2012年，在面临国内外经济环境趋向复杂，宏观经济下行压力加大的背景下，全市各级各部门按照“大干新三年、再创新辉煌”的总体要求和“一化两城三创四大”的总体思路，积极研判，科学应对，房地产市场稳定发展。投资增长平稳，商品房供应结构趋向合理，房价继续保持平稳上涨趋势，商品住宅建设和供求协调发展。

　　一、2012年房地产市场运行基本情况

　　（一）受国家宏观调控影响，房地产开发投资增幅有所波动。从全年走势看，由于受中央和地方房地产调控政策等因素影响，严格执行并逐步完善控制投资的措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。房地产开发投资增幅在5月份跌入谷底，比上年增长5.9%，随后在销售持续回暖以及降息降准等积极因素的刺激下，增幅逐渐企稳回升。全年房地产开发企业共完成开发投资116.5亿元，比上年增长21.3%，增幅比上年回落15.9个百分点，与上半年和前三季度比，分别回升14.2个和14.9个百分点。其中，商品住宅投资80.4亿元，比上年增长4.5%；商业营业用房投资7.7亿元，比上年增长45%，办公楼投资1.2亿元，比上年增长6倍多，其他投资27.3亿元，增长1倍。

　　（二）受“两城”建设的影响，竣工面积降幅持续减小，施工面积平稳增长。受“两城”建设的影响，为早日实现“100平方公里”、“100万人口”目标，在扩大城市规模和实施拓展融城战略过程中，房地产业成为重要的发展目标。全市商品房竣工面积267.9万平方米，比上年下降17.4%，下降幅度较上半年和前三季度分别减少54.7个和5.2个百分点。其中商品住宅新开工面积484.6万平方米，比上年增长5.7%，上升幅度较上半年和前三季度分别增长14.2个和31.9个百分点。全市商品房施工面积1227.9万平方米，增长17.4%，上升幅度较上半年和前三季度分别增长0.5个和15.8个百分点。

　　（三）受市场刚性需求影响，商品房销售市场有所回暖，商品住宅销售面积平稳增长。在一系列房地产调控政策的作用下，2012年前10个月商品房销售面积持续下降。此后在央行降准、降息以及企业以价换量等因素的共同作用下，刚性需求开始释放，成交回升，销售降幅自9月份起逐月收窄，11月份开始扭转下降态势。全年商品房销售面积350.1万平方米，增长17.8%，增幅比一季度、上半年、前三季度分别提高13.8、48.8和37.3个百分点，其中商品住宅销售面积328.4万平方米，增长33.2%，增幅比上半年、前三季度分别提高53.6和34.7个百分点。

　　（四）受银行信贷放宽影响，资金到位情况良好，个人按揭贷款大幅增加。受银行信贷放宽影响，央行分别在2012年2月、5月、6月下调了存款准备金率，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利益相应调整。房地产销售回暖，资金逐步回笼，企业资金状况良好，国内贷款和个人按揭贷款增长较快。全市房地产开发企业当年来源资金174.6亿元，比上年增长50%，增幅比上半年、前三季度分别提高49.4和42.6个百分点，但仍低于同期开发投资增幅10个百分点。其中，国内贷款11.4亿元，比上年增长33.4%，个人按揭贷款合计25.5亿元，比上年增长149.4%，所占比重由上年的8.8%提高至14.6%。

　　二、2012年全市房地产市场存在的主要问题

　　（一）待售面积增加，库存压力依然存在。随着近两年开发投资项目的逐步竣工，商品房待售面积持续处于高位。截至2012年底，全市商品房待售面积132.7万平方米，分别比2011年和2010年扩大49.9、55.7万平方米。其中，住宅待售面积111.5万平方米，按每套100平方米计算，当年有近1.1万套住宅未售，说明开发商销售压力依然存在，库存积压给房地产企业带来较大资金周转难问题。

　　（二）部分开发企业投资意愿不强。从2012年各月新开工情况来看，基本一直处于下降状态，全年新开工面积484.6万平方米，比上年增幅仅为5.7%，其中商业营用房新开工面积35.4万平方米，比上年下降53.2%，表明部分开发企业对市场缺乏信心，投资意愿不强。

　　（三）区域发展不平衡现象比较突出。目前全市房地产开发投资主要集中在全市中心城区，2012年全市城区共完成开发投资 72.9亿元，占全部房地产开发投资的62.6 %，其中郴资桂完成开发投资88.7亿元，占全部房地产开发投资的76.1%；郴永宜完成开发投资79.4亿元，占全部房地产开发投资的68.2%；其他5个县完成开发投资21.2亿元，只占18.2%。作为现代经济支柱产业之一的房地产业，在县域经济发展中还没有充分发挥其优势及潜力。

　　三、2013年郴州市房地产市场运行展望

　　展望2013年，房地产调控政策仍将保持相对稳定，房地产资金面会进一步改善，合理自住和改善性住房需求将得到政策的进一步支持，投资投机性住房需求将被进一步抑制。

　　中央经济工作会议提出，2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，特别提到“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”，这意味着2013年银根会进一步放松，将给房地产市场带来更多增量资金和较强的购买力。另外，随后召开的全国住房城乡建设工作会议提出，要“支持合理自住和改善性需求”，这是近两年来首次提及支持合理的改善性需求。改善性需求将会随着支持力度加大而加快释放，将有效激活市场，促进市场加快复苏。

　　同时近期“国五条”的出台，表明国家房地产调控政策将继续坚持适度从紧的取向，抑制房地产的投资投机性需求的政策不会改变。“国五条”提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”，将可能改变市场预期，引发投资投机者和多套房持有者的抛售，从而削弱市场快速上涨的基础和动力。

　　四、进一步促进房地产市场增长的几点建议

　　（一）正确理解调控政策，推动房地产平稳发展。一是加强政策研究。国家出台调控政策，从土地、金融、税收三个方面调控房地产，遏制房价过快上涨。而我市房地产开发投资基数不大，房价基本稳定，城市建设规模离“100万平方公里城区面积，100万城区人口”目标还存在较大差距。因此，针对房地产市场发展空间较大的实际情况，我市正确理解国家宏观调控“保投资、扩内需、增供应、稳定房价”的原则，继续合理支持房地产开发，并在政策允许范围内灵活掌握运用，促进房地产市场平稳健康发展。二是稳定住房价格。正确理解国务院宏观调控稳定住房价格各项政策的实质内容，加强房地产市场的宏观调控。建议由市政府牵头，相关职能部门参加，建立房地产市场联席会议制度，认真分析房地产市场形势，加强对房地产价格的监控，积极应对土地供应紧缩、信贷政策抽紧、消费者持币观望等困难，稳定各项优惠政策，充分挖掘出地方房地产市场潜力，创造良好的消费与投资市场心理预期，积极引导项目投资与住房消费，避免房地产价格大起大落，促进房地产市场持续健康发展。要严把商品房销售环节关，会同物价局对商品房销售实行一房一价备案和明码标价制度，从制度层面杜绝房价随意上涨现象的发生。

　　（二）继续加大结构调整，健全保障性住房体系。继续加大商品房结构调整力度，健全住房保障体系，积极引导房地产开发企业面向普通消费群体，发展户型适宜、价位适中的普通商品住宅，减少高档住房和非住宅的供应量。适当增加经济适用住房的供应量，完善城镇廉租住房制度，保障城镇低收入家庭的基本住房需要。

　　（三）着力优化投资环境，提升房地产市场竞争实力。一是引进大企业。近年来我市陆续引进了一批有实力、有品牌的房地产开发企业集团来郴投资，如恒大地产、保利集团、碧桂园、金科地产等全国房地产十强企业。今后要进一步加大引进力度，提升房地产市场的竞争力。二是加强金融保障。为进一步支持房地产业的发展，建议继续引进有实力的股份制银行入驻郴州。

　　（四）切实把握舆论导向，引导理性投资消费。树立抓房地产业就是抓经济增长、社会进步、财政增收的观念。进一步增强大局意识，结合全市房地产市场的实际情况，加强对房地产市场调控措施的正确宣传，加强对企业和消费者的引导，使他们正确理解房地产市场调控的立足点、基本原则和调控目的。全面了解房地产市场情况，树立市场信心，引导理性投资和消费。

[供稿：郴州市统计局刘子昂]
[审核：刘雁]
[责编：张艳]