风险机遇并存 挑战发展同行

　　从去年末开始，全国房地产市场的调控初现端倪，市场短缺时代已成过去，供求关系趋于平衡，市场的自我调整始现，房地产开发所面临的内外部环境与过去显然不同。在此形势下，张家界市房地产开发呈现投资增速放缓，销售持续低迷，待售面积过大，市场调整影响明显的特点。

　　一、全市房地产开发基本情况

　　（一）房地产投资与上年同期基本持平。上半年，全市房地产完成投资204751万元，同比增长0.4%。其中住宅投资129256万元，下降7.1%；办公楼投资7520万元，增长4.2倍；商业营业用房投资32953万元，下降8.7%；其他投资35022万元，增长28.2%。分区县来看，永定区完成投资153397万元，同比下降12.6%；慈利县32439万元，增长99.7%；桑植县17995万元，增长46.8%；武陵源920万元。

　　（二）商品房屋销售持续低迷。上半年，全市商品房销售额同比下降2.0%，商品房销售面积下降20.1%，较一季度降幅进一步扩大。待售面积651345平方米，同比增长2.39倍，其中住宅待售面积390905平方米，增长2.26倍。

　　（三）开工和竣工情况不理想。上半年，全市房屋竣工面积为175822平方米，同比下降 55.6%；其中住宅竣工面积为89230平方米，下降71.9%。房屋新开工面积377017平方米，下降74.4%；其中住宅新开工面积297313平方米，下降72.1%。房屋施工面积4201264平方米，增长13.3%；其中住宅施工面积3205458平方米，增长5.7%。

　　（四）土地供应压力较大。从上半年来看，全市土地购置面积为96906平方米，同比下降73%；土地成交价款8706万元，下降87%。从趋势来看，未来一段时期房地产开发压力较大。

　　二、存在的主要问题

　　（一）开发商的投资信心或受影响。销售情况的不稳定，待售面积长期居高不下，开发商对投资的信心不足，国家宏观调控的深入，以及即将开展的不动产登记对于购房者的心理影响等等，都是影响张家界市房地产开发的因素。从上半年情况来看，未来的张家界房地产市场，投资出现下降可能性极大。

　　（二）房价收入比略不合理。从城镇居民收入与房价比看：2013年市区城镇居民人均可支配收入为16180元，同比增长8.5%。假设2014年城镇居民人均可支配收入的增速不变，则今年城镇居民人均收入约为17555元，按3口之家购买一套100平方米的住宅计算，全市上半年商品住宅销售均价约为4162元/平方米，得到房价收入比约为7.9倍（忽略旧房价格），高于国际公认的房价收入比3-6倍的区间。房价收入比的不合理，客观上对需求市场产生深远影响。

　　（三）供量压力考验后期走向。全年充沛的供应量（含存量）遇上疲态已现的需求量是当前的一大主基调。截止6月底，全市批准预售面积已达574609平方米（在库统计），其中住宅面积为444819平方米，加上原有库存量，短期压力明显。

　　三、几点建议

　　（一）要进一步加强房地产市场的监测。应建立健康的监测体系，准确把握房地产市场走势，及时发现和妥善处理市场运行中出现的新问题，做好情况预测、监测和处理。从目前的情况来看，全市的房地产开发还是具有一定的发展风险。下一步要做出科学的研判，做好未来风险的防范。

　　（二）要进一步加大存量房的销售力度。加强促销力度，激励企业开展立体化营销、快速去库存、回笼资金，尝试引导开发商转型，将之作为房地产的相关多元化进行培育、开发，向社区商业、医疗、教育、文化配套产业延伸。

　　（三）要进一步引导企业科学规划开发。不盲目局限于眼前的市场，房地产市场和其他任何市场一样，都要经历起起落落，市场供需在不断变化中，开发商应该理性估计市场，具备长远眼光，合理制定开发投资的时间、推出楼盘的结构类型等计划。不要在市场过热或者某类户型销售形势大好的时候跟风拿地推同类型住宅，也不要在市场冷清的时候过分观望。中小型房地产开发商要有市场敏锐度，实施差异化竞争战略，在市场细分中找准自身定位；要开拓视野，不断挖掘新的住房市场需求和新的开发领域。

　　（四）要进一步拓展房地产开发的内涵。政府及相关部门要围绕“旅游胜地梦”的建设目标，加快城市建设“大跨越”，以创新的精神推进城镇化发展，努力弥补以往透支形成的市场过剩陷阱。主城区和武陵源要真正意义上启动旅游地产的开发发展，进一步更新观念，拓展房地产开发的内涵，并加大创新力度，取得健康长足发展。

[供稿：张家界市统计局李林睿]
[审核：刘雁]
[责编：张艳]