稳定房价需综合施治

　　近年来，商品房价格特别是与百姓息息相关的商品住宅价格持续走高，成为当前中国从官方到老百姓关注的重大民生问题。2010年国家房地产调控力度空前，但房价依旧高位运行，全国商品房均价达到5029元/平方米（非抽样调查数据，下同），比上年上涨7.4%，房价收入比依然高达7.4，比国际通行标准最高上限6高1.4。因此，要实现房价回归到合理水平，必须长短结合、上下联动、多措并举、综合施治。

　　一、近几年湖南省房价的基本走势

　　1、全省房价呈现由稳趋快的阶段性特征。2001年以来，湖南省商品房平均销售价格走势阶段性特征十分明显。一是2001～2005年湖南商品房平均销售价格涨幅一直围绕6%上下波动，平均上涨6.5%，走势相对平稳。二是2006～2010年进入快速上涨通道，五年间房价年均增速为14.1%。分年份来看，2006年，湖南商品房均价开始进入快速上涨阶段，前两年分别上涨18.7%和15.8%；2008年，因冰灾和全球金融危机的影响，房价涨幅回落至5.1%，但2009年在扩张性宏观政策的刺激下，迅速反弹至14.2%。2010年房价依然保持快速上涨，初步统计显示，全省商品房销售均价突破3000元/平方米，增至3145元/平方米，同比增长17.3%。与全国比较，2001～2010年，湖南商品房销售均价上涨10.2%，比全国平均9.1%的涨幅快1.1个百分点。但目前湖南房价相对来说仍排在全国比较靠后的位次，2010年，湖南商品房销售均价在全国31个省市区中居倒数第7位，仅高于江西、新疆、河南、甘肃、青海、西藏。

　　2、市州房价竞相上涨。“十一五”期间，随着城镇化进程快速推进，各市州房地产市场快速发展，商品房价格上涨较快。五年间，商品房平均销售价格平均涨幅超过两位数的有11个市州，分别为湘潭19.1%、益阳18.5%、衡阳16.1%、株洲15.4%、张家界14.1%、郴州14.0%、娄底和长沙13.8%。 2010年，全省14个市州中，长沙商品房平均销售价格超过4000元/平方米，达到4418元/平方米；有9个市州单价保持在2000—3000元/平方米之间；4个市州位于1700—2000元/平方米的区间内。岳阳以40.7%的涨幅排在全省第1位；张家界、永州、郴州、湘潭和长沙等10个市州分别以29.2%、24.3%、23.8%、22.7%和21.1%的涨幅紧随其后；邵阳、湘西和娄底则以9.6%、6.3%和5.9%的速度居后。

　　3、长沙房价涨幅由平稳开始提速。长沙作为湖南省第一大城市，是全省房地产开发投资的重点区域，其价格走势对全省有较大的示范和带头作用，也在很大程度上反映湖南总体走势。据分析，2001-2005年，由于长沙房价上涨相对平稳，与全国房价比较（由于省会城市资料的限制，只能以全国房价作为参照物），相对差距和绝对差距均呈现扩大的态势。2001年，长沙商品房均价与全国商品房均价的绝对差距为187元，相当于全国平均水平的85.8%；到2005年，绝对差距扩大到1003.3元，只相当于全国的68.3%。从2006年开始，长沙房价开始提速，绝对差距均和相对差距均有所缩小。2006年12月份长沙市房屋销售价格同比上涨6.6%，在全国70个大中城市中排第16位；2007年12月份上涨13.4%，列第11位；2008年受金融危机的影响，长沙市房价由涨转跌，12月份同比下降0.8%，排位也大幅后移；但在国家扩大内需政策的刺激下，房价又继续保持较快上涨的势头， 2009年12月、2010年12月长沙市房屋销售价格同比分别上涨7.2%和7.6%，居全国70个大中城市的第18位和第9位。到2010年，长沙商品房价为全国的87.8%，比2001年提高2个百分点；绝对差距为616元，比2005年缩小387.3元。

　　但总的来说，与全国省会城市比较，长沙房价排位依然靠后。从中部看，2009年，长沙市商品房平均销售价格为3648元/平方米，居中部六省省会城市末位，比中部最高的武汉（5329元/平方米）低1681元。从全国看，长沙商品房均价仅高于兰州（3634元/平方米）、银川（3529元/平方米）、乌鲁木齐（3529元/平方米）和西宁（2900元/平方米），长沙房价相对其他省会城市仍具有一定升值空间。加上长沙无法复制的区位优势和武广高铁、沪昆高铁、城际铁路和地铁将先后开建或通车，“十二五”时期长沙房地产开发市场有望继续保持平稳快速发展。

　　二、多因素推动房价上涨

　　房地产业是一个关联度很大的产业，与其上下游密切相关的行业多达60多个；房价是多种因素相互博弈的结果。据我们分析，目前推动房价上涨的主要因素有：

　　1、城镇化快速推进刺激了住房的刚性需求。在市场经济条件下，城镇化主要是通过影响房地产供求关系，进而影响房地产价格，是推动房价上涨的首要原因。近年来，随着经济快速增长，大量人口由农村迁入城市，湖南省城镇化率由2005年的37%上升到2009年的43.2%，年均提高1.24个百分点。与此同时，湖南省商品房平均销售价格由2005年的1625元/平方米上升到2009年的2680元/平方米，年均增长12.1%，2001年以来，房地产价格上涨与城镇化的相关系数高达0.972，呈现基本一致的变动态势(见以下趋势图)。据测算，湖南省每年因城镇化新增城镇人口为120～130万，按城镇人均住房面积30.2平方米计算，每年要新增3600～4000万平方米住房才能满足这一部分人的需求，这是实实在在的刚性需求。另外，城镇化还带来大量的配套商品房屋和服务用房需求，譬如，办公、机关、社会服务、医院、学校等方面的用房快速增加。还有，城镇化必然产生大量的城市基础设施建设要求，从而占用众多的土地资源，由于城镇土地资源总量有限且闸门控制很严，大量的用地需求自然会推动土地价格上涨，从而最终推动房屋价格上涨。

　　2、特殊的人口结构导致对住房超前和过度消费。很长一段时期以来，我国处在特殊的人口结构时期。一方面处在“人口红利”期。据2010年《中国劳动力变动趋势及判断》的报告，中国劳动年龄人口占总人口的比重为71.68%，居世界最高列。人口抚养比将在2013年达最低值38.3％，但2010—2035年人口抚养比仍低于53%，仍有25年“人口红利”期。“人口红利”指上世纪60年代初到70年代中出生的人群，这个人群处在劳动力丰富、抚养负担低、储蓄率高的状态，在社会当中已经成为各个领域中坚力量、消费的主力军，他们的投资意识非常明显，对房地产市场需求而言，是一个非常坚实的支撑。另一方面，从统计数据来看，我国的生育高峰出现在1965年前后，这意味着人口高峰期出生的人口及其下一代进入住房消费高峰期。此外，我国上世纪70年代以来推行的计划生育政策已经产生了独生子女群体，我国第一批独生子女已大规模进入婚育期。据有关调查统计，在购置结婚新房时，双方都是独生子女的小两口约有7成靠父母全部或部分资助，这种父母资助独生子女买房使得趋前消费和过渡消费变得更加容易。综合上述因素，由于人口众多，加上特殊人口结构，对住房需求在这一时段集中爆发，甚至超前或过度消费，这种过强刚性需求也是推动房价上涨的重要因素。

　　3、宽松的宏观经济政策在刺激经济快速回升的同时，也难免助推了部分投机行为。2008年为缓解国际金融危机的冲击，国家从2008年底采取了一系列扩张性宏观政策，财政政策从维持多年的稳健转向积极，并实施适度宽松的货币政策扩大信贷规模，此一轮较为宽松的宏观政策除对经济的刺激作用外，也大大改善了房地产市场发展的环境，这其中包括对5次降息以及4次下调存款准备金利率、购买普通住房实行7折利率优惠、二手房交易营业税免征年限从5年缩短至2年、房地产项目资本金比例最低降至20%。对银行信贷不再实施硬性约束的大环境下，信贷投放量的增加减少了开发企业的融资压力，也大大降低了消费者的置业门坎，有效地释放了普通及改善型住房需求。此外，近年来股市低迷，债市盘小，社会资金缺乏其他投资渠道；税费体系不完善，缺乏对炒房投机税收调节的杠杆；人民币面临较大的升值压力，大量外资涌入房地产业做短线操作。在这种情况下，大量的资金涌入房地产市场，从而形成了一种投机性住房需求，直接推动房价上涨。

　　三、多措并举稳定房价

　　稳定房价事关政治、经济和民生，必须从调整供需结构、财税货币政策和合理引导居民消费等关键因素入手。

　　完善财税货币政策，遏制住房投机。房地产需求主要由以下三部分组成：一是居住需求，购买的目的是为了自身的居住；二是投资需求，购买的目的是为了出租；三是投机需求，购买的目的是为了在价格上涨时再出售以获取涨价收益。在这三种需求中，第一种需求是真实的需求，对房地产开发的发展具有积极作用，后两种需求属于虚拟需求，尤其是第三种需求具有较强的投机性质，价格越高，需求越虚，对房地产开发的正常发展具有一定的破坏作用。多年来，湖南省房地产开发主要的需求来自居住需求，投资需求和投机需求不大，但近年来投资需求和投机需求出现较快增长的态势。完善财税货币政策以遏制住房投机势在必行。一方面，通过征收房产税，增加房产保有环节的成本，减少住房投资者投资的收益所得，可以有效遏制楼市的投资投机，从而稳定房地产市场。一是征收税收。如在法国，购房者除要缴纳高额地税外，还需支付住房税或空房税，这是法国人一直不把房地产市场作为投资领域的重要原因之一。二是区别对待，逐级增税。如韩国从2007年起，对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税，使投机者无利可图甚至亏本。如实行起点税率较低的累进税率制，住房面积越大、套数越多，税率就越高。三是对房地产保有环节征收高税。美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80%，增加了投机者的经济风险。

　　另一方面，也可以为地方政府提供较为稳定的收入来源，在一定程度上改变地方政府过于依赖“土地财政”的状况。在亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入的比重一般在23%～54%之间，而我国目前占比还只有3%左右。美国的不动产税在地方政府税收中的比重平均达到60%以上。我国1994年分税制改革后，各地的土地出让金收入基本划归地方政府，实践过程中土地出让金已经成为中国地方政府的重要财政来源。由于土地资源存在稀缺性的特点，目前这种依靠开发土地作为发展动力的“土地财政”，并不是一种可持续的发展模式。很多城市政府以多卖地为第一选择，导致城市规模的无序扩张，而高地价也在一定程度上推动着房价上涨。因此，改变这种不可持续的“以地生财”的行为，寻找一种稳定并且可持续的财政收入方式非常迫切，也非常重要。而作为不动产税的一种，房地产税正是基于土地等不动产价值征收、税收额相对稳定并且可长期持续的税种。同时，通过增加房地产的保有成本，该税种从长远来看会对房地产市场产生调节作用，具有多重的政策效果。因此，征收房地产税或许可以成为未来地方政府财政收入的一项更好的选择。可以先征那些面积大、价格高的高收入人群的住房，然后逐步扩大税基和税率，让政府能有更多的财政收入去发展公共服务。这方面的收入多了，卖地的冲动就会减少。

　　逐步收紧的货币政策将有利于稳定房价，抑制住房投机。2010年虽然实行的是积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但面临通货膨胀上涨的压力，央行的货币政策已转变为适度紧缩。从2010年1月12日中国人民银行宣布上调存款准备金率0.5个百分点开始到2011年3月25日，央行第9次上调存款准备金率，累计上调4.5个百分点，大型金融机构存款准备金率已达到20%，再次刷新历史纪录；并于2010年10月始到2011年4月6日第四次提高人民币存贷款基准利率。央行货币政策的调整，将紧缩房地产开发企业的资金，提高融资成本，迫使开发商加快开发和降价促销放盘的速度。同时也提高需求者的购房成本，抬高购房门槛，抑制部分需求，有利于改善供求关系，稳定房价。

　　建立和完善多层次住房供应体系，加大保障性住房建设力度。我国已初步形成了住房租售市场以及商品房、二手房市场、经济适用房、廉租房等各类子市场相互协调、相互补充的房地产市场体系。政府通过限制浪费性、奢侈性住宅开发用地的批复，增加合理性住宅开发用地的供给，从而推动中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房和廉租住房的建设。2011年全国保障房建设目标大幅提高到1000万套，我省在《湖南省保障和改善民生实施纲要》里明确：“十二五”期间，新建城镇保障性住房160万套，基本满足城市低收入住房困难家庭的住房需求。一是建立健全保障性住房的相关法律体系，为保障性住房工程提供全面而有力的法律保障。我国虽然有一系列关于保障性住房的相关政策，但是却没有专门或相关法律对于保障性住房用地的供给、项目的审批、项目建设和销售标准等等问题予以明确的规范。二是进一步加大投入力度。在资金投入上，政府要多想办法，多方筹集，既要积极争取中央资金的支持，也要在本级财政中形成刚性预算，还要督促市州和县市区落实配套资金；同时要探索创新筹资、融资新模式，多方筹集建设资金，建立住房保障的投融资平台，鼓励并引导社会资本参与保障性住房的建设和经营。2011年湖南省将安排10亿元用于保障性安居工程建设，比去年增加4.6亿元，同时还将督促落实将住房公积金净收益、土地出让净收入的10%用于廉租房建设。三是确保保障性住房分配公正合理。完善信息化建设，杜绝保障性住房申请中的弄虚作假行为，将有限的房源配售配租给最需要的群体。在科学界定保障对象和范围的基础上，公开购买对象的收入和住房资料，供市民监督。建立进退机制。对廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由城市人民政府每年向社会公布一次，接受社会监督。当受保障户的收入或居住条件改善到一定程度以后，应该依次核减住房补贴、增加房租，直至退出廉租房，以保证宝贵的廉租房资源能够持续地发挥保障功能。

　　正确引导居民合理消费住房。近年来，随着湖南省经济的快速发展和城市居民住房消费观念的变化，房地产业在产业中的地位、作用越来越受到世人的关注，住房、房价等话题成为社会越来越关注的热点。面对火爆的房地产市场，房价过快增长的同时，消费者在住房消费观念问题上也就存在一些非理性的因素，如超前性、竞争性、摆阔、贪大等问题。只有克服这些非理性的消费心理，才能避免超前消费、冲动消费、透支消费，回归到科学的消费方式上，回到理性的住房消费方式上来。一是建立城市房地产预警系统以引导理性消费。若全国各个城市开通房地产预警报告，各地将以预警体系建设为契机，建立健全房地产市场信息披露制度，将当地房地产市场信息及时向社会公示，引导房地产开发企业理性投资，这样就完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向，给消费者准确、共同的信息。这样不仅能抑制因买卖双方信息不对称而形成的不合理价格，还能让消费者保有明了冷静的眼光，进而有利于理性消费观念的产生。二是规范市场参与群体来引导理性消费。房地产市场的参与者有很多，有涉及房地产一级市场土地供给和行政管理的政府机构、商品房的开发者、消费者、专家学者、新闻媒体等。要引导理性的住房消费，规范和引导这些群体的行为就显得尤其重要。三是稳定消费预期和市场信心。虽然眼下很多消费者有超前、贪大等消费心理，也使市场的各方参与者对市场的消费心理预期发生改变，政府一些政策的出台，让消费者有了更多的期待，投资者看到了更多的风险，因此要搭建好房产购销平台，为广大购房者买房、选房提供更坚定的理由。

　　稳步推进城镇化，控制住房总需求。城市化并不是越快越好。近几年来，湖南省住房总体上呈现供不应求、房价上涨过快的局面，这其中城镇化进程加快是其重要的因素，因此，从长远和稳妥出发，可适度放缓城镇化步伐。第一、适当放缓城镇化步伐，可以直接减少住房总需求。据测算，如湖南省城镇化率每年控制在1%的涨幅以内，则每年可减少城镇人口40万，按城镇人均住房面积30平方米计算，可减少住房总需求1200万平方米，这是减少住房总需求最直接的方式。纵观世界主要国家的城市化进程，1%的年递增率也是不多见的。第二、适当放缓城镇化步伐，可间接减少城市基础设施的需求，从而间接减少土地需求量，最终可以减少房地产因土地价格过快上涨的幅度。第三、控制城市化中的拆迁节奏，适当放缓城镇化步伐。城市化的推进带来房地产的两大需求，即拆迁带来的被动需求和农民进城助动需求，在城镇化快速推进的过程中，有些地方违背农民意愿，强迫农民变市民、农村耕地变城市建设用地，在一些地级市甚至县级市和县城，短短几年里铺出的新城区摊子，甚至比几百年发展下来的老城区还大。同时，征地拆迁规模也很大，甚至是贷款造新城。因此政府要控制城市化中的拆迁节奏，让这一由拆迁带来的被动需求缓缓释放，这样既有利于保护被拆迁人的利益，也有利于房地产市场的平稳发展。总之，在推进城镇化进程中，不能一味地追求“大、快、全”，而要对症下药，因地制宜，坚持包容性发展；坚持节约、集约利用土地资源，走可持续城镇化道路；坚持城镇化与房地产业协调推进、大中小城市协调发展。

承办：综合研究室
执笔：戴乐平 彭积龙 刘  雁 周颖江 陈  思
核稿：张映欣
责编：黄湘冀