2015年郴州市纳入联网直报的房地产企业342家，在建项目413个，较去年同期增加7家企业和28个项目。全年完成投资194.4亿元，同比增长19.9%；完成商品房屋销售面积518.6万平方米，同比增长20.6%。高档别墅和商业用房投资增长和销售增长加快，中小户型销售小幅下降，房地产市场运行总体平稳。
一、2015年郴州市房地产市场运行主要特点
（一）投资继续保持增长，商业用房投资倍增。1-12月，全市房地产开发完成投资194.4亿元，同比增长19.9%，比全国快18.9个百分点，比全省快29.3个百分点，较去年同期增长10.1个百分点。
1、从投资构成看，建安投资占近八成。全年建筑工程完成投资142.8亿元，同比增长15.9 %，安装工程完成投资12.2亿元，同比增长2.6 %，设备工器具购置完成投资4.1亿元，同比增长2.1倍，其他费用完成投资35.2亿元，同比增长37.7 %，建安投资比重占全部投资的比重达79.7%。
2、从工程用途看，商业营业用房增长近1倍。1-12月，全市房地产开发完成住宅投资132.5亿元，同比增长7.4%；办公楼投资2.2亿元，同比下降3.5%；商业营业用房投资35.6亿元，同比增长90.5%；其他投资24亿元，同比增长36%。
3、从户型结构看，中小户型小幅增长，别墅和高档公寓高速增长。2015年全市房地产完成90平方米及以下户型投资17.4亿元，同比增长8.5%；完成144平方米以上户型投资29.3亿元，同比增长8.1%；完成别墅、高档公寓投资5.7亿元，同比增长76.8%。
（二）施工规模持续扩大，新开工面积增长加快
1、房屋施工面积继续增长，办公楼和商业营业用房快速增长。1-12月，全市房屋施工面积2505.2万平方米，增长18.6%，增幅同比回落5.1个百分点。住宅施工面积1954万平方米，增长18%，其中90平方米以下住宅施工面积172.1万平方米，增长6.5%，144平方米以上住宅施工面积305.6万平方米，增长8.6%，别墅、高档公寓施工面积31.8万平方米，增长24.4%。办公楼施工面积22.2万平方米，增长168.4%，商业营业用房施工面积314.7万平方米，增长41.3%，其他施工面积214.3万平方米，下降5.1%。
2、新开工面积保持增长，高档别墅和大户型住宅增长犹胜。2015年全市房地产项目新开工面积750.7万平方米，增长11.8%，增幅同比加快21.8个百分点。住宅新开工面积579.8万平方米，增长21.9%，其中90平方米以下住宅新开工面积46.6万平方米，增长4.7%，144平方米以上住宅新开工面积136.7万平方米，增长1.1倍，别墅、高档公寓新开工面积12.4万平方米，增长1.3倍；办公楼新开工面积2.8万平方米，增长4.7%，商业营业用房新开工面积116.4万平方米，增长25.5%；其他新开工面积51.7万平方米，下降48.5%。
（三）销售增长加快，别墅和高档公寓销售持续攀升
1、房屋销售面积保持增势，别墅和高档公寓增速迅猛。截至2015年12月底，全市商品房屋销售面积518.6万平方米，增长20.6%，同比加快2.3个百分点，比上季度回落6.5个百分点，12月当月完成销售128万平方米，同比增长77.4%。住宅销售面积481.9万平方米，同比增长19.6%，其中90平方米以下房屋销售面积36.3万平方米，下降4.6%，144平方米以上房屋销售面积133.8万平方米，增长7.6%，别墅、高档公寓房屋销售面积4.3万平方米，增长95.4%。商业营业用房销售面积29.5万平方米，增长45.4%。
2、房屋销售额继续保持增长，别墅和高档公寓销售成倍增长。1-12月来，全市完成商品房屋销售额178.4亿元，同比增长21%，增速较去年同期加快5.1个百分点，其中完成住宅销售额155.3亿元，增长19.5%。90平方米以下(含90平方米)的小户型住宅销售完成13.6亿元，下降1.3%；144平方米以上(不含144平方米)的大户型住宅销售完成39.7亿元，增长8.3%；其中别墅、高档公寓销售完成3.2亿元，增长101.4%。商业营业用房和其他房屋销售额分别同比增长27.2%和31.6%。
（四）企业到位资金有所改善，自筹和其他资金成主力。1-12月，全市房地产企业本年实际到位资金合计267.3亿元，同比增长19.3%，上年末结余资金51.5亿元，同比增长39.8%，本年实际到位资金小计215.8亿元，同比增长15.3%。在2015年央行连续降准降息的宽松资金政策支持下，资金保障情况有所改善，自筹资金和其他来源资金占本年实际到位资金的93.8%。
1、从贷款情况看。全年全市房地产企业国内贷款13.4亿元，增长15.2%。其中银行贷款12.4亿元，增长15%，非银行机构贷款0.97亿元，增长18.2%。
2、从自筹资金情况看。1-12月全市房地产企业自筹资金100.9亿元，增长13.1%。其中企业自有资金56.3亿元，增长14.8%，股东投入资金17.9亿元，增长26.6%，借入资金5.9亿元，下降37.7%。
3、从其他资金情况看。1-12月来，全市房地产企业其他资金101.4亿元，增长17.5%，其他资金中定金及预售款61.2亿元，增长21.4%，个人按揭贷款31.7亿元，增长17.8%，整体增速略高于自筹资金和银行贷款。
二、当前要关注的主要问题
（一）待售面积仍然增长，库存压力依旧存在。1-12月，全市房屋待售面积为339.3万平方米，同比增长8.7%，增速较去年同期回落47.3个百分点。其中住宅待售面积252.6万平方米，增长6.3%，90平方米至144平方米住宅待售面积增长12.1%，别墅和高档公寓待售面积骤增，增长2.84倍，存量持续增加不容忽视。从存货年限看，待售1-3年（含1年）面积为190.7万平方米，同比增长1.2%，待售3年以上（含3年）面积为28.7万平方米，同比增长1.9倍。
（二）房屋竣工面积持续下降，住宅竣工面积回落幅度大。1-12月，全市房屋竣工面积274万平方米，同比下降4.9%，增速较去年同期回落20.8个百分点，其中苏仙、临武、汝城、宜章、嘉禾下降幅度大，分别为下降72%、55.8%、48.8%、48.1%、46.9%。从工程用途来看，住宅竣工面积223万平方米，下降11.1%，90平方米以下住宅、144平方米以上住宅竣工面积分别下降16.5%和10.8%。其他竣工面积下降26.6%，而办公楼和商业营业用房竣工面积分别增长84.9%和92.5%。
（三）期房销售好于现房，中小户型销售整体下降。当前期房销售整体形势好于现房，期房销售面积和销售额均占全市销售市场一半以上，现房销售出现小幅下降。现房销售面积234.7万平方米，同比下降3.6%，期房销售面积283.9万平方米，同比增长52.2%，占全市房屋销售面积比重54.7%；现房销售额77.5亿元，同比增长0.9%，期房销售额100.9亿元，同比增长42.9%，占全市房屋销售额的56.6%。在2015年下半年全市销售面积和销售额增速达20%的形态下，90平方米以下房屋销售呈现下降态势，销售面积和销售额分别下降4.6%和1.3%。
（四）分县市区看，区域发展不平衡。分地区看，全市房地产区域分化较为明显。北湖区和苏仙区依旧是房地产投资和销售的主战场，桂阳和安仁房地产总量位列第二梯队，资兴房地产投资施工面积指标出现负增长，并且销售总量较小。2015年苏仙北湖两区商品房完成投资120.9亿元，占全市比重62.2%，与去年同期持平；两区商品房销售面积合计247.5万平方米，占全市比重47.7%，占比较去年同期回落0.5个百分点。销售市场方面，汝城出现房屋销售面积和销售额负增长，分别下降31.1%和41%，而其他县市区保持两位数增长。
三、促进房地产市场健康发展的建议
2015年初以来，国家密集出台支持房地产健康发展的利好政策，央行连续6次降准，5次降息，时隔13年首次修改公积金管理条例，一系列楼市新政有效缓解了房地产市场资金压力。2016年新年伊始，继央行降低首套房首付比例和公积金存款利率提高后，楼市再出新利好，房地产交易环节契税、营业税全面下调正式落地郴州，2016年全市房地产市场稳定发展的态势可期。
（一）多措并举，有效消化库存。2015年全市房地产呈现销售市场回暖势头，但库存压力依旧存在，要在落实“郴新十条”和“双降”政策的基础上，抢抓发展机遇和市场机遇，全力刺激住房消费，确保房地产市场的健康、稳步发展。一是充分发挥利好政策解决刚需和改善性需求。将刺激房地产市场和消化库存相结合，有效降低购房成本，同时加大对购房者的支持力度，发挥住房公积金的支持作用，积极引导住房消费，解决部分人群的刚性需求和改善性需求。二是强力推进棚改项目建设。大力推进以租代建、以购代建的保障房建设，拓宽房源筹集渠道，把握“棚改工作三年行动计划”的契机，通过棚户区改造货币化安置，将棚改与利用存量商品房二者结合起来，在加快安置速度的同时加快房地产资金的回笼，以实现优化增量，盘活存量，吸引市场需求的进入。三是鼓励房产企业适度让利。房地产企业应当顺应市场规律，调整营销策略，利用特殊时节配合新政让利惠民，支持合理住房需求。通过媒体与开发商联合团购等促销形式，营造舆论氛围，扩大宣传效应，打造开发商良好口碑，消化库存盘活资金。
（二）合理布局，满足多元需求。随着社会的发展和经济水平的提高，衍生了大众对于房地产产品的不同需求，要充分了解市场需要，制定商品房结构规划，由主管部门牵头，协调各相关部门，积极开展调研，摸清本地的房屋存量、预期增量、居民结构和收入状况，有的放矢地调整和出台相关措施。一是构建满足多层次需求的住房供应体系。立足当前房地产形态，着眼建设“宜居宜业宜游”的魅力郴州，围绕“两城”建设的奋斗目标，推进新型城镇化建设，引导本地房地产企业向周边县域地区延伸，抓好中心城区、县城和中心集镇房地产的辐射性建设，以吸纳更多的人才来郴州安家置业。二是鼓励开发多样化房产产品。结合郴州的历史文化底蕴，融合郴州的自然山水美景，整合郴州的交通便利资源，打造郴资桂、郴永宜“大十字走廊”城镇群规划布局，从土地供应、规划调整入手，增加旅游、休闲、工业厂房等多元化投入，拓展商业地产、旅游地产、农业地产、工业地产等多领域，实现房地产多元化发展。三是加强管理商品房结构规划。根据全市房地产市场分化程度，灵活调整规划政策，对人口吸附能力差的县级市，从户籍制度、公积金制度、契税财税补贴等多方面加大支持力度，推动需求入市。同时通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现高收入群体和低收入群体贫富之间的转移支付，调节住房结构矛盾，增加满足型刚性需求。
（三）提高品质，打造房产文化。房地产市场已进入买方市场和存量房时代，如何在改善硬条件的基础上提质软环境，成为了在房地产新常态下稳定地产业发展的重要举措，要充分发挥规划调控和市场引导作用，以大品牌、高品质、新业态引导住房消费。一是推动发展绿色智能建筑。引进国内知名度高、有实力的大型房地产企业集团，带动本地房地产企业提升建筑户型设计和质量水平，追求产品人性化，发展智能建筑，创造宜居环境，打造绿色环保城市品牌，以建筑品质占领市场，提升产品竞争力。二是加大对物业管理的监管力度。政府职能部门要把握好物业公司准入门槛，逐步建立完整的监督机制，强化对物业公司的监督与管理；提高物业管理水平，规范新建小区物业、保卫等相关配套管理和服务，形成良好的居住氛围，提高新建小区入住率。三是加强综合配套设施建设。政府要重视新建小区的配套设施建设，科学规划并提前推进市政基础设施和公共服务设施建设，重点加快以城东新区、湘南风情园、梨树山新城、福城新区、骆仙铺片区为主的新建城区内的教育、医疗、商业、交通等配套设施建设，以满足居住者出行、就医、入学、购物和娱乐等多层次需求。
[供稿：郴州市统计局 彭莉莉]
[审核：刘雁]
[责编：罗昊]
