2011年，国家对房地产市场调控措施不断。2011年1月，国务院出台楼市调控“新国八条”，4月、7月，中央又分别强调要巩固和扩大房地产市场调控成效，坚定不移地把调控政策落到实处。12月召开的经济工作会议中，中央再次明确，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。在一系列严厉措施之后，全市房地产市场调控初见成效，房地产开发投资增速回落，施工步伐明显放缓，商品房住宅价格涨幅逐月回落，商品房待售面积增加较快，销售市场观望氛围加重。
一、 2011年全市房地产市场运行主要特点
（一）保障住房快速增长，投资增速放缓。2011年，全市房地产开发投资完成80.7亿元，同比增长23.6%，低于去年同期34.7个百分点。从图1看出，除2月外，2011年房地产开发投资增速均低于去年同期，差距最大的为12月份，低于去年同期增速34.7个百分点。从整体上看，全市投资增速明显回落，上半年增速高于下半年。与此同时，国家大力推进保障性住房建设，全市保障性住房投资大幅增长，2011年全市在建保障性住房共有302.7万平方米，竣工面积达153.5万平方米，全年完成投资18.1亿元，是2010年的3.2倍。
（二）施工规模平稳扩大，增速回落。2011年，全市房屋施工面积1468.1万平方米，同比增长32.2%，低于去年同期增幅1.8个百分点。其中，住宅施工面积1185.6万平方米，增长29%，低于去年同期8个百分点。2011年全市新开工面积达到538.9万平方米，增长27%，低于去年同期增幅69个百分点。其中，住宅新开工面积414.1万平方米，增长19%，低于去年同期增幅达75个百分点。从全年施工增速看，上半年高于下半年，呈现回落之势。从上半年的47.5%到12月份的32.2%，回落了15.3个百分点。
（三）房屋竣工面积平稳增加，增速起伏波动明显。2011年，全市房屋竣工面积204.1万平方米，同比增长24.8%，其中，住宅竣工面积167.3万平方米，增长20.1%。从全年竣工面积增速看，起伏波动幅度特别大，从年初2月份的负增长22.3%，到最高的8月份增长幅度达87%，随后增幅不断下降， 10月、11月和12月增速分别为64.8%、57.8%和24.8%。
（四）开发资金来源趋紧，自筹资金减少较大。2011年，全省房地产开发企业本年到位资金126.4亿元，同比增长26.9%，增幅比上年回落达100个百分点。其中，国内贷款9.6亿元，增长76%，占本年到位资金的比重由上年的5.4%上升到7.6%；自筹资金28.1亿元，增长下降7.4%，增幅比上年回落79.6个百分点，所占比重由上年的30.5%下降到22.2%；其他资金64.4亿元，下降39.3%，所占比重由上年的46.3%提高到50.9%。在其他资金来源中，定金及预付款42.7亿元，增长40.5%，所占比重由上年的30.5%提高到33.8%；个人按揭贷款12亿元，增长51.6%，所占比重由上年的7.9%提高到9.5%。
（五）销售市场逐步调整，观望氛围变浓。纵观全年销售市场，受国家房产调控政策影响明显，市场进入调整期，市场观望情绪逐步加深和蔓延。2011年，全市商品房销售面积328.7万平方米，同比增长15.6%，低于去年同期增幅10.3个百分点；商品房销售额95.2亿元，增长39.5%，低于去年同增幅0.7个百分点。年初，在“国八条”的影响下，销售增幅较低，一季度增幅只有18.7%，随后销售市场有所反弹，销售面积增速有所上扬，到八月和九月份都超过30%，增速为全年最高。随着国家加息、限贷及保障房建设进度的加快，四季度销售增速有所下滑，特别是在国家明确表态“不会放松调控力度，并将进一步巩固房地产调控效果”后，受其影响，全市销售面积及销售额增幅双双下滑，销售增幅12月达到全年最低15.6%。从全市销售市场增幅趋势看，波动点与国家宏观调控的政策实施点相对吻合，受房产新政影响起伏波动明显，市场进入调整期。
（五）房屋均价逐步趋稳，涨幅持续回落。2011年，从全市中心城区商品住宅价格来看，尽管月度间有些波动，但全年房价维持在相对较为稳定水平，房价受政策主导作用明显。从年初到九月，房价震荡小幅上升，但整体涨幅不大，到九月份达到全年最高3509元/平方米。之后，受政策主导作用明显，慢慢小幅走低，从同比涨幅看，到12月份，涨幅回落到全年最低水平，同比增长17%，仅比年初增长5.6%。另外，从全年全市中心城区商品住宅环比价格增速来看，环比上升为2月、4月、5月、6月、8月和9月，分别为3.0%、2.3%、0.1%、7.5%、3.9%和10.8%；环比下降为3月、7月、10月、11月和12月，环比下降分别3.3%、7.2%、0.9%、3.8%和5.9%，可以看出，四季度房价环比连续三个月呈下降趋势。
二、当前全市房地产市场存在的主要问题
（一）投资规模依然偏小，差距较为明显。2011年，全省房地产开发投资占全省固定投资比重为16.6%，而全市占比仅为10.3%，比全省比重低了6.3个百分点。另外，2011年全市房地产开发投资总量列全省市州第七位，投资增速仅列全省市州第11位，比全省平均增速还低5.5个百分点，差距仍较为明显。
（二）商品房待售面积增加较快，增速较高。随着销售量的放缓，商品房待售面积增加较快。12月末，全市商品房待售面积94万平方米，是上年的2.14倍。其中，住宅待售面积57.5万平方米，增长79.7%。
（三）中小户型仍然偏少，结构有待优化。目前全市住房供应结构还比较突出，主要表现在90平方米及以下商品房占比仍然较低。从2011年投资额来看，90平方米及以下住宅投资完成3.9亿元占全部住宅投资的5.7%，比去年同期下降2.1个百分点。从施工面积看，2011年，90平方米及以下住宅施工面积分别为96.6万平方米，占全部住宅施工面积分别为8.1%，比去年同期仅提高0.7个百分点。
（四）后续资金缺口较大，开发后劲不足。从开发资金来源看，2011年房地产开发企业本年到位资金126.4亿元，同比增长26.9%，增幅比上年回落达100个百分点，比同期开发投资增速仅高3.3个百分点。从开发企业本年资金来源占本年投资完成额的比重来看，2011年为156.6%，其中一季度为425%、上半年为230%、三季度为177.6%，一路下降到年底的156.6%。由此可见，在继续坚持房地产调控政策不动摇的背景下，房企融资成本加大和资金回笼周期变长、个人购房贷款成本上升，后续建设资金将出现较大缺口。
三、2012年房地产市场展望及建议
严格的政策调控决定了2011年的市场走势只能是逐步降温、回调。政策的方向和力度同样决定了未来的发展方向，展望全市2012年房地产市场，影响全年走势的主要因素有：
一是经济增长的下行压力。2011年以来，我国经济增速逐季回落， 2012年，我国经济增长下行压力和物价上涨压力并存，且经济发展面临的外部环境更为复杂。多数机构预测，2012年中国经济增速在8.5%左右，将继续2011年的回落态势，根据经济周期与房地产周期的关系，经济增速的放缓将使房地产市场上行压力进一步增大。
二是房地产调控政策的继续从紧。中央经济工作会议明确2012年房地产市场政策方向为“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。预计2012年限购、限贷、政府问责等行政调控手段仍将继续，房地产市场景气难以出现大幅回升。
三是利率水平仍处于低位。虽然2011年以来，央行已进行三次加息，但目前一年期存款利率仍处在3.5%的较低水平，负利率状况仍然存在。从国际经验来看，较低的利率水平将带来资产价格上涨压力。
四是市场供应量减少。随着市场交易量的减少和开发企业库存量的增加，2011年下半年以来开发企业土地购置面积和商品房新开工量明显放缓，这将导致2012年市场供应量的减少，进而带来房价上行压力。
综合以上几方面因素，2012年市场大势已定，国家对房地产市场总的原则不会变，必将进一步巩固调控成果，稳步发展应当成为2012年房地产市场的主基调。房地产市场的适当降温和房价的理性回归是正常的，但要防止房地产市场的大落和衰退。要确保楼市的健康发展，那就要解决好楼市的供需矛盾，进一步优化住房结构。为促进全市房地产市场健康发展，应从以下几个方面下功夫：
（一）加快建立全市房地产业良性发展机制。在认真贯彻落实国家调控政策的基础上，结合我市房地产市场实际，加快居民住房信息、住房困难人群信息等系统建设，完善房地产市场信息披露和统计制度，加快建立全市房地产业良性发展的长效机制。
（二）加快保障性住房建设进度，使其成为楼市健康发展的“稳定器”。要紧紧抓住国家2012年继续加大保障性住房建设的政策机遇，积极争取国家资金支持，加大保障性住房投入。同时，积极引导房地产开发企业参与经济适用房、中低价位商品房、廉租房和中小户型商品房建设，切实增加保障性住房和普通商品住房有效供给，最大限度满足中低收入家庭等多种住房需求，从而进一步优化住房结构，缓解住房市场供需矛盾，确保楼市健康发展。
（三）紧紧抓住本次房地产行业调整机遇，进一步壮大房地产开发企业实力。针对目前全市房地产市场相对封闭、整体实力较弱的问题，要紧紧抓住本次房地产行业调整的机遇，一方面积极引导有资信和品牌优势的开发企业通过兼并、收购、重组等形式成为竞争力强的大型企业和企业集团。另一方面加大招商引资力度，引进实力雄厚企业来我市开发，进一步壮大全市房地产企业整体实力。
[供稿：衡阳市统计局陈知生]
[审核：刘雁]
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