龙山县房地产业发展现状、问题及对策建议

　　房地产业对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重。其产业链条长，投资乘数效应明显，对于促进消费，扩大内需，拉动经济增长具有重要的支撑作用。研究近年来全县房地产开发投资运行情况，寻求促进房地产开发投资健康稳定运行对策，对全县经济发展、社会稳定意义重大。

　　一、龙山县房地产业发展的基本情况

　　（一）房地产开发企业不断发展，行业规模日益壮大。1994年，房地产市场才刚刚起步，房地产开发企业只有1家，到了2011年，房地产开发企业已达19家。经过多年的经营，房地产企业相继开发了回龙小区、绵锈花园、阳光丽景、正兴花园、香山碧桂园、幸福人家、华天公寓、世纪铭城、一品名都、龙城世家等一批住宅小区，极大的改善居民居住条件，提升了县城品质，为经济增长注入了新的活力。

　　（二）城市建设不断扩容，投资规模日益壮大。近几年来，在县城建设规模扩大、旧城改造力度的刺激下，房地产业呈现出较快增长的良好发展态势。全县房地产投资由2004年的953万元发展到2011年的10895万元，2004-2011年累计完成投资9.76亿元，平均每年完成投资1.2亿元，年均增长41.6%。

　　（三）施工面积不断增加，开发规模日益扩大。 2004年全县商品房施工面积仅2.3万平方米，2011年就发展到了23.4万平方米；2004—2011年，全县累计完成新开工房屋面积85.4万平方米，平均每年新开工10.7万平方米，年均增长35.2%。

　　（四）商品房需求依然旺盛，销售面积日益扩大。2004—2011年，全县累计销售商品房面积78.5万平方米，年均销售9.8万平方米，年均增长38.5％。2010年最高，达到12.5万平方米。从商品房类型看，商品住宅的销售是商品房销售的主体，其所占比重保持在84％以上。

　　（五）商品房价格持续上涨，但仍处于合理区间。龙山县的房地产市场起步于2000年，2000年以前的商品房销售平均单价在500元/平方米以下，从2004年开始逐年走高，2011年已经达到了1702元/平方米。2005年、2006年、2007年、2008年、2009年、2010商品房销售平均单价分别比上年增长38.5%、8.0%、9.1%、13.2%、37.9%、15.5%，年均增长19.1%。

　　从居民家庭的承受力看，2011年龙山县城镇居民人均可支配收入为12099元，城镇家庭平均人口为4.02人，以此计算2011年城镇家庭年支配收入为4.86万元。按目前商品住宅平均价格1702元/平方米推算，购买一套120平方米商品住宅，总价位为20.4万元，相当于居民家庭年收入的4.2倍，房价与收入比基本符合房价与收入比通常3-6倍的标准。

　　二、房地产业对龙山县经济社会发展的作用

　　（一）加快了全县城市化进程。房地产业的快速开发，有效地拓展了全县城市发展空间。近几年来，随着城市化进程的加快，县委县政府采取了相应的措施，加大了市政建设投入，进一步加强城区的基础设施建设，先后建设世纪广场、街心花园等一批基础设施工程，完成了长沙路、湘鄂路等县城道路建设，使县城框架不断拓宽，县城品质不断提升。随着县城房地产的综合开发，有效地调整和完善了城市的布局结构，为推进全县城市建设打下坚实的基础。

　　（二）改善了城区居住环境。近年来，全县的房地产开发更加注重环境建设，坚持以人为本的理念，无论从开发的规模、小区的规范和设计，还是工程质量上，都有了很大的提高，改善了居住环境，提高了城市品位。如世纪铭城、龙城世家等一批相对较高档次的住宅小区的建成，不但改变了多年来住宅建设单一的状况，也带动了县城其他建筑规划理念的形成和发展，为促进城市建设规划设计水平，丰富城市面貌，塑造城市特点，提升城市品位作出了贡献。

　　（三）带动了相关产业发展。房地产业涉及的50多个产业部门，房地产市场的持续旺盛，不仅对钢材、建筑材料等产品形成了强劲拉力，也带动了建筑装饰产品以及家电等相关产品的需求，突破了单个行业局部增长的局限。据测算，每100元的房地产市需求，能够带动300多元的其他市场需求。同时，房地产属劳动密集型产业，就业容量大，就业带动能力强，房地产开发建设和管理及与之相关的建材、装饰装修、中介服务等市场，提供了大量的就业岗位，为扩大全县就业与再就业，促进社会和谐发挥了重要作用。

　　（四）增加了全县财政收入。房地产开发项目及房地产市场的主要税费有房产税、营业税、企业所得税、城市维护建设税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税等诸多种类。据统计：2011年全县房地产行业税收1605 万元，占全县税收收入16.6%。

　　三、龙山县房地产业发展中存在的主要问题

　　房地产业快速增长，对于促进消费，扩大内需，拉动经济增长具有重要的支撑作用，但过快的发展也造成许多问题，这些问题在房地产市场不景气时，就会释放出来，解决不好，不仅将影响房地产业的持续发展，而且还影响经济发展和社会和谐稳定。

　　（一）房地产企业发展规模小，整体水平不高 。由于全县房地产业发展起步较晚，导致多数房地产企业发展规模小，整体水平不高，管理不够规范，企业资本积累不足，实力不强，市场竞争能力较弱。特别是近两年来，受国际金融危机的不利影响，企业应对抵御市场风险的能力脆弱，难以适应市场经济的运行要求。

　　（二）商品房供需失衡,结构有待更加合理。房地产业关系到国计民生，具有较强的“公共品性质”。市场机制下的房地产市场具有疯狂的逐利性。近几年由于过分地重视大户型商品房的开发，商品住宅存在着结构性的矛盾。主要表现为：大户型供应比例高，中小户型供应不足。2011年全县90平方米以下的房屋施工面积仅4261平方米，仅占全县房屋施工面积的1.18%，而140平方米以上房屋施工面积占全部房屋施工面积的80%左右。中、小户型住房供应比例偏低的现象一定程度上反映了商品房供给结构的失衡，不能有效适应市场需求。从龙山县实际情况看，全县一些住房消费者的收入水平不高，购房能力有限，需要的是低成本、低价格、小户型的普通商品房和经济适用房；而供应结构的不合理会进一步恶化了房地产销售的展开，使得房地产开发商资金回拢的进程再次延缓，从而加大了房地产项目的风险。

　　（三）调控管理措施滞后,市场管理有待进一步规范。一是房地产开发企业市场准入“门槛低”，规模普遍偏小，行业集中度低。二是房地产开发企业行为有待进一步规范，如面积缩水、提高容积率等违法违规行为依然不同程度存在。三是房地产市场配套体系不完善。房地产二级市场的培育不完善，没有建立市场预警、预报机制；物业管理刚刚起步，由于硬件设施差、服务不到位等原因，物业管理推行难度大，难以满足消费者需求。

　　（四）精品住宅匮乏,市场竞争力有待提高。全县房地产开发项目普遍规模小、档次低，基础配套设施建设差，精品住宅匮乏，对一些经济实力雄厚、对住房品质要求高的购房者缺乏足够吸引力。

　　四、对发展趋势的基本判断

　　（一）优势判断

　　1、环境优势：全县山清水秀，自然环境优越，特别是适宜建设一批生态型住宅，能充分满足回归自然的生活理念，吸引不少人购房居住。

　　2、区位优势：龙山县位于湖南省西北边陲，东与桑植、永顺两县相连，南与保靖县交界，西与湖北省来风县和重庆酉阳县、秀山县接壤，北与湖北省宣恩县毗邻,地连湘鄂渝三省市,素有 “湘鄂渝门户” 之称, 整个县城形成一城二区、道路四横六纵的新格局,城区面积已达到8.1平方公里,被誉为湘鄂渝边区的一颗璀璨明珠。2002年里耶战国古城的考古发现, 被专家称为“进入21世纪以来中国考古学上最为重要的发现”,被评为“2002年全国考古六大发现之一”，里耶战国古城被国务院增补为全国重点文物保护单位。“北有西安兵马俑,南有里耶秦简牍”，里耶战国古城、古井、古简不仅具有极高的历史文化研究价值，而且可与张家界、凤凰古城共同构筑大湘西旅游品牌。

　　（二）需求判断

　　1、从需求分析来看，随着城市化进程的加快，促进了人口集聚和住房的潜在需求。根据全县城区发展目标，县城范围将进一步扩大，同时随着县城基础设施的完善。对县城以外乡镇的吸引力日趋加强，成为全县购房群体中的重要组成部分。

　　2、从经济综合分析来看，近几年龙山县经济较快发展为房地产市场快速发展带来新的机遇。近年来，全县城镇居民生活水平不断提高，GDP总额从2008年的28.4亿元，增加到2011年的43.7亿元；2011年全县城镇居民人均可支配收入达到12099 元；农民人均纯收入从2008年的2510 元，上升到2011年的3628 元；全县储蓄存款余额为43.6亿元。

　　基于以上分析，认为：全县的房地产业发展有利条件多于制约因素。因此，今后一段时期，房地产业相对稳步发展，价格稳中有升。

　　五、促进全县房地产市场健康发展的对策建议

　　（一）以县城城市总体规划为基点，实现合理布局。要切实按照科学发展观的要求，以县城城市总体规划为基点，实现合理布局。一要根据当前全县住房和县城建设情况，按房地产业和住房建设的中长期规划，加强对房地产业发展的指导，要在城市总体规划和近期建设规划基础上，进一步明确各类房地产用地的布局和比例。同时要科学测算房地产年度开发建设规模、区域分布和结构比例，引导住房建设和房地产市场持续健康发展。二要根据当前全县房地产市场建设总量、规模和现有土地存量，每年年初向社会公布本年度出让土地计划、具体的规划设计和县城整体规划的实际情况，做到有计划出让。同时，要建立土地储备与城市规划相协调的联系机制，做好储备土地与城市总体规划的衔接工作。实行规划、国土、建设“三位一体”的运作模式，从根本上解决土地规划与城市规划不协调的问题。

　　（二）进一步加强对房地产市场管理和监管力度，进一步规范市场秩序。一要严格房地产市场准入、清退制度，建立城市规划、土地供应、金融信贷等方面的宏观调控机制，让企业规模较小、资本积累不足、技术水平不合要求、及不承担法律责任的企业退出房地产行业，严肃查处无资质开发、违反规划等行为；二要规范土地市场，进一步完善政府土地储备机制，加大政府土地储备管理和有效使用力度。坚持经营性用地采取招标拍卖、挂牌公示等公开方式，集中统一供应土地，企业以自身的实力和信誉来竞标，建立公开、公正、透明和依法运作的土地市场，使土地资源优化配置。建立出让土地的跟踪备案制度，对于出让后的履约情况，项目的开发建设情况实行跟踪管理，并加大对违约行为的处罚力度。

　　（三）进一步加大对房地产业的金融扶持力度。通过政银企洽谈会等方式，搭建银企对接的互动平台，鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷投入。积极探索开展银团贷款、融资租赁、在建工程抵押等业务，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求，有效支持房地产业健康发展。重点支持普通商品住房和政策性住房开发建设，支持经营管理好、信誉好的开发企业发展壮大。

　　（四）进一步调整房地产供给结构。房地产企业，一定要坚持以需求为导向，认真分析市场需求，合理调整房地产供给结构。龙山县是国家级贫困县，住房消费者的收入水平不高，购房能力有限，所以，房地产企业要针对性的加大对中小型户型特别90平方米以下的开发供应量，以满足市场需求量。另外，政府要严格控制高档商品住房的土地供给，加大对中低价位普通商品住房和经济适用房的土地供给力度。

　　（五）加快建设保障性住房，努力使全县各族人民群众住有所居。一是继续加大廉租房建设力度；通过实物配租和发放租赁补贴的方式解决住房困难问题。二是推进公共租赁住房、棚户区改造建设项目；切实解决既买不起商品房，又不符合经济适用房、廉租住房保障条件的群体的住有所居问题。

[供稿：龙山县统计局  彭勃]
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