房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，具有基础性、先导性、带动性、风险性等特征。经历了改革开放以来，特别是近十多年来的快速发展，我国经济步入提质增效新常态，为促进房地产业更好服务城镇化和经济转型升级，本文根据相关数据，结合实际调研，对郴州市住房制度改革以来房地产开发投资的规模、结构和相关情况进行分析研究，并提出对策建议，以供参考。
一、住房制度改革来全市房地产业开发的主要特点
全市房地产业的发展离不开全国房地产政策支持和发展的背景。从1958年开始，全国房地产收归国有，到1979年开始经济体制改革后，我国房地产业才有了发展契机。按发展速度划分，大致可分为五个阶段。第一阶段为理论突破与试点起步阶段（1979-1991年）；第二阶段为非理性炒作与调整推进阶段（1992-1995年）；第三阶段为相对稳定协调发展阶段（1995-2002年）；第四阶段为价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年-2012年)；第五阶段为去库存、支持自住和改善性住房需求的理性增长阶段(2013年以来)。
1、住房制度改革以来全市房地产投资大致呈现五个时期特征。全市的房地产开发从上世纪八十年代末以来，至1998年以前，一直以一种平稳的状态发展，每年房地产开发投资徘徊在1亿元左右，自1999年房地产开发投资才突破2亿元。在此,本文把这一年称为全市房地产市场发展的“恢复增长期”；2000年全市房地产开发投资呈快速增长态势，当年完成投资4.7亿元，同比增长近1倍， 2001年和2002年保持20%左右的快速发展，至2003年冲高增长至163.9%，2000年至2003年年均增长60%，本文把这段时期称为全市房地产市场发展的“快速增长期”；2004年以来，国家对房地产行业实行积极的宏观调控政策，在政策的作用下，抑制了一些房地产行业不合理的过快增长因素，控制了房地产投资的盲目增长。2004年开发投资达19.2亿元，增长15%，至2008年完成投资30.2亿元，增长10.1%，年均增长10%，本文把这一时期称为全市房地产市场发展的“稳步推进期”； 2009年房地产开发投资42.5亿元，同比增长40.9%，2010年同比增长61.9%。2011年至2013年同比分别增长37.2%、23.7%、26.7%，2009年至2013年年均增长51.4%，可以把这一时期称为全市房地产市场发展的“兴盛期”。随着连续多年的高速发展，房地产库存持续增加，进入2014年房地产投资趋于回落状态，2014年全年完成房地产开发投资162.0亿元，同比增长9.8%，同比回落16, 9个百分点，与全国房地产趋势大致相似，全市房地产开发进入去库存、支持改善型和多元化的“多元稳步发展期”。
2、住房制度改革以来全市房屋施工和竣工面积多数年份保持两位数增长。房屋施工和竣工面积是反映房地产建设工程规模的主要指标。1999年全市完成房地产房屋施工面积和竣工面积分别为48.8万平方米和14.9万平方米，同比分别增长17.3%和27.3%。2000年至2003年进入快速增长期，全市施工面积和竣工面积分别累计完成528.0万平方米和204.9万平方米，年均分别增长41.3%和42.3%。2004年至2008年进入稳步发展期，全市房地产房屋施工面积和竣工面积分别累计完成1605.0万平方米和569.9万平方米，年均分别增长12.0%和-3.7%。2009年至2013年进入兴盛期，全市房地产房屋施工面积和竣工面积分别累计完成5158.1万平方米和1165.1万平方米，年均分别增长36.5%和24.9%。2014年全市完成房地产房屋施工面积和竣工面积分别完成2112.2万平方米和288.2万平方米，同比分别增长23.7%和15.9%。
3、住房制度改革以来全市住宅销售和房屋均价总体呈量增价升趋势。
（1）从整体情况看。住房制度改革以来全市住宅销售面积、住宅销售额和销售均价年均分别增长27.4%、38.0%和8.4%。2008年以来，三项指标（住宅销售面积、住宅销售额和销售）均价年均分别增长32.1%、48.8%和12.7%，分别提高4.5、10.8和4.3个百分点。
（2）从销售面积和销售额看， 1999年分别完成销售面积8.0万平方米和销售额0.80亿元，同比分别增长-3.9%和6.4%。2000年至2003年完成销售面积100.0万平方米和销售额8.3亿元，年均分别增长40.6%和41.2%。2004年至2008年完成销售面积488.3万平方米和销售额46.5亿元，年均分别增长0.9%和14.6%。2009年至2013年完成销售面积1228.0万平方米和销售额343.6亿元，同比分别增长50.0%和57.5%。2014年完成销售面积402.9万平方米和销售额129.9亿元，同比分别增长19.7%和14.8%。
（3）从销售均价看， 1999年住宅销售均价同比增长10.7%。2000年至2003年住宅销售均价年均增长0.4%。2004年至2008年住宅销售均价年均增长13.9%。2009年至2013年住宅销售均价年均增长5%。2014年以来住宅销售均价下降4.1%。
4、住房制度改革以来全市房屋开发以中等户型住宅为主。在经历金融危机之后，2009年，全国房地产市场经历了快速的复苏、回暖、繁荣。在此，本文对全市的户型结构分析采用2009年以来的数据。
（1）从房屋开发施工完成按用途分类来看。2009年郴州市住宅和办公楼施工面积分别占全部施工面积的85%和0.4%，2014年则分别占78%和0.1%，分别下降7个和0.3个百分点，商业营业用房和其它如体育、文化场馆建设逐年提高，特别是2013-2014年尤为突出。
（2）从房屋开发施工完成户型结构看。在2009年以来全市完成房屋住宅中，90平方米以下户型占比逐年下降，90-144平方米户型占比逐年上升，144平方米以上户型呈逐年下降趋势。其中别墅高档公寓占比也呈逐年下降趋势。这一方面体现了近年来中等收入消费和改善型住房需求增加，另一方面也体现出投资性的小户型住房得到有效遏制，别墅高档公寓消费得到控制的趋势。
5、住房制度改革以来全市房地产土地购置波动幅大。土地供应是房地产业发展的基础，是影响投资规模和住房价格的重要因素之一。1998年至1999年全市完成土地购置面积5.5万平方米，同比增长-51%。2000年至2003年完成土地购置面积170.3万平方米，年均增长73.5%。2004年至2008年完成土地购置面积47.4万平方米，年均增长9.5%。2009年至2013年完成土地购置面积562.2万平方米，年均增长19.5%。2014年完成土地购置面积104.9万平方米，同比下降4.4%。
6、住房制度改革以来全市房屋空置（待售）面积一直保持高位运行。从住房制度改革来全市房屋房屋空置（待售）面积情况看，房屋空置增长较快的年份为1999年、2003年、2004年、2006年和2008-2010年，自2012年以来房屋空置（待售）增速均保持在50%以上。商业营业用房的空置增长速度有6个年份在1倍左右，如2000年增长2.3倍，2003年增长1.89倍，2006年增长1.04倍，2010年增长1.17倍，2013年、2014年分别增长1.49倍和98.7%。商业营业用房占空置面积之比在2000-2009年保持在35%以上，2007年达到88.7%，之后逐年降低至10%左右。
二、全市房地产业发展值得关注的问题
房地产业的可持续发展关联上下游60多个相关产业，影响国民经济整体发展，其评价指标体系可从人民生活、经济、环境等方面进行综合。为此，本文从可收集到的部分指标进行比对分析。
（一）开发投资额占全部投资的比重偏低。随着房地产业的发展壮大，房地产投资已成为拉动经济增长的支柱产业，对全部投资的贡献率逐渐提高。2014年全市完成房地产投资162.0亿元，占全部投资仅8.9%，虽然房地产投资总量排全省第3，仅次于长沙市和株洲市，但是占全部投资额的比重排全省倒数第5，仅高于永州市、岳阳市、衡阳市、常德市，且均低于周边的韶关、清远和赣州。
（二）房地产业增加值占GDP的比重多年徘徊且低于全省。
房地产业增加值是GDP核算的重要支撑之一。从近10多年房地产增加值占GDP比重来看，我市房地产增加值占比一直在1.9-2.6%之间徘徊，2014年房地产增加值占比为2.22 %，仍低于全省2.50%的平均水平。
（三）房地产企业整体实力仍有差距
1、房地产企业资质实力有差距。2014年末，全市拥有资质开发企业达335家，比2004年末152家增加183家；其中，二级资质6 家，三级资质138家，四级资质23家，暂定资质161家，其他企业7家；虽然分别比2004年增加2家、60家和减少21家、增加138家、4家，而二级以上资质企业分别比株洲（17家）少11家、常德（20家）少14家、衡阳（17家）少11家、娄底（22家）少18家、岳阳（11家）少5家。
2、房地产企业资产和效益有待提高。2014年末全市有开发工作量的房地产开发企业301家，从业人员达9570人。2013年末，全市房地产企业拥有资产总计678.2亿元，虽然比2004年增长13.2倍，企业整体实力明显增强，但企业负债年均增长率（36%）超过主营业务收入（30%）增速。
（四）居民人均住房建筑面积增长偏低
从2008-2014年全市人民生活与居民人均住房建筑面积情况看，2008-2014年全市城镇居民可支配收入、居民消费水平、居民人均储蓄余额和居民人均住房建筑面积年均分别增长11.2%、12.4%、15.6%和0.19%。居民人均住房建筑面积年均增长率只有0.19%，远低于其他几个相关指标。
（五）国有住宅土地出让年度波动较大且价款增长快
2003-2013年间，全市住宅土地出让2618.04公顷，年均增长12.7%，最高年份2006、2009和2011年出现成倍增长，而最低年份2005、2008、2012年出现下降情况，住宅土地供应年度波动较大，加上成交价款波动大，增长快，导致住房价格相应上涨。2003-2013年，全市土地成交价款年均增长80.6%，是深层次影响房价上涨的重要因素之一。
三、促进全市房地产业持续健康发展的对策建议
房地产业是一项关乎长远的民生工程，又是近10多年来各级政府的支柱产业。确保有效需求、价格平稳、多元发展，并实现总量供求平衡是确保房地产业可持续发展的前提。根据国家房地产业宏观政策和去年下半年来的降准、降息等各项支持房地产发展的利好政策，全市房地产业在前10多年快速发展的良好基础上将保持持续健康发展走势。
（一）进一步强化规划的前瞻性和科学性
“规划是发展的龙头”。要按照把郴州建设成为国际化现代化开放城市的发展目标，高起点规划整体布局和局部建设。一要强化住房发展的社会功能和政府保障职责。坚持住房发展与城市经济社会发展相适应；坚持与相关规划进行充分衔接和协调；坚持突出重点、分步实施；坚持产业化发展和以人为本等原则，做到前瞻规划和科学规划。二要适应新型工业、现代农业和现代服务业的发展步伐，把房地产发展布局融入产业结构布局一并规划。三要在充分认识郴州自然和地理条件、历史和人文背景的基础，制定合适的发展规模、形态和结构，突出郴州的鲜明特色，确保城市规划走在前列，推进房地产业的持续健康发展。
（二）进一步强化配套先行性和服务共享性
配套先行指的是在房地产等相关项目开发之前，要在政府的主导下完成相关市政配套设施的规划和建设，包括学校、道路、医院、商场等。一是基础设施适度超前推进。未来郴州房地产开发，可以采取基础设施适度超前，配套工程分步推进的开发原则，先把学校、医院等配套的建设成本纳入土地一级开发成本，由政府先支付，今后再由周边经营性项目用地进行分摊，以避免基础设施和公共配套设施建设滞后的情况出现。二是制定鼓励政策扶持社区小微服务发展。加快新建小区“成熟”进程，相关政府部门可制定相关优惠政策，引导小超市、便利店、银行、学校和街道等企业和个体户在有一定比例住户的小区试营业，以方便居民居住、入学、就医和出行等。三是大力提升服务业水平。擦亮“林中之城，休闲之都”的城市名片，在硬条件改善的基础上还必须改善软环境；加大各服务行业的培训，提质服务窗口形象；加大对物业管理的监管，提高物业管理水平；加大交通、卫生等行业的文明宣传和道德教育，倡导良好社会风尚。
（三）进一步健全房地产市场产品结构均衡发展的机制
一要建立房地产开发内部结构的均衡。做到居民住宅、办公楼、厂房、商业用房、娱乐设施等各类商品房供给与需求结构相协调、相平衡，以充分合理地利用土地资源，实现资源配置效率的最优化。二要实现住房产品结构的均衡。住房产品结构是住房市场结构中最重要的一种结构类型，是指住房市场中，高中低档的住房产品之间的比例关系。不合理的住房产品结构容易引发房价上涨过快，商品房空置率过高等问题。健康的住房产品结构形应与城市区域内居民收入结构相适应，同区域内居民的实际住房需求相吻合。三要提升房地产开发品质。激活消费者以小换大、以旧换新的改善性住房需求。四要加大多元化开发力度。适应市场需求积极调整房地产结构，大力发展商业地产、旅游地产、工业地产、养老地产。如加快东江湖、飞天山、莽山、龙女温泉、热水温泉等旅游产业功能区开发，加强城市营销和旅游宣传，着手打造旅游品牌。
（四）进一步加强房地产业监管规范市场秩序
一要加强房地产各项证照办理的监管。进一步加强对房地产项目土地出让、规划审批、开工建设、竣工验收、房屋销售、物业管理等全过程的监管。重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源等行为，严厉查处违规销售、哄抬房价、利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为，严肃查处扰乱市场秩序的房地产开发企业和中介机构。二要加大历史遗留问题处理力度。目前不少楼盘住户已付清房款或等待办证，有的甚至入住多年却没有办理好房产证，导致已付清的住房不能进行抵押贷款再投资。建议继续加大历史遗留问题处理力度，加快住房证件办理进度。三是要严惩侵害群众利益典型案例。对严重侵害群众利益，社会反映强烈的典型案例，依法从严惩处并及时通过新闻媒体公布处理结果。建立健全整治工作信息交流和定期通报制度，加强舆论引导，客观反映市场情况，积极宣传全市房地产稳健发展的良好效果。
[供稿：郴州市统计局 邓先军 徐建萍]
[审核：刘雁]
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