2011年湖南房地产市场运行情况及发展趋势

　　2011年，全国出台限购、限贷、限价等一系列强有力的调控措施,对平抑房价过快上涨，抑制投资和投机性需求起到了明显效果。湖南房地产市场总体运行平稳，开发投资保持较高增速，房屋销售增速减缓，保障性住房建设步伐加快,中低收入家庭住房困难和外来务工人员的“可住”问题正逐步得到解决。

　　一、基本运行情况

　　（一）房地产投资保持平稳增长，增速回落。2011年，全省共完成房地产开发投资1896.66亿元，增长29.1%，增速比上年回落6.4个百分点，比1-6月、1-9月分别回落7.6和5.5个百分点，但比全国平均增速高1.2个百分点，比全省固定资产投资增速高1.2个百分点；占固定资产投资的比重为16.7%。房地产开发投资额居中部第4位、全国第15位。

　　（二）房地产用地供应增速大幅回落，出让均价理性回调。椐省国土资源厅数据显示，2011年全省供应房地产用地6341.5公顷，增长6.87%，比上年大幅回落77个百分点。其中商服用地1587.53公顷，增长10.8%，比上年大幅回落62个百分点；住宅用地4753.97公顷，增长5.62%，比上年大幅回落82.08个百分点。全省房地产用地出让单价为1348.29元/平方米(合89.9万元/亩)，同比上涨41.07%，比1-6月和1-9月大幅回落68.9个和28.3个百分点。其中商服用地1695.1元/平方米(合113万元/亩)，同比上涨60.49%；住宅用地1203.4元/平方米(合80.2万元/亩)，同比上涨31.11%。

　　（三）施工规模进一步扩大，住宅施工步伐放缓。2011年，全省商品房施工面积2.07亿平方米，增长23.3%，增速比上年提高6.3个百分点。一、二、三季度房屋施工面积分别为1.48、1.72和1.91亿平方米，增长31.7%、28.9%和28.2%，增幅逐季回落，且回落趋势加快。2011年，住宅施工面积1.67亿平方米，增长21.3%，比上年回落0.7个百分点，比一季度快速下降10.3个百分点。一、二、三季度住宅施工面积分别为1.21、1.4和1.55亿平方米，增长31.6%、28.3%和26.8%，增幅逐季回落，年底回落速度加快。

　　（四）新开工面积增速快速回落，竣工面积增速上升。全年商品房新开工面积7178.86万平方米，增长11.1%，增速比上年回落10.5个百分点，新开工量居全国第12位。其中新开工住宅面积5752.59万平方米，增长6.9%，增速比上年回落15.1个百分点。 商品房竣工面积3933.97万平方米，增长17.4%，增速比上年提高4.4个百分点，其中住宅3278.1万平方米，增长15.8%，增速比上年提高2.6个百分点。

　　（五）住宅销售增速下降，办公楼销售快速上升。2011年，全省累计销售商品房屋4877.65万平方米，增长9.1%，增速比上年大幅回落18.2个百分点，分别比1-6月、1-9月回落11.6和8.2个百分点。其中，销售住宅4444.17万平方米，增长7.3%，增速比上年大幅回落19.7个百分点；销售办公用房50.05万平米，增长71%，增速比去年大幅上升46.9个百分点。

　　全年完成商品房屋销售额1852.22亿元，增长31.7%，增速比上年回落17.7个百分点；占全社会商品零售总额的27.2%，比上年提高2.8个百分点。其中，商品住宅完成销售额1566.93亿元，增长25.6%，增速比上年回落25.5个百分点。

　　（六）商品房屋待售面积总量快速增长。截至2011年12月底，全省商品房屋待售面积1168.09万平方米，比去年增加445.07万平方米，增长60.1%；增速比一、二、三季度分别提高12.2、43.3、38.7个百分点，比上年提高2.5个百分点。其中，住宅待售面积820.76万平方米，比去年同期增加350.79万平方米,增长73.8%。

　　（七）房价增涨势头理性回归。2011年,全省商品住宅均价为3526元/平方米，同比上涨9%，涨幅同比回落1.7个百分点。长沙市内六区商品住宅销售均价5989元/平方米，同比上涨4.6%。

　　（八）开发资金保障程度不断降低，资金压力显现。2011年，全省房地产开发企业到位资金2504.59亿元，增长25%，比上年大幅下降11.2个百分点。其中，一、二、三季度分别增长43.8%、41.9%和39.8%，年底增速放缓明显。年初受上年度热销，开发企业“不差钱”，资金保障度高达6.14；随着调控效果的显现，年底资金保障度下降到1.62，市场开始出现资金压力。

　　（九）保障性住房建设步伐不断加快。根据湖南省房地产业“十二五”规划，未来五年湖南省计划建设各类保障性住房160万套。2011年，全省保障性住房和各类棚户区改造完成投资290.6亿元，在建面积3065.34万平方米，新开工46.6万套，竣工22.7万套。该供应量是2011年全省住宅销售量的六成，大量保障房的逐步上市，将对全省住宅供应结构调整，房价合理回归产生积极作用。

　　二、值得关注的几个问题

　　（一）土地购置占投资比重提高，非住宅类投资建设力度加大。从开发投资构成情况看，2011年全省房地产建筑工程投资1308.27亿元,增长24.7%，比上年低9.2个百分点,比开发投资低4.4个百分点;土地购置费279.57亿元，增长58.3%，比开发投资高29.2个百分点,占开发投资的14.7%,比上年提高2.9个百分点,且有进一步提高的趋势。受限购限贷等调控政策影响, 非住宅类投资建设力度加大。2011年，全省办公楼投资完成额39.58亿元，增长122%，比上年大幅提高103.9个百分点；商业营业用房投资完成额183.73亿元，增长41.6%，比上年提高23.3个百分点。

　　（二）各地区发展不均衡。从完成开发投资看，岳阳、常德、郴州、张家界和长沙增速较快,分别为42.7%、39%、37.2%、30.9%和29.6%，湘西自治州和永州市增速分别为14%和18.7%。从销售情况看,张家界、永州、怀化、岳阳市商品房屋销售面积仍然快速增长，分别为36.8%、36%、35.9%和35.4%，增速超过全省平均水平27.7、26.9、26.8、26.3个百分点；而省会城市长沙商品房销售面积同比下降10.7%，低于全省增速19.7个百分点。

　　（三）资金来源结构变化明显。2011年，全省房地产开发到位资金中国内贷款329.76亿元，增长5%,占到位资金的13.2%；利用外资65.84亿元，增长1414.4%，占到位资金的2.6%；自筹资金905.32亿元，增长29.4%，占到位资金的36.1%；其他资金1203.66亿元，增长22.1%,占到位资金的48.1%。

　　从房地产开发到位资金的构成看,金融机构贷款总量增速明显下降。银行贷款和个人按揭贷款比上年增长1.6%和11.9%,而非金融机构贷款、自筹资金和利用外资分别大幅增长56.1%、29.4%和1414.4%,且国内贷款和个人按揭贷款占本年资金的比重分别下降4.6和27.1个百分点。

　　三、2012年全省房地产市场运行趋势

　　2012年，全省进一步加大保障性住房体系建设，逐步形成可持续的保障性安居工程投资、建设、运营和管理机制。同时，房地产市场调控政策继续从严，降价心理预期继续增强。综合多方面因素，预计全省房地产市场将整体下行，市场销售低迷，房价继续理性合理回归,全省房地产业市场将发生结构性调整，逐步由单一的市场供给转变为保障加市场的可持续发展格局。

　　（一）开发投资增速下行。继续从严的调控政策，资金压力，行业景气度的下降都将使2012年全省商品房屋的新开工项目大幅减少，且2011年全省新开工项目同比大幅下降， 使2012年的续建项目相比2011年也大幅减少，这种形势下开发投资增速势必下行，同样施工规模增速也将下行。

　　（二）商品房屋销售继续下行。三大因素将使2012年的销售继续下行。一是2011年房地产市场调控效果的显现，投资投机需求得到有效抑制，一二线城市形成的浓烈观望气氛将延伸到三四线城市；二是调控继续从紧，增加了购房者的降价心里预期，部分刚性需求者开始观望；三是保障性安居工程建设加快，大量竣工的保障房将分流部分购房需求。

承办：投资处
执笔：陈艳平 田  原
核稿：李跃辉
责编：黄湘冀