近年来，国家重点运用土地、金融等主要杠杆加大对房地产市场调控力度，有效遏制了房地产市场的投机行为，房价涨幅明显放缓。就各地而言，因市场需求、居民购买力、政策环境等因素的不同，仍呈现不同情况。郴州作为湖南省改革开放的前沿阵地，近几年发展速度加快，各项主要经济指标居全省前例。房地产作为产业关联度最高的行业，能否持续健康稳定发展，事关全市经济发展大局。
一、当前郴州市房地产市场发展的基本情况
随着国家一系列宏观调控政策的强力执行，宏观调控措施对全市房地产市场产生的影响凸显出来，前一轮呈现高速增长的房地产开发投资出现明显回落。
（一）房地产开发投资明显回落。2009年全市房地产开发投资同比增长40.9%，2010年增长61.9%，2011年增长37.2%。2011年1-8月房地产开发投资完成54.1亿元，同比增长62%，2012年1-8月房地产开发投资58.6亿元，同比增长8.2%，同比增幅回落了53.8个百分点。
（二）土地购置面积大幅减少，但土地集约利用率提高。今年，国土资源部下发了《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求严厉打击房地产领域的违法违规行为，整顿和规范房地产市场秩序。在这种调控严格的土地政策作用下，1-8月全市完成的房地产开发投资中，土地购置面积105.8万平方米，同比增幅仅为5.9%，比去年同期回落近2倍；完成土地成交价款 11.2 亿元，同比增长51.5%，比去年同期增幅回落近1倍。但另一方面，多数县市的土地集约利用率明显提高。1-8月全市土地购置面积同比增长5.9%，但房屋施工面积同比增长13%，施工面积增幅比土地购置面积增幅高出了7.1个百分点。
（三）资金来源以自筹为主，客观上抑制了开发商的投机行为。1-8月，全市房地产开发到位资金98.3亿元，同比增长20.9%,比去年同期回落39.4个百分点。从到位资金结构来看，其中自筹资金到位40.3亿元，增长15.9%，比去年同期回落38.1个百分点；国内贷款到位6.5亿元，下降7.1%，比去年同期回落41.2个百分点；而以定金及预付款为主的其他资金到位25.1亿元，下降11.6%。资金来源结构与去年同期相比，国内贷款及其他资金所占比重则分别由同期的10%和40.4%下降至9.1%和34.8%，企业自筹资金占的比重大幅上升，所占比重达到56.1%，成为资金的主要来源。这一变化使开发商“量入为出”，自觉防范和降低投资风险，从客观上抑制了部分开发商的投机行为。
（四）商品房消费结构改善，商业营业用房比重提高。1-8月，全市商业营业性用房竣工面积和新开工面积占商品房比例提高。商品房竣工面积141.9万平方米，同比增长31.7%，其中商业营业性用房10.4万平方米，增长35.3%，占商品房总量的7.3 %，比去年同期增加0.2个百分点。商品营业用房新开工面积18.9万平方米，增长7.8%，占6.9%，比去年同期增加1.3个百分点。商业营业性用房销售比重增加。从商品房消费结构来看，2012年1-8月商品房销售面积120.9万平方米，同比下降11.1%，其中商业营业性用房7.8万平方米，增长12.4%；商品房销售额32.2亿元，增长7.1%，其中商业营业性用房销售额3.5亿元，增长49.7%。在较为严格的调控形势下，商业营业用房正逐步成为投资重点和消费重点，对正确引导投资行为和提振消费者信心十分有益。
二、当前郴州市房地产市场发展中存在的主要问题
当前受国家一系列宏观调控的影响，全市房地产土地和资金的供给均处于紧缩状态，土地开发面积大幅减少，房地产供给总量和供给结构不能适应经济发展和消费者的需要，导致商品房价格在波动中快速增长。
（一）商品房新开工面积下降。1-8月，全市商品房新开工面积和施工面积均有所回落，商品住宅新开工面积回落明显。全市商品房新开工面积274.3 万平方米，同比下降10%；商品住宅新开工面积227.2万平方米，同比下降6.3%，商品住宅占商品房新开工面积的82.8%，比去年同期下降6.3个百分点。
（二）商品房供给结构有待进一步优化。受追求高额利润观念的影响，目前部分房地产开发企业竟相开发利润较高的办公楼、商业营业用房及高档住房，一定程度造成了商品房供给结构的失衡。从目前全市房地产开发公司销售的住宅房屋来看，建筑面积在100平方米以上的户型居多，这些户型适应的对象基本上确定在中高收入阶层，而适宜中低收入阶层和首次购房解决居住问题的户型较少。8月份，全市经济适用房本年施工面积7.6万平方米，占商品住宅比重仅为6.1%。
（三）县市区发展不平衡。目前全市房地产开发投资主要集中在全市中心城区，1—8月，市城区共完成开发投资 32.3亿元，占全部房地产开发投资的 55.1 %，其中郴资桂完成开发投资42.3亿元，占全部房地产开发投资的72.3%；郴永宜完成开发投资46.1亿元，占全部房地产开发投资的78.6%；其他五个县完成开发投资 12.5亿元，只占12.6%。作为现代经济支柱产业之一的房地产业，在县域经济发展中还没有充分发挥其优势及潜力。
三、确保全市房地产市场稳健发展的对策建议
中央的宏观调控政策有保有压，重点调控对象是沿海发达地区和投资过热的大城市，这将促使发达地区的房地产投资资本向中西部转移，也将为我们拓宽融资渠道提供了契机。我们应坚持适时适度、实事求是、注重实效的原则，从全市的实际情况出发，采取有效措施，积极稳妥地解决当前存在的突出矛盾，确保房地产市场价格基本稳定、结构基本合理、供求基本平衡，确保房地产开发投资合理增长，促进房地产业持续健康发展。
（一）思想认识要到位。充分认识房地产业在国民经济发展中的重要地位与作用。树立抓房地产业就是抓经济增长、社会进步、财政增收的观念。进一步增强大局意识，结合全市房地产市场的实际情况，加强对房地产市场调控措施的正确宣传，加强对企业和消费者的引导，使他们正确理解房地产市场调控的立足点、基本原则和调控目的。全面了解房地产市场情况，树立市场信心，引导理性投资和消费。
（二）政策举措要完善。一是研究出台优惠政策。加大招商引资力度，特别要注重引进战略投资者，吸引外资企业投资房地产开发；激活民间资本进入开发投资领域；鼓励中小开发企业以资本为纽带进行企业联合，形成企业集团，带动更多的上规模、上档次的房地产开发项目投资建设；引导、鼓励、支持开发企业成片开发房地产项目。二是继续优化投资环境。对反映强烈的乱收费、乱摊派、多头收费等行为，市政府要组织进行清理取缔。对办事拖拉、乱设关卡、阻碍项目建设的行为要严肃查处。要在投资融资、展览咨询、政策法律、网络信息、企业间联谊、人才培养等方面为企业服好务，树立为项目建设保驾护航的思想，努力营造良好的投资环境，吸引更多的资金投入到房地产开发项目建设中来。三是继续加大商品房结构调整力度。健全住房保障体系，积极引导房地产开发企业面向普通消费群体，发展户型适宜、价位适中的普通商品住宅，减少高档住房和非住宅的供应量。适当增加经济适用住房的供应量，完善城镇廉租住房制度，保障城镇低收入家庭的基本住房需要。四是切实整顿和规范房地产市场秩序。对扰乱市场秩序的重点案件、群众反映强烈的投诉，要严肃调查处理。加强市场监测，加快房地产市场信息系统建设，整合房地产管理相关信息系统，建立信息发布和披露制度，正确引导市场。
（三）改革探索要深入。正确理解国务院宏观调控稳定住房价格各项政策的实质内容，加强房地产市场的宏观调控。市政府牵头，相关职能部门参加，建立房地产业联席会议制度，认真分析房地产市场形势，加强对房地产价格的调控，积极应对土地供应紧缩、信贷政策抽紧、消费者持币观望等困难，稳定各项优惠政策，充分挖掘出地方房地产市场潜力，创造良好的消费与投资市场心理预期，积极引导项目投资与住房消费，避免房地产价格大起大落，促进房地产市场持续健康发展。
[供稿：郴州市统计局刘子昂]
[审核：刘雁]
[责编：张艳]
