伴随着城镇住房制度的改革，长沙房地产业得到迅猛发展，并已逐步成长为国民经济的支柱型产业。为进一步探析房地产发展与经济增长的关系，以区域经济的视角，以经济均衡发展为目标，在描述性统计分析基础上结合向量自回归模型深入解析长沙市房地产开发投资与经济增长关系，得到结论：国内生产总值数据变化受房地产开发投资数据变化影响，长沙房地产开发投资对区域经济的增长呈现长期正向影响。房地产开发投资平稳增长，对保持全市经济持续稳定发展具有重要现实意义。

　　一、长沙房地产业发展与经济增长关系概述

　　（一）支撑了经济持续快速增长

　　自1998年住房制度改革以来，长沙房地产开发投资成为拉动经济发展最主要引擎之一。对固定资产投资增长年均贡献率为31.3%，高于全国平均水平。对GDP增长贡献率为年均17.6%，带动的其他产业增加值对GDP增长贡献率在50%以上，对促进长沙经济发展的“火车头”作用明显。

　　（二）带动了相关产业发展

　　1、推进了建筑业发展。2014年，全市共有建筑业企业564家，实现总产值3193.87亿元，同比增长17%，占全省建筑业总产值的比重达53%；实现增加值670.75亿元，同比增长12.8%，为2010年的1.6倍；对全市GDP增长的贡献率为10.2%，占全市GDP的比重为8.6%，比上年提升0.3个百分点。

　　2、提升了建材工业的发展。随时房地产的迅速发展，“十一五”以来，长沙累计完成散装水泥供应量5890.25万吨，占全省供应量的16.0%。其中，建筑类用量占比超过85%。已竣工商品房消耗的钢材总量超600万吨，是“十一五”前历年总和的3倍以上。

　　（三）扩大了就业和消费市场

　　1、促进了就业。2014年底，全市房地产、建筑业从业人员超120万人，同时房地产业发展带动其他行业发展，为社会提供可观就业岗位，成为全市吸纳就业、促进居民增收的重要载体。

　　2、拉动了内需。2006年来，长沙新建商品房销售额累计完成5954.04亿元，年均增长31.1%。按房地产业对关联产业的带动效应1.5-2倍推算，将有效带动建材、交通运输业、金融贷款、家电贸易、服务等行业消费，拉动内需。

　　3、改善了居民居住条件。随着房地产业的不断发展，到2014年，长沙城市人均住房建筑面积由2006年的28.30平方米增长到48.28平方米，增加了19.98平方米，年均增速6.9%。

　　（四）成为地方财税重要来源

　　“十一五”以来，长沙市房地产业税收保持年均30.6%的增速，累计完成税收708.76亿元，对全市财政收入贡献最大。其中，2014年完成房地产业税收175.43亿元，为2000年的8倍，占全市地方税收比重为36.2%，比2000年提高16个百分点。

　　二、基于VAR模型的实证分析

　　选取房地产开发投资（REI）、国内生产总值（GDP）相关数据作为分析对象，考察房地产发展同经济总量之间的关系。

　　（一）平稳性及协整检验

　　采用ADF方法检验序列平稳性，结果表明LNREI水平序列在5%水平下为平稳序列；LNGDP一阶差分序列在10%水平下显著，序列为一阶单整过程。数据通过验证，有统计分析的意义。

　　Johannes协整验证检验结果显示各内生变量之间有协整关系，表明各变量存在长期均衡关系。

　　（二）格兰杰因果关系检验

　　对变量序列进行Granger因果检验，检验结果显示，在5%的置信水平，滞后一阶条件下，LREI是LGDP格兰杰因果关系，表明1998-2014年来国内生产总值数据变化受房地产开发投资数据变化影响。

　　（三）VAR向量自回归模型检验

　　通过构建VAR模型发现，滞后一阶条件下，房地产开发投资（LNREI）对国内生产总值（LNGDP）的影响系数为0.094228，说明长沙房地产开发投资当期增长会促进下一期的经济发展；国内生产总值对房地产开发投资的影响系数为-0.6743，说明国内生产总值对房地产开发投资的影响较为显著。

　　（四）脉冲响应函数

　　对序列进行脉冲响应函数冲击检验，所得到脉冲响应函数图表明，国内生产总值对房地产开发投资表现为明显的正向反应，且持续时间较长，说明房地产投资对生产总值的冲击力度在较长时期内仍保持正向反应。房地产开发投资的增长，会给国内生产总值带来一个很长时期的同向冲击，即房地产开发投资对经济的促进作用是长期的。说明房地产开发投资平稳增长，对保持全市经济持续稳定发展具有重要现实意义。

　　（五）方差分解

　　通过对LNREI、LNGDP序列进行方差分解，用以考察房地产开发投资对国内生产总值序列的贡献率，从而进一步揭示房地产开发投资和国内生产总值之间的影响关系。从模型的方差分解结果来看，房地产开发投资与生产总值之间存在长期的互动关系。长沙国内生产总值对长沙房地产开发投资直接促进作用不显著，贡献率不高。而房地产开发投资冲击对国内生产总值的贡献度逐步加大，在第10期达到73.71%，其自身冲击的贡献度则逐渐减弱。这表明在较长时期内，长沙市房地产开发投资对国内生产总值促进作用明显，具有较强贡献度。

　　三、主要结论及政策建议

　　（一）主要结论

　　1、数据变量通过协整检验，表明长沙市国内生产总值与房地产开发投资存在显著的长期均衡关系。

　　2、格兰杰因果分析显示，两者存在单向影响关系，国内生产总值变化受房地产开发投资变化影响。

　　3、模型估计结果显示，房地产开发投资增长能促进下一期的经济发展，同时国内生产总值对房地产开发投资也存在影响。

　　4、脉冲响应分析显示，房地产投资对国内生产总值保持长期正向反应。说明长沙房地产开发投资平稳增长，对保持全市经济持续稳定发展具有重要现实意义。

　　5、方差分解结果显示，房地产开发投资与国内生产总值之间存在长期的互动关系，房地产开发投资对国内生产总值有较强的贡献度。

　　（二）政策建议

　　一是加强监管，进一步规范市场秩序。房地产开发投资会给经济发展造成持续时间较长的同向冲击，为积极促进房地产市场继续向好发展，有必要加强对房地产项目土地出让、规划审批、开工建设、竣工验收、房屋销售、物业管理等全过程的监管，确保房地产市场的健康发展。

　　二是确保房地产稳步发展，降低地方经济发展对房地产的依赖性。要注意房地产市场和经济的协调发展，经济发展对房地产行业拉动作用依赖过大则不利于城市经济的持续发展；房地产业投资增长过快，配套产业发展却相对滞后，不利于房地产行业良性、可持续发展。政府应强化对房地产市场的调控，加快配套基础设施建设，增强房地产市场竞争力，促进经济的健康增长。

　　三是科学引导、加快房地产市场结构转型。推进房地产业的可持续性发展，强化规划的前瞻性、科学性和可持续性，加大节能、环保、智能楼盘开发力度，引导开发企业开发符合市场需求的产品，确保市场的供求平衡，有效拉动内需，提升房地产业对关联产业的带动效应，确保其“火车头”作用的发挥。

[供稿：长沙市统计局 胡维]

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