“衣、食、住、行”是人们最基本的生活需求，安得广厦千万间，让居者有其屋，是构建和谐社会的前提和基础。当前房地产业受到社会的普遍关注，房地产发展是否过热、房地产价格的走势，成为社会的热点。2007年，常德市房地产市场在经历了一系列宏观调控政策的洗礼后，在“加快城市提质扩容”的城市建设大舞台上，凸显出“五高三缓”的特点，房地产市场在健康、稳定发展的基础更趋理性。

    一、房地产开发投资运行特点

    五高：

    （一）房地产投资规模创新高。随着常德市房地产市场形势的持续向好，房地产开发投资规模不断扩大，投资额和施工面积两项指标均创历史新高。上半年，全市164家有资质的房地产开发企业共投资15.24亿元，同比增长30.9%，房屋施工面积345.14万平方米，同比增长24.4%。 
 
    （二）民营经济投资房地产热情高。随着市场经济的日益完善，常德市房地产企业民间投资发展迅猛。在上半年常德市房地产开发投资主体中，非国有企业投资成为推动房地产开发投资增长的主要动力，完成投资14.20亿元，同比增长38.9 %，国有单位投资完成1.04亿元，同比下降46.5%。在非国有经济开发企业投资主体中，民营经济投资完成13.17亿元，占比重达92%，同比增长41.2%，高出房地产开发投资增速10.3个百分点。在30个投资过亿元的房地产项目中，民营企业投资24个，形成了以金钻置业、九重天房产、堂皇置业、吉立房产为主力的民营房地产投资群体。

    （三）房地产开发内部结构优化程度提高。近年来，我市房地产开发内部结构得到了有效的调整，优化程度逐步提高，基本上能满足我市城市化建设及居民购房的需要。（1）住宅开发仍占房地产开发的主导地位，上半年我市住宅投资10亿元，占整个房地产开发的65.6%，住宅施工面积占房屋施工总面积的比重高达73.6%。（2）高、中、低搭配更加合理。在住宅建设中，别墅、高档公寓仅占3.5%，中、低档住宅占96.5%。（3）小户型比重提高。小户型住宅历来倍受购房者青睐，自从国家针对住房供应结构出台90/70标准后，房产商更是加大了小户型住宅的投入，上半年，我市90平方米以下的住宅施工面积22.71万平方米，目前销售火爆，销售面积占施工面积的23.2%，高出普通商品住宅5.5个百分点。
 
    （四）房价持续走高。据国家统计局常德调查队抽样调查显示，今年5月份房屋价格指数为104.8%，在全省城市中位居前列。据常德市房地产管理局商品住宅预销售合同备案系统统计，目前市城区商品住宅销售均价已达到1942元/平方米，黄金地段楼盘直逼3000元/平方米。房价走高的主要因素有：1、土地成本加大。地价涨幅较大，地价上涨难以控制。按照房地产市场运作的经验，地价每上涨1个百分点，房价就会相应上涨0.5个百分点。今年我市土地价格比去年同期上涨10%，地价的上涨,小高层、高层日渐成为市区房地产开发的主流,并直接对房价形成了强大的拉动力；2、住房质量提高。随着房屋配套设施的投入加大、住宅综合品质的不断提升，导致了房屋成本的相应提高；3、资金占用成本提高。上半年的两次加息，开发商的资金压力明显加大；4、建材及其它成本上涨。随着建筑材料价格及人工工资的上涨、拆迁难度的增加、报建费用及相关税收的增加等因素均加大了房产开发的投入，加大了房屋建筑成本。

    （五）完善住房保障体系关注度高。如何满足中低收入家庭的住房需求，一直是常德市委、市政府倍加关注的问题，经济适用房、廉租房的建设列入了政府为民办的十件实事之一，为了让中低收入的家庭户能圆一个安居梦，我市分期开发了经济适用房、廉租房。并要求这些住宅小区造价不高水平高，面积不大功能全，受到了中低收入家庭的普遍欢迎。2006年，我市经济适用房施工面积5.60万平方米，竣工面积4.57万平方米；廉租房完成0.99万平方米，超额完成省定8件实事任务的165.6%。在此基础上，我市还积极探索解决最低收入家庭住房困难的长效机制，全面启动住房保障体系，出台了《关于加强城区经济适用房建设管理的意见》和《常德市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》以及《常德市城区廉租住房管理办法》，目前，经济适用房已惠及全市中低收入家庭近千户。今年我市还将继续加大经济适用房、廉租房建设的开发力度，上半年，已开工经济适用房2.73万平方米，廉租房1.8万平方米，预计年底前竣工400套投入使用。

    三缓：

    （一）房屋销售增速趋缓。上半年，全市房屋销售面积61.04万平方米，同比增长4.4%，增速较上年同期下降57.9个百分点。在销售面积中，商品房住宅销售面积53.91万平方米，同比增长15.1%,增速较上年同期下降32.4个百分点。去年下半年以来开始火爆的股市与基金市场使得投机性资金流进股市，住房按揭贷款利率的两次提高使得购房者承受更大的资金压力和风险，投资、投机性购房明显减少，居民住房消费趋于理性。

    从商品房空置情况来看，上半年全市空置面积9.42万平方米，同比增长11.6%，从空置商品房的结构来看，商品住宅空置量为3.44万平方米，商业用房空置量为5.85万平方米，其它为0.13万平方米,空置商品房仍然以商业营业用房及大户型高档住宅为主。

    （二）土地供应增速放缓。随着去年一系列土地管理的调控政策的出台，主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。从不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限的上收，还有不断加大的耕地保护的压力及征地拆迁难度加大的压力，使得建设项目用地的管理更加严格，土地供应“闸门”缩紧。上半年，全市房地产开发企业累计购置土地53.85万平方米，同比下降24.2%，情况不容乐观。

    （三）资金供应放缓。2007年是房地产企业面临资金压力的一年。上半年，我市房地产企业到位资金21.84亿元，同比增长27.5%，增幅较上年回落4.9个百分点。其中国内贷款3.52亿元，同比下降1.3%，房地产业行业是资金密集型行业，其资金很大程度上依赖贷款，而今年上半年银行两次加息以及第三次加息的预期加大了资金压力，银行也慎对信贷风险，作为贷款主要去向之一的房地产开发贷款也必将受到影响。

    二、全年房地产市场展望

    在经历2005年的徘徊后，2006年常德房地产市场迎来一次爆发，保持供销两旺的发展势头，供应量及销售量再创新高，消费者的刚性需求比较强劲。在经历了2006年的“国六条”等宏观政策的调控后，我市的房地产市场重新趋于平稳，国家抑制固定资产投资的政策取得了一定的成效，预计2007年我市房地产市场将保持平稳的发展态势，房价不会出现大幅增长。

    1、从开发增长速度看，增速趋缓。预期房地产开发投资将持续平稳增长态势。在常德社会经济发展“十一五”规划中，明确提出全社会固定资产投资年均增长16%，五年总投资1320亿以上，城镇固定资产投资年均增长18%以上的发展目标，给房地产的开发投资带来了发展空间。同时随着居民收入和生活水平的不断提高，自身改善居住条件的市场需求不断扩大，将会继续拉动房地产投资的增长，但增长速度可能放慢。

    2、从供求关系来看，趋于平衡。在供应方面，受土地政策、资金政策的制约，房地产供应量将有所放缓，常德市今年上半年新开工面积104.76万平方米，同比下降7.8%，其中住宅新开工面积71.06万平方米，同比下降19.6%，在施工面积中，很大部分是续建面积，将于今年转为竣工面积并开盘销售。同时，在需求方面，经过前几年的快速释放的自住型需求在高房价的影响下将有所减弱，随着生活品质的提高，改善型需求将会保持相对稳定，而投资型需求在房价增速趋缓、成本不断加大的高风险下将大幅减少。供应与需求的差距将进一步缩小，并将趋于平衡。

    3、从房屋销售价格看，稳中缓升。预计房价将稳步小幅度增长，经过了政策及市场洗礼后的2007年房地产市场，将面临产品形态、产品品质、土地供求关系、房屋供求关系等四大变化，在宏观政策调控下，随着土地获取的难度和成本的增加。为获取更大的利润空间，房地产开发企业将开始转变以往偏重开发规模的做法，产品向着精细化、个性化方向继续发展。这样一来，产品形态和品质将会有所提高，但成本和风险也将增大，而带给市场的表现就是房价上涨。

    三、对确保房地产行业健康发展的几点建议

    1、提高房地产开发企业的竞争实力。随国家一系列促进房地产业健康发展措施的逐步落实到位，企业经济实力就成为房地产企业参与竞争的最重要砝码。常德房地产企业经过这些年的发展，登记注册企业近200家，但企业良莠不齐，整体实力不强。在有开发工作量的164家房地产企业中，没有一家一级资质企业，而二级资质企业仅有11家，三级资质企业91家，三级以上资质企业仅占六成。面对房地产开发企业的现状，房地产主管部门应严格控制“入口”，在加强管理与引导的基础上，通过市场优胜劣汰，压缩开发企业的数量，走规模化经营之路。各房地产企业在新的形势下，应不断加大改制、重组力度，强强联合，适应市场需要，增强资金的运筹能力，提高经济实力与竞争能力。

    2、认真贯彻国家有关调控政策，切实加强对房地产开发的管理。近年来，国家出台了一系列宏观调控措施。应根据常德的实际情况，从土地供应、市场准入、项目审批、银行信贷等方面入手，认真贯彻落实国家各项调控措施。同时，还必须建立包括投资增幅、土地供应、银行信贷、资金来源、开发结构、销售率及空置率、房屋销售及土地购置价格等内容在内的预警监管指标体系，建立相应的信息披露制度及部门监管责任制度，进一步完善房地产市场宏观调控联系会议制度，及时处理和解决行业发展中存在的问题，引导市场理性投资和消费。　　

    3、大力规范房地产市场秩序。要深入开展房地产交易秩序专项整治，加强对房地产开发建设、销售的全程监管，继续加大房地产市场违法违规案件的查处力度，防范和制止各种规避结构调整政策，变相囤积房源行为，严厉查处哄抬房价，扰乱市场秩序的房地产交易。

    4、积极引导房地产开发的投向，加快住房结构调整。房地产开发“产品”要适应市场需要，主管部门就要加强对房地产市场的调研工作并加以引导。在住宅开发方面，根据目前我市民的收入水平，应把开发的重点放在多建造一些中、低档住房上。根据各消费群体的需求，可适时推出小户型的单身公寓、休闲型的老年公寓、亲情型的两代人套居楼，由单一的商业住宅向生态型、健康型、人性化住宅过渡。根据当前的消费新理念，可推出融入科技元素的节能环保型住宅。在商业营业用房和办公楼的开发方面，也应根据市场的需要来确定开发的投向，切忌盲目性，尽量避免市场过剩问题的发生。
          

[常德市统计局 粟立英 聂文琦 供稿]