上半年,湖南省房地产市场发展情况良好，开发企业资金保障度高，开发投资增速回升，施工规模不断扩大，商品房屋销售热度趋缓，但仍保持较快增长。值得关注的是竣工面积的持续下降，土地出让价格的不断攀升也带来了一定的房价上涨预期。 

　　一、全省房地产市场运行情况 

　　(一)投资增速进一步回升。上半年，全省房地产开发项目3558个，同比增长11.7%，完成投资1092.18亿元，同比增长19.5%，比全国平均增速低0.8个百分点，增速在全国排名第22，比1-5月提高3位，在中部六省中位居第5，比1-5月提高1位；比去年同期提高6.7个百分点，比一季度提高4.5个百分点，比1-4月和1-5月分别提高7.5和3.4个百分点。 

　　从投资构成来看，建筑工程投资增速最快，完成投资768.3亿元，同比增长32%，比房地产开发投资增速高12.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.3%，比去年同期提高6.6个百分点。 

　　从房屋用途来看，住宅完成投资765.31亿元，同比增长19.1%，比去年同期提高17.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.1%；商业营业用房开发投资增速最快，完成投资148.54亿元，增长47.3%；办公楼完成投资36.8亿元，下降2.4%。

　　(二)施工规模扩大，新开工面积增速提高。 上半年，全省商品房屋施工面积20059.2万平方米，同比增长15.9%，比去年同期提高15.1个百分点，比一季度提高2.9个百分点，为去年1-2月以来最高增幅。其中，住宅施工面积15633.61万平方米，增长14.4%，而去年同期为下降2.1%，比一季度提高4.2个百分点。 

　　商品房屋新开工面积4071.77万平方米，同比增长21.3%，比全国平均增速高17.5个百分点，增速在全国排名第8，比1-5月提高4位，在中部六省中位居第2，与1-5月持平；而去年同期为下降9.7%，一季度为下降2.5%， 1-5月，新开工面积实现了自去年1-4月以来的首次同比增长，上半年在此基础上将增速进一步提高了15.7个百分点。其中，住宅新开工面积3236.72万平方米，增长29.2%，而去年同期为下降17.8%，比一季度提高26.1个百分点。

　　(三)企业资金到位情况良好，各类贷款增势强劲。上半年，全省房地产开发企业本年到位资金1709.38亿元，同比增长26.2%，比去年同期提高22.9个百分点，高出房地产开发投资增速6.7个百分点，延续了今年以来良好的资金保障情况。其中，国内贷款290.21亿元，增长36.2%，比去年同期提高23.4个百分点，比一季度提高9.2个百分点；购房者个人按揭贷款到位242.4亿元，增长59.3%，比一季度提高32.6个百分点；此外，企业自筹资金566.54亿元，增长13.1%，来自购房者的定金及预收款512.83亿元，增长31.3%。 

　　(四)房屋销售热度减弱，高速增长趋势放缓。上半年，全省商品房屋销售面积2281.53万平方米，同比增长23.8%，比全国平均增速低4.9个百分点，增速在全国排名第19，比1-5月下降7位，在中部六省中位居第5，比1-5月下降1位；比一季度回落15.3个百分点，比1-5月回落11.9个百分点。其中，住宅销售面积2074.30万平米，增长23%，比一季度回落17.5个百分点，比1-5月回落15.8个百分点。全省商品房屋销售额997.04亿元，增长33.3%，比一季度回落27.5个百分点，比1-5月回落20.3个百分点。其中，住宅销售额830.83亿元，增长31.8%，比一季度回落27.8个百分点，比1-5月回落19.3个百分点。

　　二、上半年房地产市场结构的新变化 

　　（一）中小户型住宅发展势头出众。上半年，由于一系列调控措施成效的持续显现，刚性需求成了全省房地产市场良好发展的第一推动力。从投资来看，144平方米以下中小户型住宅完成投资623.46亿元，同比增长24.8%，比住宅投资增速高5.7个百分点，占全省房地产开发投资的比重为57.1%，比去年同期提高2.4个百分点，对房地产开发投资的贡献率高达69.3%，拉动全省房地产开发投资增速13.5个百分点。从销售来看，144平方米以下中小户型住宅销售面积1720.02万平方米，增长33%，比住宅销售面积增速高10个百分点；占全省商品房屋销售面积的比重为75.4%，比去年同期提高5.2个百分点，对商品房屋销售面积的贡献率高达97.3%，拉动全省商品房屋销售面积增速23.2个百分点。 

　　（二）本年新开工项目规模同比扩大。上半年，全省2013年新开工房地产项目275个，同比减少9个，计划总投资729.71亿元，增长50%，项目平均规模2.65亿元，增长54.9%。其中，计划总投资在5亿元以上的项目35个，比去年同期多11个。本年新开工项目完成投资145.59亿元，增长35.9%，新开工面积1156.84万平方米，增长17.5%，销售面积75.63万平方米，增长25.8%。 

　　三、上半年房地产市场需要关注的问题 

　　（一）房屋竣工面积下降。上半年，全省商品房屋竣工面积1711.72万平方米，同比下降13.4%。其中，住宅竣工面积1412.06万平方米，下降12.5%。全省共竣工住宅118468套，减少了20160套，下降14.5%。其中，144平米以上住宅竣工16691套，减少了11781套，下降41.4%。 

　　（二）土地出让均价持续上扬，房价上涨压力较大。据省国土资源厅数据显示，上半年，全省房地产用地供应量为2450.5公顷，同比增长28%。其中，商服用地717公顷，增长23.6%，住宅用地1734公顷，增长30%。全省房地产用地出让均价1791.1元/平方米，同比上涨33.9%。其中，商服用地出让均价1968.3元/平方米，上涨50.5%，住宅用地出让均价1704.6元/平方米，上涨25.8%。热点区域频现高地价，长沙市开福区一宗6.64公顷的商服用地出让价款高达35.8亿元，土地单价高达5.4万元/平方米；长沙市岳麓区梅溪湖片区和洋湖垸片区先后有三宗10.05公顷、5.3公顷和3.09公顷的住宅用地以14亿元、10亿元和4.5亿元成交，土地单价达到1.4万元/平方米、1.9万元/平方米和1.5万元/平方米。这些高均价地块频现加大了房价上涨预期，房价上涨动力增强。 

　　（三）各地区间发展差异明显。从房地产开发投资来看，湘南地区和大湘西地区发展速度较快，分别完成房地产开发投资139.16亿元和129.03亿元，同比分别增长45.2%和41.9%，分别比全省平均增速高25.7个和22.4个百分点。长株潭城市群完成房地产开发投资659.46亿元，增长10.6%，比全省平均增速低8.9个百分点。全省有5个市州房地产开发投资增速达到40%以上，分别为衡阳（74.7%）、娄底（60.5%）、张家界（60%）、常德（45.6%）和怀化（44.8%），全省增速最高的衡阳市比最低的岳阳市（-5%）高出79.7个百分点，衡阳市与娄底市已经连续6个月保持60%左右的高速增长。省会长沙市房地产开发完成投资524.12亿元，增长7.7%，而一季度为-2.2%。 

　　从商品房屋销售面积来看，有4个市州商品房屋销售面积增速达到40%以上，分别为郴州（93.3%）、邵阳（72.5%）、怀化（50.8%）、衡阳（41.3%），有3个市州商品房屋销售面积负增长，分别为张家界（-11.3%）、株洲（-16.5%）、岳阳（-25.6%），其中岳阳销售面积已经持续6个月负增长。 

　　四、保持全省房地产市场健康平稳发展的建议 

　　针对当前湖南省房地产市场存在的主要问题，要坚持“供给、需求两条腿走路”的原则，更加注重运用市场化手段，推动机制体制改革，促进房地产市场健康、可持续发展。 

　　（一）提前谋划房地产税试点方案，降低房地产的金融属性。房地产市场之所以存在投机性需求，核心原因是由于房地产本身具有金融投资的属性。而限购令政策尽管也抑制了投机，但是没有从根本上解决其金融属性的问题。国家正在研究出台房产税政策，待试点政策出台后，要密切关注各种不可预期因素引发房地产市场短期大幅波动带来的风险，及时做出应对并总结经验，在条件成熟时逐步完善和推广，以房地产税这一市场化手段替代限购令这一行政化手段，实现降低房地产的金融投资属性，逐步使其回归消费属性。 

　　（二）妥善解决地方政府融资机制，弱化地方政府对土地收入的依赖。房地产价格持续居高不下，与地方政府对土地收入的依赖密不可分。而解决问题的关键在于完善地方政府融资机制，逐步弱化地方政府对土地收入的依赖。为此，需要积极探索信托融资、产业投资基金、股权基金、政府投资项目资产证券化等多元化融资方式。 

　　（三）进一步加大保障性住房建设力度。继续牢牢树立和坚持房地产业“保障+市场”的双轨制发展和调控思路，一方面让市场来满足刚性及改善型住房需求；另一方面进一步加大工作力度，克服困难，增加投入，加快全省保障性安居工程建设进度，力争将中等偏下收入无房或住房困难家庭全部纳入保障性安居工程保障范畴。

承办：投资处
执笔：田  原  倪凡伟
核稿：李跃辉
责编：黄湘冀