今年上半年全市完成房地产投资额19.6亿元，同比增长6.5%，增幅比上年同期低14.5个百分点。商品房销售面积68.4万平方米，增长6.2%，但销售额下降了4.3%。目前全市楼市回暖迹象尚不明显，有价无市现象仍然存在。

    一、房地产市场总体情况

    1、房地产开发投资有所增长，但增幅回落。 上半年，全市完成房地产开发投资19.6亿元，增长6.5%，增幅同比回落14.5个百分点。其中，商品住宅完成投资14.4亿元，增长10.8%，增幅同比回落15.5个百分点。

    2、商品房施工面积增长，但新开工面积下降。上半年，全市商品房屋施工面积466.4万平方米，增长10.3%，其中住宅373.7万平方米，增长7.5%；新开工面积94.2万平方米，下降5.8%，其中住宅70.4万平方米，下降21.3%；商品房竣工面积43.8万平方米，增长3.8%，其中住宅竣工面积40.5万平方米，增长30.6%。
 
    3、商品房销售额同比下降，销售价格上下小幅波动。上半年，全市商品房销售面积68.4万平方米，增长6.2%，其中：住宅销售面积64.5万平方米，增长14.2%；商品房销售额13.2亿元，下降4.3%，其中：住宅销售额11.1亿元，增长12.1%。商品房销售均价1936元/平方米，下降9.5%，其中：住宅销售均价1728元/平方米，下降1.4%。

    4、土地购置面积继续下降。目前常德市楼市回暧迹象不明显还表现在土地购置面积上，全市土地购置面积连续了12个月来的下降趋势。上半年，全市本年购置土地面积27万平方米，同比下降38%，2、3、4、5、6月累计同比下降分别为17%、67%、25%、56%、38%。

    二、目前全市房地产市场面临的主要问题

    1、房产市场依然疲软，企业经营难度大。从目前全市房地产市场情况来看，市民持币观望的现象比较明显，房地产市场不景气，导致开发商资金周转出现严重困难，资金投入不足，很多开发商没有项目开发。今年上半年，全市188家房地产开发企业中有44家企业无开发项目。虽然房地产开发投资总额有增长，实际上是在今年新增6家房地产公司的支撑下实现的，特别是常德市泽云实业有限今年上半年完成开发投资1.4亿元，如剔除这家公司的开发额，全市房地产投资则下降1.1%。 

    2、消费者持币观望，情绪仍在持续。上半年全市商品房住宅销售均价1728元/平方米，比去年同期每平方米下降25元，开发商宁愿承受土地流拍、土地置换的代价，也不敢轻易开启价格战。尽管政府从上到下采取了各种举措，开发商也积极开展“赠送面积”、“摸奖赠送汽车”、“折扣”、“特价房”等各种购房优惠措施，可是，仍然没有从根本上缓解消费者的观望情绪，实际购房的人数依然不多，大部分购买者认为，目前房价仍未达到购房者的心理价位，房价还有进一步下跌的空间，政府还会出台新的有关房贷或房价的政策，这种预期导致房屋需求受到抑制。

    3、房地产企业的开发项目融资难度加大。在当前国家不断加强宏观调控，市场销售低迷的大环境下，大部分房地产企业都存在资金短缺的问题，严重的已经无力继续正常经营。有一些中、小企业，尤其是在建、在售楼盘的开发企业，因为项目开发前期的资本金已经付出，而市场资金回笼慢，各项成本上升，资本压力已显现出来。如果不能及时调整金融政策，适当降低房地产开发贷款门槛，部分房地产企业资金将不能维持项目的正常开发。如国有房地产公司常德中房房地产开发公司由于楼市销售不景气，资金回笼缓慢，贷款在明年元月需偿还的情况下，银行限每月提前必须偿还一定额度贷款，致使公司运转困难，员工已有3个月未发工资；常德华达建设开发总公司去年应开发的二期华达.幸福湾项目，延至今年在房地产有望回暧情况下才进行开发，但由于以前欠银行贷款尚未还清，该企业不得不从民间渠道筹措部分款项，艰难开盘。

    4、房屋供应结构有待更趋合理。目前全市房地产开发项目大部分仍是利润较高的高层住宅、办公楼及商业营业用房。上半年，全市140平方米以上、90平方米以下、经济适用房住房分别竣工885套、279套、78套。从房地产开发公司住宅竣工房屋面积来看，建筑面积大面积的户型多，中、小户型及经济适用住房的供应比例偏低的现象一定程度上反映了商品房供给结构的失衡，不能有效适应市场需求。

    5、县城房产开发降温。上半年，全市除武陵以外的各个区、县（市）开发投资额增幅均同比下降，完成房地产投资10.7亿元，增长13.8%，比去年同期回落18.6个百分点，澧县、石门的增幅更是从上年同期的1倍以上大幅回落至30%以下。

    6、土地开发面积大幅度减少。上半年，全市房地产企业已购置而待开发的土地面积16.8万平方米，同比下降83%，土地成交价款2.6亿元，同比下降73%。原因有二：一是受宏观调控的影响。国家继续加大土地市场治理整顿力度，严格控制建设用地计划指标，停批高档住宅建设用地，使土地供应量有所减少。二是开发商资金紧张，资金运行出现困难，且开发难度加大。

    三、对策与建议

    1、调整住房供应结构，切实增加有效供给。继续加大经济适用房和90平方米以下商品房建设力度，严格控制高档商品住房的土地供给，加大对中低价位普通商品住房和经济适用房的土地供给力度，建立土地闲置超规模、超期限房地产开发企业的退出机制等。

    2、加大房地产市场监管力度，进一步规范市场秩序。严格房地产市场准入、清退制度，运用法律、经济和必要的行政手段将资信不良、技术水平不合要求、违规建设和交易及不承担法律责任的企业清退出房地产行业。加强房地产开发建设、交易、物业管理等环节全过程监管，严格执行项目资本金制度和项目手册制度，严肃查处无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈等行为。规范物业服务收费标准，提高从业人员素质，提高服务水平。

    3、进一步加大政策扶持力度。虽然已出台一些政策，如降低交易契税、降低贷款首付及利率、减少购房者的负担等措施，但与省内其他市、州相比，常德市出台的房地产契税政策优惠力度仍然有限。比如株洲凡购买商品住房的，不限面积，契税均调整为1%、非住宅契税调整为2%，还实行了住房公积金对冲等政策，效果不错值得借鉴。

[供稿：常德市统计局 邱凌]
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