2012年，常德市房地产投资总量、新开工面积小幅增长，增速明显减缓，商品房销售和土地交易低迷，待售面积快速增长等问题需引起关注。

　　一、2012年房地产市场基本情况及运行特点

　　1、房地产开发投资小幅增长，增速明显减缓。2012年，全市房地产开发投资增速呈现“前高后低”的发展趋势。1—2月增速达到最高为34.6%，逐月回落至1—6月的最低点为－3.0%，再缓慢回升至全年的7.7%（见图表一），增幅较上年回落31.3个百分点。全年完成房地产开发投资94.8亿元，占全市固定资产投资比重的10.0%，较上年下降2.7个百分点，比重回落趋势明显。房地产开发投资总量和增速在全省分别排第6位和第10位。

　　从房屋用途来看，全市住宅投资72.9亿元，同比增长11.8%，增幅较上年回落20.8个百分点，占全部房地产开发投资76.9%，比重较上年降低1.3个百分点。非住宅类房产如商业营业用房投资12.2亿元，下降10.2%，投资增速有所减缓。

　　2、商品房销售市场较为低迷，开发步伐有所放缓。受国家宏观调控政策的影响，销售市场整体表现较为低迷。全市商品房销售面积在上年低速增长的基础上转变为负增长，作为先行指标的新开工面积仅实现微弱增长。全年商品房新房销售面积269.8万平方米，比上年减少68.5万平方米，增速由上年增长6.0%转为下降20.0%。各月增速均呈现下降趋势（见图表二），1—3月降幅最大为50.5%，全年有8个月降幅在20%以上。二手房销售同样低迷，据统计，2012年市城区二手房销售面积24.9万平米，下降22.2%。全年施工面积882.8万平方米，施工规模与上年基本持平，其中新开工面积364.3万平方米，增长6.1%，增速较上年下降12.9个百分点，开发步伐有所放缓。

　　3、土地市场遇冷，房地产用地供应小幅下降。2012年全市出让房地产用地88宗，出让面积149.3万平方米，比上年减少19.8万平方米，下降11.7%，增速比上年同期回落40.8个百分点；本年土地成交价款24.4亿元，增速由上年的1.7倍转为下降18.2%。由于供地的减少以及未来房地产发展形势不明朗等因素，房地产待开发面积增势放缓，由上年增长52.0%下降至1.2%。

　　4、银行贷款快速增长，房地产资金压力有所缓解。2012年，在央行两次下调存款准备金率和存贷款基准利率，房地产开发企业的资金到位有所好转。全市房地产开发企业到位资金152.6亿元，增长28.8%，较房地产开发投资额增幅高21.1个百分点。受银根有所放松的影响，国内贷款到位资金13.8亿元，增长57.9%，其中银行贷款到位资金13.1亿元，增长61.3%，其他资金来源到位资金52.4亿元，增长8.0%。

　　5、保障房建设有力推进，保障体系进一步完善。2012年，常德市政府将保障房建设纳入“八大重点民生工程”，保障房建设有力推进，超额完成各项保障性安居工程建设任务。全年新开工保障性安居工程53105套，超出省下达任务5687套，开工任务完成率112%，其中廉租房5587套、公租房6117套、城市棚改8055户（含货币补贴2989户）、林业棚改420户、垦区棚改13428户、农村危改17275户，发放租赁补贴2223户，垦区棚改开工率达到113%，农村危房改造开工率达到111.6%。基本建成43170套，基本建成率为84.8%。廉租、公租住房保障范围进一步扩大，以租为主的保障性住房供应体系基本建立，住房保障制度创新取得积极成效。

　　二、房地产市场中存在的主要问题

　　1、资金紧张仍是企业发展的瓶颈。房地产行业是典型的资金密集型行业，资金需求量大、占用时间长，房地产业能否持续健康发展主要取决于资金的有效供给。尽管央行资金政策稍有放松，房地产企业资金到位情况有所好转，但多数房地产企业反映，融资成本仍在高位，融资难度不断加大，流动资金仍然紧张，影响了总体开发经营计划的顺利实施。

　　2、待售面积快速增加，待售一年以上房屋面积占一半以上。全年各类房屋待售面积54.25万平方米，比上年增长75.9%。从待售时间看，待售1—3年的房屋面积为31.31万平方米，增长18.2 %，占57.7 %；待售一年以内的房屋面积为15.86万平方米，增长2.88倍，占全部待售面积的29.2%；待售3年以上的房屋面积为7.08 万平方米，占13.1 %。待售面积的快速增加，房地产企业的投资不能及时收回，势必影响房地产行业的健康发展。

　　三、几点建议

　　1、整合资源，提高房地产开发企业的竞争实力。常德房地产企业经过多年的发展，现登记注册企业270家，但企业良莠不齐，整体实力不强。在有开发工作量的210家房地产企业中，没有一家一级资质企业，而二级资质企业仅有19家，三级资质企业128 家，三级以上资质企业不足六成。城区内规模大、品质高的楼盘大部分由外地房地产企业开发，面对本地房地产开发企业规模小、分布散、竞争力不强的现状，房地产主管部门应严格控制“入口”，在加强管理与引导的基础上，通过市场优胜劣汰，压缩开发企业的数量，走规模化经营道路，提高经济实力与竞争能力。

　　2、应对需求，合理调整商品房供应结构。一是合理规划，统筹布局；二是从需求出发，既要成规模、高品位地开发建设精品工程，创造优质人居环境，引导和满足市场需求，又要充分考虑能更利于人口集聚的小户型商住房的开发建设；三是加大保障性安居工程建设力度，增加公共租赁住房的供应比例，切实解决、低收入家庭、新进入城市群体和外来务工人员等住房难的问题。

　　3、规范管理，促进各地房地产开发业均衡发展。中央经济工作会议提出“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”，这将为房地产的发展带来重大发展契机。因此，要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化，从而扩大城镇规模，带动城镇购房需求。

[供稿：常德市统计局]
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