2013年湖南房地产市场发展形势与对策建议

　　一、2013年湖南房地产市场情况 

　　（一）房地产开发投资持续稳定增长 

　　2013年，全省房地产开发完成投资2628.32亿元，同比增长18.9%，比上年同期提高5.2个百分点。从全年分月房地产投资增速看，前2个月投资增速达31.8%，3月、4月迅速回落，5月开始回升，6月开始保持在18%以上的增长速度，大致呈“V”型走势。这一走势图，较好地反映了房地产开发商年初对市场信心满满，到2月下旬国家出台加强房地产调控“五项”政策后的观望情绪，再到投资信心恢复的过程。一是从投资构成来看，建筑安装工程投资占比最大。全年建筑安装工程共完成投资2091.54亿元，同比增长25.2%，比房地产开发投资增速高6.3个百分点，比上年同期提高7.3个百分点；占房地产开发投资的比重为79.6%，比上年同期提高4.1个百分点，为全省建筑业发展提供了良好的支撑。二是从房屋用途来看，住宅投资是主体。2013年，住宅（不含保障性住房，下同）完成投资1845.81亿元，同比增长17.4%，比上年同期提高11.7个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。满足刚需和改善性需求的住宅投资增速快，占比大，而144平方米以上大户型住宅投资呈现负增长。144平方米以下中小户型住宅完成投资1513.32亿元，增长24.6%，占住宅开发投资的比重为82.0%；其中，90平方米以下完成投资385.38亿元，增长10%。144平方米以上住宅完成投资332.49亿元，下降7%。商业营业用房开发投资增速快，完成投资351.15亿元，增长28.7%；办公楼完成投资89.64亿元，增长24.4%。三是房地产投资在全国位置上升。近年来，随着湖南经济平稳较快增长，居民收入增多，对住房的需求和购买能力也逐步增强，同时湖南主要城市房价在全国同类城市中处于较低水平，房地产开发企业对湖南投资信心增强，万科、恒大、绿地、万达等全国知名房地产企业纷纷进军湖南，房地产投资在全国位置快速攀升。2013年，全省房地产完成投资增速在全国排名第18位，比上年同期上升4位。

　　（二）民营经济占投资主导地位 

　　2013年，全省房地产开发企业3739家，民营经济（包括工商登记注册的集体、股份合作、私营独资、私营合伙、私营有限责任公司）3344家，占全部房地产开发企业的比重为89.4%；民营经济在建房地产开发项目3697个，占全部房地产开发项目的比重为88.7%，共完成房地产开发投资2153.57亿元，占全部房地产开发投资的比重为81.9%。随着国家对民营经济的支持力度逐步加大，民营经济已经确立了在房地产市场的主体地位，成为拉动全省房地产开发投资持续增长的重要力量。 

　　（三）商品房销售在高位增长的平台上理性回落 

　　2013年，全省商品房屋销售面积5952.38万平方米，同比增长15.6%，比上年同期提高10.5个百分点；商品房销售额2525.64亿元，增长21.1%，比上年同期提高8.8个百分点。由于国家和湖南从3月份开始没有出台调控房价的政策措施，商品房价格由市场自主调节的宏观政策取向已基本确定，恐慌性购房者越来越少，理性消费者越来越多，全省商品房销售在高位增长的平台上理性回落。从全年看，前2个月商品房屋销售出现爆发性增长，销售面积增长达40.9%，而上年同期为下降18.8%，随后增速逐月回落，到12月增速最低。2013年，住宅销售面积5411.48万平方米，增长16%，比上年同期提高11.3个百分点，比一、二、三季度分别回落40.7个、12.2个和9.7个百分点；住宅销售额2114.97亿元，增长23.6%，比上年同期提高14.6个百分点。

　　（四）长沙市在全省房地产销售市场中唱主角 

　　长沙市集中了全省优质的教育、医疗、文化等资源，经济发展和产业上在全省处于优势和中心地位，对域外房地产消费者有较强地吸附能力。据长沙市房产研究中心统计，2013年，长沙新建商品住宅市场中，本省外地购房者已占据半壁江山，占比达50.55%，本省长沙市购房者占比为37.27%。2013年，长沙市商品房屋销售面积1840.59万平方米，同比增长20.5%，比全省平均水平高4.9个百分点，占全省商品房屋销售面积的比重为30.9%，比上年同期提高1.3个百分点；长沙市商品房屋销售额1160.38亿元，同比增长24.6%，比全省平均水平高3.5个百分点，占全省商品房屋销售额的比重为45.9%，比上年同期提高1.2个百分点。其中，住宅销售面积1640.03万平方米，同比增长18.4%，而上年同期为下降0.6%；从住宅销售户型来看，144平方米以下中小户型销售火爆，共销售1392.15万平方米，同比增长21.3%，占全部住宅销售面积的比重为84.9%；别墅、高档公寓仅完成销售59.79万平方米，同比下降22.7%，这也反映了长沙房地产市场“刚需”的主体地位。 

　　（五）商品房屋施工规模不断扩大 

　　2013年，全省商品房屋施工面积25400.09万平方米，同比增长18.9%，比上年同期提高13.9个百分点，比一、二、三季度分别提高5.9个、3个和1.9个百分点，增速在全国排名第16位，比上年同期上升11位；其中，住宅施工面积19594.27万平方米，增长16.8%，比上年同期提高14.6个百分点。

　　商品房屋新开工面积快速增长，位居全国前列。2013年5月开始，全省商品房屋新开工面积结束了自2012年4月以来持续12个月负增长的局面并一路快速上扬。2013年，商品房屋新开工面积8869.13万平方米，增长33.7%，而上年同期为下降9.4%，比一、二、三季度分别提高36.2个、12.4个和7.2个百分点，增速在全国排名第5位，比上年同期上升16位；在中部排名第2位，比上年同期上升4位。住宅新开工面积6854.15万平方米，增长35.6%，而上年同期为下降13.9%。新开工面积的快速增长为2014年房地产市场稳定发展奠定了坚实的基础。

　　（六）房地产开发企业资金充裕 

　　2013年，全省房地产开发企业本年到位资金3592.27亿元，同比增长23.8%，比上年同期高17.1个百分点，高出房地产开发投资增速4.9个百分点，为2014年房地产开发提供了较好的资金保障。其中，国内贷款533.15亿元，增长42.4%，比上年同期提高38.1个百分点，占本年到位资金的15.4%；购房者个人按揭贷款到位494.97亿元，增长27.3%。此外，企业自筹资金1215.39亿元，增长17.3%；来自购房者的定金及预收款1166.25亿元，增长26.3%。

　　（七）房地产业对财政收入增长贡献突出 

　　据财政厅统计，2013年，全省房地产税收收入545.73亿元，同比增长26.9%，高于全省财政总收入（12.6%）和税收总收入（13.9%）的增速。房地产业税收占财政总收入比重16.5%，比上年同期提高2个百分点；占地方财政收入比重27.0%，比上年同期提高3个百分点；占税收总收入比重21.2%，比上年同期提高2个百分点；占地方税收收入比重42.1%，比上年同期提高3个百分点。2011至2013年，全省房地产业税收占地方税收收入比重逐年走高，由2011年的37.8%上升至2013年的42.1%，成为地税系统支柱税源之一，为全省的财政收入增长和税收增长作出了突出贡献。 

　　二、当前湖南房地产市场值得关注的问题 

　　（一）与全国和中部六省的差距仍然较大 

　　2012年，全省城镇化率46.65%，低于全国平均水平5.92个百分点，人均GDP33480元，低于全国平均水平4940元。全省房地产消费能力较低，房地产投资、销售的增速和房地产投资占固定资产投资比重均低于全国平均水平，规模总量和增速在全国和中部六省排位较低，房地产发展还存在较大差距。 

　　（二）房地产用地价格上涨较快 

　　2013年，全省房地产用地供应量达6280公顷，占全省供地总量的27.7%，同比增长13.0%，比上年同期提高28.4个百分点；全省房地产出让总价款达到935.05亿元，占土地出让总价款的86.8%，同比增长40.1%；全省房地产用地出让均价为1749.6元/平方米（合116.6万元/亩），同比上涨19.5%，涨幅比上年同期增加13.9个百分点。土地供应价格较快上涨加大了建房成本，也推高了购房者对于房价上涨的心理预期。 

　　（三）个人购房贷款投放趋紧 

　　据人民银行长沙中心支行统计，2013年，全省个人购房贷款余额2514.7亿元，其中新建住房贷款占比84.2%，比年初下降2.5个百分点，全年累计新发放个人房贷502.2亿元。受规模不足和结构调整影响，四季度个人房贷投放明显放缓，当季个人房贷增量仅80.47亿元，只占全年个人房贷新增量的16.0%。同时住房贷款优惠利率明显收紧，前4个月有11%的个人住房贷款执行了下浮利率的优惠政策，下半年在银行资金面普遍偏紧的情况下，部分银行取消了首套房贷优惠利率，执行下浮利率的占比不到6%。据调查，年底部分商业银行个人住房贷款的审批和发放时间有不同程度的延长，银行机构收紧个人住房贷款，提高首套房贷利率，延长贷款审批放款时间，将影响部分刚需购房者的购房能力。 

　　（四）地区发展不平衡 

　　长株潭地区为全省房地产开发投资的主要集中地，其他市州占比明显偏少。2013年长株潭房地产完成开发投资1502.79亿元，同比增长14.2%，占全省房地产投资的57.2%，其他市州仅占42.8%。其中省会长沙市完成房地产开发投资1153.61亿元，同比增长11.8%，占全省房地产投资的43.9%，商品房屋销售面积1840.59万平方米，占全省的比重为30.9%，同比增长20.5%，比全省平均增速高4.9个百分点。全省共有十个市州增速高于全省平均水平，其中湘西州、怀化市和邵阳市增速超过30%，分别增长56%、37.8%和35.6%，有四个市州增速低于全省平均水平，个别市州还出现了负增长。 

　　三、促进湖南房地产市场健康发展的建议 

　　（一）进一步发挥市场决定性作用。房地产业关联度高，带动力强，已成为国民经济的支柱产业。房地产业的发展能带动建材、建筑和服务业等上下游30多个行业60多个产业的发展，促进房地产业的健康发展对全省经济发展和民生改善具有十分重要的作用。在住房领域，各级政府重点做好保障房建设，审慎出台商品房调控政策，让市场力量在调节商品房供需中起决定作用，给投资者和消费者一个理性预期。 

　　（二）大力推进新型城镇化。2013年，湖南城镇化率低于全国平均水平，这其中还包括了大量工作在城镇而居住在农村的农民工。城镇化率不高，制约了房地产业的发展。城镇化是工业革命以来人类文明发展的大趋势，是实现现代化的必由之路。应大力推进以人为核心的新型城镇化建设进程，实现公共服务均等化，加快城镇基础设施建设和产业发展，为房地产业健康发展提供基础。 

　　（三）提高土地集约利用率。在增加用地供给的同时，要下大力气调整土地供应结构，加大住宅用地供应，杜绝粗放低效的大规模土地供给。要盘活存量土地，通过多种途径推动低效用地再开发利用，提高土地利用率。 

　　（四）更好发挥政府服务作用。精简行政审批事项，优化行政审批程序，做好规划管理，提供信息服务，减少对房地产企业微观经营活动的干预，加强房地产质量监管，打击欺诈行为，维护消费者和企业的合法权益。

承办：投资处
执笔：倪凡伟
核稿：周颖江
责编：黄湘冀