桃源房价分析

来源: 时间: 2007-10-29

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    近几年来,桃源县随着国家住房制度改革的进一步深化,县城镇化进程的不断加快,房产市场潜能的充分释放,房产交易日趋活跃。对于人们特别关注的商品房房价又是如何呢?先看一组数据:2003年平均房价560元/㎡,2004年650元/㎡,2005年800元/㎡,2006年920元/㎡,2007年1100元/㎡。商品房价格以每年100元/㎡至200元/㎡的幅度增长。特别是近两年上涨的幅度已经超过了百分之二十以上。桃源房价到底怎么了,是房产市场过热、房价过高,还是经济稳步增长、房价稳中有升。经过深入的调查分析,我们认为虽然近年房价逐年上扬,但总体来看呈现平稳发展态势。具体情况分析如下:

    一、经济背景分析:

    1、GDP的迅猛增长

    随着经济日渐成为人们关注的焦点,反映经济的一个重要指标—GDP(国内生产总值)也越来越受到社会广泛关注。GDP反映了一个国家或一个地区经济发展水平。GDP总量和人均GDP越大,说明这个国家或地区综合实力越强。桃源县2004年GDP为635025万元,2005年为712914万元,2006年已达到了798212万元,分别增长8.6%、9.0%、10.0%,人均GDP2004年为7449元,2005年为8407元,2006年为9461元,分别增长8.8%、9.2%、10.5%,桃源县综合实力明显增强。

    2、社会消费品零售市场繁荣活跃

    经济的稳步增涨进一步促进了社会消费品零售市场的繁荣。近年来,桃源县的批发零售贸易业、餐饮业及其他行业都取得长足发展,经营稳中有升。2004年实现社会消费品零售总额285631万元,2005年为327963万元,2006年已达372194万元,分别以12.8%、14.8%、15.0%的速度增长。人们的消费意识越来越强。

    3、人均纯收入和储蓄余额的大幅增涨

    桃源县在稳步发展农业的基础上,坚持走“工业强县”道路,经济进一步得到繁荣,城乡收入大幅提升。据统计,2004年至2006年农民人均纯收入分别为2964元,3217元,3537元,年末城乡居民储蓄余额为326768万元,390780万元,436338万元。两者都有较大幅度的增涨,人均购买力明显增强。

    二、房价上扬的原因分析

    1、消费心理的变化带动房价的上扬

    消费心理的变化直接影响着房地产的开发建设和设计。近几年来,桃源人民对住房要求不再是“能住就行,一房到老”的简单消费,而是追求舒适、宽敞、优美的居住环境。消费心理由经济适用型向舒适方便型转变。开发商为了迎合消费心理,势必在公共设施、环境绿化、房屋设计等方面投入更多的人力、物力、财力,从而导致了房价的逐步上涨。

    2、开发成本的增长再次推动了房价的上扬

    土地、建材、劳工、拆迁安置费等都是房产开发成本的重要组成部分。由于近几年物价的上涨,这些开发成本都在大幅度的提升,前几年一个工价仅为20-30元,到2007年就升至50-100元;一吨钢材从2003年的3000元/吨,升到2007年的3550元/吨;土地方面虽然桃源县成立了城市经营公司规范土地买卖,并采取了一系列措施,不准私买私卖搞房产开发,但土地价格还是不断走高。开发成本的递增自然转嫁到商品房的价格上去,致使房价上涨。

    3、人口密度和家庭结构间接促成了房价的上扬

    主要有:一是桃源县积极推进城镇化进程,加大了城镇人口密度,2006年城镇人口22.72万人,比2003年增长26.9%,另外,外出务工人员也纷纷落户城镇,在县城购房,商品房需求量大大增加,间接促成了房价的上涨。二是家庭结构的小型化,家庭数量的大增,也导致了商品房需求量的增加,再一次间接促成了房价的上扬。

    4、周边县市房价的上涨也推动着桃源房价的上扬

    到目前为止,周边的汉寿、石门等地,房价已均在1100元-1300元/㎡左右,距桃源仅30公里之遥的常德市房价已升到了2000元/㎡以上。现在的桃源房价只是达到平均水平而已。
虽然近几年桃源的房产市场平稳发展,房价也是稳中有升,但也还存着诸多不足。如市场运行机制不规范,户型比例不合理等。

    三、应采取的措施

    1、加强对土地等房地产成本市场的管理。进一步出台土地流转政策,规范土地周转,减少土地交易中的中间环节,降低土地开发成本。另外,采取强力措施严厉打击囤积土地、哄抬房价等投机行为。

    2、增加小户型的开发比例。目前,桃源县大中型商品房居多,对于90㎡以下的商品房开发比例偏低,仅占15%左右,难以满足不断增长的小型化家庭的需要。

    3、进一步扩大住房公积金覆盖率。降低住房公积金的入户门槛,逐步提高住房公积金的普及率。

    4、加大经济适用房和廉租房的开发力度。尽可能的用好政策、用活政策,多为低收入阶层开发方便适用的经济适用房和廉租房。

[桃源县统计局 熊双华 供稿]