交通服务设施配套,营造良好居住环境,提升群众获得感、幸福感和安全感。

　　[供稿:郴州市统计局肖玉忠 彭莉莉]
[审核:徐林]
[责编:张艳]