调控成效明显市场运行平稳

　　2012年，受欧债危机、国内经济下行及国家房地产调控政策的影响，上半年长沙市新建商品房销售出现大幅下滑。面对新建商品房销售大幅下滑的形势，市委、市政府高度重视，狠抓楼盘品质、提升基础设施配套，举办多次房产推介会，同时随着刚需释放，房地产市场从6月后开始逐步回暖，实现了新建商品房销售好转。从发展趋势来看，国家实行倍增计划、大力推进城镇化战略，宏观经济景气上升、长沙城乡居民收入增加、消费结构升级等因素将促使长沙2013年房地产市场继续保持平稳增长态势。

　　一、基本运行情况

　　（一）商业地产投资增速加快，纯住宅投资增速回落。2012年，长沙市房地产投资1032.00亿元，比上年同期增长16.4%。其中，商业地产投资331.14亿元，增长74.8%；纯住宅地产投资698.86亿元，增长0.4%。从2009年以来长沙房地产开发投资一直稳定在30%以上，2011年国家相继出台了房地产调控政策，住宅需求受到限制，商业地产得到迅速发展。商业地产投资增速由2011年的20.9%迅速提升到2012年的74.8%，而纯住宅地产投资由2009年以来的36.0%下降到2012年的0.4%。

　　（二）调控效果明显、市场运行平稳。2012年6月以后，随着刚需的释放，长沙新建商品房销售出现逐月回暖势头，单月销售均达到120万平方米以上，6-12月，新建商品房销售达到932.57万平方米，接近最好的2010年水平。2012年，新建商品房销售1526.93万平方米，增长1.8%，销售额931.56万元，增长5.6%。扣除价格因素，新建商品房销售和2011年基本维持稳定。

　　（三）融城步伐加快、县域市场活跃。随着望城拆县建区、长沙县、宁乡县融城步伐的加快，先导区基础设施投资力度加大，路网进一步的完善。县域、大河西先导区成为房地产开发企业投资的热土。2012年，县域（含望城区）新建商品房销售面积586.03万平方米，增长7.8%，快于全市平均增速6个百分点，大河西先导区销售新建商品房477.05万平方米，增长9.8%，高于全市8个百分点，岳麓区、望城区共销售商品房387.00万平方米，增长21.3%，快于全市19.5个百分点。县域销售新建商品房比重达到38.4%，比上年提高了2.1个百分点。同时，县域、大河西先导区完成房地产开发投资增速达到18.7%，高于全市房地产开发投资增速2.3个百分点。

　　（四）施工规模缩小、住宅减幅较大。受房地产调控政策影响，开发企业调整了投资结构，开发投资更多投向商业地产，住宅投资和建设规模下降明显。2012年，全市施工房屋面积7361.67万平方米，减少4.0%。其中住宅施工面积5320.57万平方米，减少12%。房屋竣工面积1402.27万平方米，减少3.5%。其中，竣工住宅面积1131.00万平方米，减少5.5%。

　　（五）新开工面积减少、住宅减幅明显。2012年，新建商品房新开工面积1824.23万平方米，同比减少21.7%。其中，住宅新开工面积1158.80万平方米，减少34.8%。

　　（六）待售面积增加、商业地产待售加大。随着大型商业综合体建设步伐的加快，待售面积也大幅增长。2012年，长沙待售商品房面积650.53万平方米，比上年同期增长29.5%。其中，待售商业地产206.72万平方米，增长39.9%，待售住宅面积443.81万平方米，增长25.2%。

　　二、值得关注的几个问题

　　2013年国家继续实行房地产调控政策不放松，有利于抑制房价过快上涨，有利于推进城镇化进程。从长沙房地产开发投资运行情况看，房地产开发投资增速放缓，销售量难以大幅提升。

　　（一）开发投资增速呈现下行趋势。继续从严的调控政策、资金压力，使2012年全市商品房屋的新开工项目大幅减少，继而导致将使2013年的续建项目相比2012年也大幅减少。2012年在建项目634个，比上年同期减少39个，新开工项目81个，减少40个，新开工项目规划面积1418.43万平方米，减少21.2%，新开工项目施工面积614.15万平方米，减少38.6%，这种形势下开发投资增速势必下行，同时，从2010年以来，房地产开发投资增速显现下降趋势，开发投资增速由2010年的37.5%下降到2012年的16.4%，且2012年投资增速也显现回落态势。

　　（二）商品房销售难以实现大幅增长。一是2013年国家继续实行严格的房地产调控政策，投资投机性需求将得到有效抑制；二是保障性安居工程建设加快，大量竣工的保障房将分流部分购房需求。

　　（三）空间限制房地产发展。近年随着城市拓展步伐的加快，芙蓉区、天心区等受区域空间限制，房地产发展受到一定程度影响。

　　（四）房地产发展受产业规模影响较大。从近几年房地产销售情况看，销售受产业发展规模、人口集中度、交通影响比较大。

　　三、2013年长沙房地产市场运行趋势

　　2013年，推动长沙房地产市场稳步发展的有利因素比较多。一是国家将加大推进城镇化战略的力度，这将为小城镇的房地产发展提供机会。二是长沙经济发展较快，收入水平处于全国省会城市前列，有利于消费升级，改善型需求将得到释放。三是地铁、先导区、湘江风光带等板块将带动房地产发展。从2012年商品房销售情况看，地铁沿线、先导区、湘江风光带等板块的楼盘销售最好，占有不可多得的区域优势，随着这些板块房地产的开发，将为长沙增添新的活力。四是长沙作为省会同时也是最具幸福感城市，将吸纳省内市州和外省来长置业和住居。综合多方面因素，预计2013年全市房地产市场将继续保持稳步增长态势。

[供稿：长沙市统计局熊应祥]
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