房地产业的发展情况及存在的主要问题
近两年来，我市房地产业快速发展，到2002年底，全市共有房地产开发企业65家，比上年的52家增加13家，其中拥有二级资质的4家，三级资质20家。今年１－8月，我市65家房地产开发企业中有开发工作量的企业 20 家，比去年同期增加6 家，从业人员1220人，比去年同期增加近500人。
一、今年房地产业发展的情况
（一）今年来房地产开发投资大幅增长。
１－8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。
（二）房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。
１、土地前期投入增加。今年１－8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%；土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。
２、开发规模扩大，开发投资高速增长。今年１－8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长 87.4%,对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。
３、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好。今年１-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。１－8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍；利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。
４、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8％的高基数基础上，保持高增长势头，１－8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。
5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，娄星区内集中了14家，新化县3家，双峰县2家，涟源市1家。
二、房地产发展所面临的困难和挑战
一是商品房空置面积增加。今年１－8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米)，占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响。
二是房地产企业素质良莠不齐，企业开发规模小、持续开发能力低，竞争力差。近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小。2002年全市参加年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%；开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%；开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严重依赖银行资金, 有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款,缺乏后续开发能力。
三是物业管理落后，配套设施不全。房地产的开发应该成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发。
四是外部因素制约。银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必须“取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷；还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大；再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展。
三、发展房地产业的建议
我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，2002年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上；国际经验表明：当一国人均GDP达到300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期，2002年我市的人均GDP达到570美元，是房地产业加速发展的时期；目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的2005年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，显然，我市房地产业的发展潜力十分巨大。
为了我市房地产业的健康发展：
(一）政府加强调控，优化环境。切切实实落实住房分配货币化政策，促进居民住房私有化，目前，要加紧落实住房补贴资金，把住房补贴尽快发放给应享受的居民手中，扩大住宅市场需求；强化土地供应管理，严格执行有关土地必须公开通过竞争出让的规定，所有土地转让均需实行公开招标拍卖，减少协议或划拨方式，建立统一开发、竞争有序的土地市场；整顿和规范房地产市场，简化交易手续、规范中介服务、降低交易中间成本，减轻消费者税费负担，搞活二级市场，规范租赁市场，促进居民购房和以旧换新、以小换大，不断培养新的市场需求；优化房地产开发环境，减少审批程序，提高办事效率，取消不合理收费，减少前期开发费用，降低开发成本；加强对房地产市场形势的监测分析，建立房地产预警机制和信息发布系统，为企业理性投资和居民理性购房搞好服务。
（二）房地产企业练内功，树形象。通过改革创新和加强管理，增强发展实力，提高市场竞争力；树立“以质量求生存，以效益求发展”的发展观念，开发和提供放心房、优质房；加强市场营销，坚持诚信服务，进行“阳光”操作；加强小区的物业管理以及环境设计、生态平衡等等，积极开拓和挖掘市场。
（三）完善住房消费信贷。中、低收入者是我市房地产市场需求的主要群体，满足这部分居民住房需求，需要不断提高他们的收入水平，提高住房购买能力，也需要信贷支持，金融部门应对有固定收入的阶层，采取延长住宅抵押贷款期限，提高抵押贷款比例，增加住房贷款品种，如“押旧买新”贷款等等，适应居民改善住房条件的梯次需求。
（四）制定相关政策，利用原有空置房，建立一批廉租房住宅小区，既盘活资产，又满足无房或少房的城市低收入家庭和进城务工经商农民的住房需求，还利于城市管理。
（五）制定房地产开发企业择优扶持政策，扶持一批企业做大做强，促进企业的健康发展。
近两年来，我市房地产业快速发展，到2002年底，全市共有房地产开发企业65家，比上年的52家增加13家，其中拥有二级资质的4家，三级资质20家。今年１－8月，我市65家房地产开发企业中有开发工作量的企业 20 家，比去年同期增加6 家，从业人员1220人，比去年同期增加近500人。
一、今年房地产业发展的情况
（一）今年来房地产开发投资大幅增长。
１－8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。
（二）房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。
１、土地前期投入增加。今年１－8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%；土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。
２、开发规模扩大，开发投资高速增长。今年１－8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长 87.4%,对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。
３、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好。今年１-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。１－8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍；利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。
４、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8％的高基数基础上，保持高增长势头，１－8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。
5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，娄星区内集中了14家，新化县3家，双峰县2家，涟源市1家。
二、房地产发展所面临的困难和挑战
一是商品房空置面积增加。今年１－8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米)，占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响。
二是房地产企业素质良莠不齐，企业开发规模小、持续开发能力低，竞争力差。近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小。2002年全市参加年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%；开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%；开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严重依赖银行资金, 有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款,缺乏后续开发能力。
三是物业管理落后，配套设施不全。房地产的开发应该成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发。
四是外部因素制约。银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必须“取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷；还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大；再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展。
三、发展房地产业的建议
我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，2002年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上；国际经验表明：当一国人均GDP达到300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期，2002年我市的人均GDP达到570美元，是房地产业加速发展的时期；目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的2005年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，显然，我市房地产业的发展潜力十分巨大。
为了我市房地产业的健康发展：
(一）政府加强调控，优化环境。切切实实落实住房分配货币化政策，促进居民住房私有化，目前，要加紧落实住房补贴资金，把住房补贴尽快发放给应享受的居民手中，扩大住宅市场需求；强化土地供应管理，严格执行有关土地必须公开通过竞争出让的规定，所有土地转让均需实行公开招标拍卖，减少协议或划拨方式，建立统一开发、竞争有序的土地市场；整顿和规范房地产市场，简化交易手续、规范中介服务、降低交易中间成本，减轻消费者税费负担，搞活二级市场，规范租赁市场，促进居民购房和以旧换新、以小换大，不断培养新的市场需求；优化房地产开发环境，减少审批程序，提高办事效率，取消不合理收费，减少前期开发费用，降低开发成本；加强对房地产市场形势的监测分析，建立房地产预警机制和信息发布系统，为企业理性投资和居民理性购房搞好服务。
（二）房地产企业练内功，树形象。通过改革创新和加强管理，增强发展实力，提高市场竞争力；树立“以质量求生存，以效益求发展”的发展观念，开发和提供放心房、优质房；加强市场营销，坚持诚信服务，进行“阳光”操作；加强小区的物业管理以及环境设计、生态平衡等等，积极开拓和挖掘市场。
（三）完善住房消费信贷。中、低收入者是我市房地产市场需求的主要群体，满足这部分居民住房需求，需要不断提高他们的收入水平，提高住房购买能力，也需要信贷支持，金融部门应对有固定收入的阶层，采取延长住宅抵押贷款期限，提高抵押贷款比例，增加住房贷款品种，如“押旧买新”贷款等等，适应居民改善住房条件的梯次需求。
（四）制定相关政策，利用原有空置房，建立一批廉租房住宅小区，既盘活资产，又满足无房或少房的城市低收入家庭和进城务工经商农民的住房需求，还利于城市管理。
（五）制定房地产开发企业择优扶持政策，扶持一批企业做大做强，促进企业的健康发展。
