2008年，受上半年宏观调控和下半年金融危机的双重影响，常德楼市成交量持续低迷，消费者购房观望气氛加重，房地产市场开始进入深度调整期。1-12月，全市房地产投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售额等相关指标，与上年同期对比增幅都是大幅度下降，与上年房地产供销两旺的火爆景象相比，可谓冰火两重天。

    2008年全市完成房地产投资40.9亿元，同比只增长了2.6%，创近10年来年度增速新低。低于全省平均增速15.2个百分点。投资额在全省排第4位；增速在全省排倒数第3位。增幅比城镇以上固定资产低27.5个百分点，比上年同期回落了21.4个百分点。其中，住宅完成投资 29.9 亿元，增长3.5%  ；办公楼完成投资2.8亿元，增长 2.5倍 ；商业营业用房完成投资 5.1 亿元，增长6.2%  ；其他房屋完成投资 3.1 亿元，下降42.6% 。房地产占城镇以上投资的比重由上年的22.3%，下滑到18%，下降4.3个百分点。

    一、2008年常德市房地产投资的主要特点

    1、房产投资逐季、逐月回落

    一季度由于常德市处在三线城市有一个滞后效应，再加之上年火爆的房地产市场贯性作用，房地产投资还在高位运行，投资增长高达56.4%，进入二季度房地产投资增幅明显回落，增长20.5%，比一季度回落35.9个百分点，三季度房产投资增长12.6%，比二季度回落23.3个百分点，到四季度只有一位数的增长，只增长2.6%。比三季度回落10个百分点。

    2、资金到位下降、企业融资困难

    2008年，常德市房地产开发在建项目累计到位资金（包括上年结转资金）为49.9  亿元，同比增长了9.9%，增幅比上年同期下降了15.2个百分点。其中本年到位资金44.5亿元，同比增长7.2%。从本年到位资金构成来看：国内贷款为7亿元，同比增长34.6%；自筹资金为18.2亿元，增长了27%。其他资金来源为21.1亿元，同比下降了13.7%。

    3、新开工面积、土地开发面积等先行指标下滑

    新开工面积、土地开发面积是反映房地产发展程度的重要指标。从新开工面积看，到12月底为172.4万平方米，比上年同期下降20.6%；其中住宅153.5万平方米，下降11%；新开工面积占在建工程施工面积的比重为30%，比上年同期下降8.8个百分点。土地开发面积完成139.4万平方米，比上年同期下降了14.2%。

    4、房屋竣工面积及销售面积下降

    截至12月末常德市房屋竣工面积为154.7万平方米，与上年同期相比下降23.7%，其中住宅竣工面积为126.5万平方米，下降25.1%；房屋销售面积153.9万平方米，下降28.5%，其中住宅142.6万平方米，下降28.7%。

    5、房地产开发投资减缓导致房地产税收增长乏力

    2007年，常德房地产地税收入0.9亿元，增长22.9%；土地增值税0.2亿元，增长1.2倍。由于今年房地产市场的调整，2008年1-12月全市房地产税收增长乏力，仅增长9.1%，增幅下降13.8个百分点，低于全市税收收入平均增幅12个百分点。土地出让收入等相关财税收入与年初预算差距较大。

    6、商品住宅销售量下滑幅度大

    全年商品住宅销售套数11442套，下降26.7%。其中市城区商品住宅销售套数比全市下降幅度还低6个百分点，如几家大房地产公司美景、强劲、华达、富新、分别下降86.5%、85.4%、67.3%、58.8%。这表明，今年以来房地产市场观望气氛浓厚，商品房屋销售持续低迷，在客观上要求房价理性回调与市场消费能力的再次积聚。

    7、县城房地产开发总体上涨幅度高于全市，但发展不平衡

    随着经济的快速发展，县域经济开始进入加速发展阶段，房地产开发商的投资意向由城区逐渐扩展到县城。全年8个区、县（市）共完成房地产开发投资18.8亿元，增长16.8%，高出全市平均水平14.2个百分点，其中石门、澧县分别完成投资2.1、6.6亿元，增长1.1倍、78.4%。但安乡、桃源2个县只分别完成投资0.8、1.6亿元，均下降42.8%。

    造成08年楼市低迷的根源在于经济层面。由于金融危机对实体经济的影响还在加深，人们对未来收入预期发生变化，恢复信心、重振楼市尚需较长时间，预计常德市09年的房地产市场上半年仍处在进一步调整期。下半年可能复苏。为积极应对当前的严峻形势，努力促进房地产业的复苏和发展，特提出如下建议：

    1、拓宽融资渠道，加大招商引资力度

    房地产业是一个资金密集型产业，素有“半个金融业”之称。无论在房地产的开发建设过程还是在流通和消费过程都需要大量的资金，资金是推动房地产业发展的基础。目前常德市房地产业的融资渠道虽已呈多元化，但主渠道还是传统资金的筹集，利用外资方面有所欠缺，应加大对外招商引资的力度，吸引外部的新鲜血液给房地产业注入新的活力。

    2、充分发挥政府职能，加强房地产市场宏观调控

    一方面要加快房地产市场信息系统建设，建立房地产市场预警预报体系和市场信息披露制度，及时把握市场动态，引导企业理性投资和住房消费者理性消费。另一方面要抓住主要环节，完善调控体系，通过加强城市规划引导作用，强化土地供应管理，规范房地产开发项目管理，限制不符合市场需求的开发项目建设。

    3、调整房地产开发结构 

    要推出切实可行的政策措施，引导和鼓励开发商从市场需求出发，调整开发结构，开发不同档次、不同价位的商品房，多建中、低价位，适合中低收入家庭的住房。要认真落实国家对经济适用房规定的各项优惠政策，调整经济适用房的建设结构，并将经济适用房的最高限价落到实处。同时要对建设过程加强督促检查，严把质量关，为广大中、低收入阶层提供质量合格、安全适用、物美价廉的经济适用房。

    4、实施地方的优惠扶持政策，帮助房地产企业渡过难关

    认真落实刚性收费，建议服务性收费尽早放开推向市场。对信誉较好的房地产开发企业，经批准商品房预售可以适当提前。其次，要加强与金融部门联系，为企业争取贷款创造条件。建议加强对民间融资的研究和管理，出台有关政策，引导民间资金依法有序进入房地产市场。三是要提高行政效能，缩短项目审批时间，使项目能够较快入市。

    5、限制炒房现象再度出现

    为了让房地产市场真正成为以居民消费为主导的市场，不仅应该对居民住房消费有政策优惠，同时还应出台对房地产炒作投机行为进行严格的限制政策。如果不出台这些政策，在一定条件下，房地产炒作及投机者就有可能利用这些有利于消费者的政策，重新进行投机炒作。这样，房地产市场泡沫又将会重新吹起，构成金融危机及经济危机一个新的根源。

    6、加强市场监管，维护市场秩序

    目前，许多房地产开发因自有资金严重不足，银行信贷又很困难，不同程度上通过民间融资来筹集资金，存在较大的风险。建议政府组织相关金融机构对非法融资进行查处，防止房地产开发中非法集资，非法融资危及经济安全和社会稳定。

[供稿：常德市统计局 聂文琦 邱凌]
[责编：袁 野]