一、国家房产新政的主要内容

　　今年来，针对我国房地产市场房价过快上涨的问题，国务院接连推出了力度空前的调控政策。2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策，坚决遏制住房价格过快上涨。之后于4月17日，国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），对新的调控政策进一步地细化、完善，再出组合重拳，部署遏制高房价。其主要内容是：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，将购买二套房的贷款首付款比例提高到50%；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。对房价上涨过快的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　二、房地产新政对石门县房地产市场的影响

　　与历次房地产调控政策相比，这次调控政策的力度最大。由于石门县房地产市场起步晚，房价整体水平不高，政策影响较为滞后，房价下调压力不大，总体来看目前受到新政的影响较小。

　　1、政策执行到位，初步抑制了不合理住房需求

　　新政实施近半年来，石门县有关部门严格执行了新政策，对于购买第二套商品房的，首付提高至50%，利率1.1倍。通过政策的作用，初步抑制了不合理的住房需求，使石门县房价过快上涨的势头得到了有效遏制。

　　2、房地产开发项目增加，投资持续增长。

　　2009年以来，随着金融危机影响减弱，经济形势好转，以及国家一系列促进房地产健康发展政策的出台，石门县房地产存量项目集中开工，投资建设了翰林苑、东城明珠、御龙湾等一批亿元项目。截止2010年9月底，石门县在建房地产开发项目26个，比年初增加8个。

2006-2009年房地产投资完成情况表（单位：万元）

　　3、新开发项目开始销售，个人住房贷款增幅翻倍。

　　今年来，受东城明珠，翰林苑、御龙湾等大型房产项目开始销售的影响，石门县房地产贷款额大幅增加。据统计，今年1-8月份，石门县共有五家商业银行发放个人住房按揭贷款，贷款总金额8489万元，比去年同期增加4550万，是去年同期的2.16倍。

2010年1-8月石门县商业银行发放个人按揭贷款（单位：万元）

　　4、房价继续上涨，成交量创新高。

　　房产新政出台后，虽然部分人预期房价会回调，采取了持币观望态势。但由于县城区房价同大城市相比相对较低，外出务工人员回家乡购买房产意愿较强，以及部分改善性住房购买力增加，县城区房屋销售形势继续看好，价量齐升。今年前三季度，全县商品房施工面积10.1万平方米，较去年同期增加53%；商品房销售额2.06亿元，较去年同期增加65.2%；商品房平均售价2047元/㎡，较去年上涨165元/㎡，涨幅8.8%。

　　三、石门房地产业存在的主要问题

　　1、用于房产开发的土地减少。截止8月底，石门县今年共挂牌拍卖用于房产开发的土地面积11633.6平方米，而去年全年共挂牌拍卖用于房产开发的土地面积53167.7平方米。

　　2、商品住宅价格上涨过快。据调查，2003-2005年，石门县的商品住房平均价格还在900元/㎡以下，2006年，随着“蝶恋花园”等一批新开工的项目预售价格一下跃升至1400元/ ㎡左右，使我县的商品住房平均价格开始加速上涨； 2007年“金山大厦”开盘后均价跃至1800元/ m2 ；2008年“国源美景”、“金源华庭”等小高层开盘均价就突破了2000元/ ㎡；2009年“翰林苑”、“御龙湾”等多层房最高价达到2400元/㎡。而同期的小高层“东城明珠”开盘价最高的已接近3000元/ ㎡左右。目前，城区新开工项目平均房价已达2000元/㎡以上，是2005年平均房价的2倍以上。而同期石门县城镇居民可支配收入为13845元，仅比2005年的8400元仅上张1.6倍。房价上涨过快，大大超过居民收入增长速度。

　　3、本土开发企业实力弱。房地产行业是一个对资金需求较大的行业，资金投入周期长。目前，石门县大部分本土房地开发企业没有完成必要的资本积累，资金力量不够雄厚，面对目前国家严格的土地、金融政策和快速上涨的土地价格，多数本土房产开发商无力与外地大型房产开发商竟争，致使石门县大型房产项目基本是外县开发商所设计开发。

　　4、老城区房产开发规划欠佳。由于受地理条件的限制，石门县老城区新开发房产项目规模普遍偏小，见缝插针的情况较为普遍，不但造成了建设资金的分散，而且造成了开发成本的提高，从而难以实现房地产的规模效益。有些居民小区的环境设计不合理，绿地太少，影响了居民生活质量。

　　5、物业管理服务水平不高。物业管理在石门县起步较晚，基本上都是在开发企业售后服务的基础上发展起来的，大多依附于开发企业，而且物业管理服务水平参差不齐。由于服务水平差，规模小，收费低，物业服务有待进一步提高。

　　四、应对措施

　　1、坚决落实国家房地产新政。此次房产调控，是党中央、国务院针对近期部门城市房价过快上涨，采取的积极应对措施。各有关部门要积极贯彻落实国务院房产新政，坚决遏止房价过快上涨势头。同时，要采取措施加强廉租房、公租房等保障性住房建设力度，确保城镇中、低收入者能住上保障房，以实现社会和谐发展。

　　2、科学规划城区功能。根据石门县城区规划情况，在建好老城区的同时，在东城区合理安排房产开发项目，建成完整的生活配套设施，方便居民生活，逐步把石门东城新区打造成石门县环境优美、生活便捷的宜居新区。

　　3、积极扶持本土房地产开发企业。石门县本土房地产企业规模普遍偏小，资金况状欠佳，开发能力弱。部分开发企业无资质，借用资质开发的现象普遍存在。要在国家宏观调控的大背影下实现发展，必须加大对现有房地产企业的整合力度，苦练内功，做大做强企业。

　　4、大力发展现代化物业管理。积极引进和扶持物业管理公司，对新开发房产项目实行物业管理，建立健全物业管理机制，使物业管理企业的选聘和收费市场化，提高物业管理服务水平，促进物业管理行业的良性发展。

[供稿：常德市统计局]
[审核：张映欣]
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