当前，国际金融危机带来的全球性危害仍在蔓延，不断扩大的“多米诺骨牌”效应正在发生，娄底市房地产企业也深受波及。为摸清金融危机下娄底房地产企业的生存状况，我们选取部分重点房地产企业、相关部门和100户住户，就金融危机对娄底市房地产企业影响进行了专题调查。
一、金融危机对房地产企业产生的影响
（一）投资下挫明显，新开工面积急剧减少。2007年，娄底房地产业获得了长足发展，进入2008年后，增速有所减缓。金融危机爆发后，娄底房地产投资立马下降。2008年7月下降4.32%，这一过程直至2008年12月。在经济稳健增长时期，房地产投资增速与全社会固定资产投资增速对比通常处于持平或略高的水平，而2008年则低了31.29个百分点，占当年全社会固定资产投资的比重下降为11.53%，比2007年占比下降3.64个百分点。今年以来，娄底房地产业转暖，1-3月，完成房地产投资35726万元，同比增长10.95%，但形势依旧不容乐观。从项目来看，大多为去年的续建项目，今年新开工的项目仅为8个，不足在建项目的9%，这一比例比上年同期低7个百分点。新开工面积同比下降趋势明显，2008年同比下降11.53%，2009年1-3月同比再度下滑40%。对企业调查结果显示：78%企业在未来1-2年内房地产开发不会扩大投资，15%的企业考虑扩大投资，7%的企业视情况再定。这一调查结果显示企业对房地产开发市场信心不足。
（二）商品房销售不畅，商品房积压严重。金融危机爆发后，娄底市楼盘销售快速下跌，2008年8月份大部分楼盘的销售量跌至个位数，部分楼盘季度降到零销售。据统计，2008年1-6月商品房销售面积同比增长1.7%，2008年1-9月同比下降5.3%，2008年1-12同比下降8.7%，2009年1-3月销售有所转暖，但同比依旧下降4%。在被调查的企业中有77%的企业销售情况比预期销售减少，23%的企业持平，没有任何一家企业销售情况比预期的好。再从批准预售面积与销售之比来看，形势亦很严峻，2008年6月为3:1，2009年3月增至7:1。由此可以看出当前市场上商品房供大于求，有效需求明显不足。随着商品房销售不畅，商品房空置面积快速增加。2008年7月全市空置面积仅为6.83万平方米，2009年已陡增至29.80万平方米，空置面积达到近十年的最高记录。目前娄底城区商品住房积压约15000套，而每年新增城市人口约12000人，如果按每户三口人估算，需房户约为4000户，据此推算，即使不再兴建新宅，积压住房消费也需要3-4年的时间。兹列举两家企业开发项目住宅销售实例，湖南三星投资集团三兴房地产开发有限公司开发的“东方豪苑”项目，2007年上半年，一期工程基本完成，销售率达100%，总销售额达2.1亿元，销售形势良好。但2007年下半年以来，特别是进入2008年以来，消费者观望气氛浓厚，二期住房销售形势远不如一期，个别月份只能卖出几套，目前二期住房项目从已于2008年12月主体全面完工，但还有230套住房未卖出，与第一期抢购形成鲜明对比。就连被评为全省十大宜居生态楼盘的“巨龙家园”销量也在不断萎缩。2008年1-6月月均75套，三季度月均39套，四季度月均就降为27套。
（三）企业融资困难，开发商资金存在断裂危险。目前全市共有房地产开发企业170家，其中二级以上资质企业仅5家，三级以下资质企业165家，总体上呈现数量多、规模小、实力弱的特征，平均自有资金率不足30%，大多数企业在交清土地款和办理项目报建手续的有关费用后，资金所剩无几，后续资金主要靠银行贷款、销售回款、民间借款等主要形式，目前这几种融资方式全面受阻。金融危机后，商业银行增强了风险意识，对房地产业尤其是开发贷款持慎之又慎的态度，对土地、住房在建工程等的评估过为谨慎，估值偏低，严重影响了开发贷款的可得性。2008年6月后，娄底市房地产新增贷款余额40396万元，增长46%，但增速比去年同期下降19.49个百分点，2009年一季度，新增贷款余额 23233万元，同比增长36%，增速下降21.06个百分点；销售量的下跌，销售回款也迅速减少，2008年8-12月收到定金及销售款24643万元，比去年同期减少1300万元，2009年1-3月收到定金及销售款11235万元，比去年同期减少8408万元；金融危机也提高了市民的风险意识，房地产企业通过民间借款方式筹资更为困难，他们不得不以提高利率为代价来扩大融资额，据有关部门提供的数据显示，目前娄底市中心城区房地产项目民间融资实际已经达到5亿元以上，融资年利率达到25%以上，个别项目年利率高达50%以上，这一情况值得高度重视。当高利贷占到项目开发建设资金的一定量之后，一旦市场出现波动，资金不能及时回笼，就有出现崩盘的危机，后果非常严重，娄底居家乐房地产开发公司就是典型的例子。受金融危机影响目前娄底市房地产企业盈利水平普遍不高（2008年全市房地产企业利润总额为-5834万元），开发资金断裂现象凸现。据调查，2008年娄底市中心城区在建项目总投资30.9 亿元，实际到位资金24.5亿元，其中企业自筹11.5亿元，银行贷款4.2 亿元，预售款收入7.8 亿元，民间融资到位1亿元，资金缺口达6.4亿元。在调查中发现有近7成的企业认为本企业资金紧张，近3成的企业认为企业资金基本满足，认为资金充裕的寥寥无几。面对资金紧张，多数企业采取放缓在建项目施工进度，减少新开工项目和土地购置，缩减开支、降低销售价格，加快资金回笼等措施。
（四）开发商谨慎购地，土地出让流拍现象频现。国内大的楼市环境先于金融风暴一年的时间就进入了低迷期，居民的购房期望与房地产投资者信心就有所减弱，金融风暴后，这一情况加剧，房地产投资公司害怕实力再度受损，从而减少投资。就土地需求量来看，投资者持慎之又慎的态度。在2007年房地产市场高峰时期，娄底市“地王”频现，土地价格一高再高。然而，2008年以来，情形开始回转，土地市场急剧降温，土地不再是“香饽饽”，取而代之“底价成交”，“流拍”现象频现。今年一季度，中心城区挂牌出让的房地产开发用地3宗，总面积3.42公顷，实际成交2宗，面积2.36公顷，均以底价成交，成交总额2461万元；流拍土地1宗。土地成交量与去年同期比较减少2宗，减少出让面积2.59公顷，各县市均没有土地挂牌出让。2008年中心城区位于棉纺厂东侧的1.4公顷土地两次流拍。土地流拍再显市场疲软信号。
（五）持币观望态势明显，商品住房价格稍有回落。从去年下半年开始，娄底市部分企业影响明显，失业率上升，员工薪水减少，消费愿望减弱，而且由于金融危机的持续性和不确定性，大多数居民采取“现金为王”的策略，虽然近期降税降息等优惠政策不断出台，居民购房成本显著下降，但市民购房的意愿并没有增强，持币观望的心态明显。据对100户居民调查显示：选择暂不考虑买房的占82%，选择半年以内买房的占4%，选择1年内买房的占2%，选择2年或更长时间买房的占11%，选择不好说的占1%。51%的被调查者认为房价会降，37%的被调查者认为房价会涨，12%的被调查者认为不好说。从商品住房价格来看，住房价格略有回落。2008年四季度，商品住房均价为1651元/平方米，同比上涨6%，同上季相比，涨幅降低了7个百分点，环比下降1.2%；高层住宅均价为1936元/平方米，同比上涨6%，涨幅降低了3个百分点，环比下降0.2%，多层住宅均价为1473元/平方米，同比上涨7%，环比下降1.14%。全年房价较去年均有上涨，但涨幅逐步下降。商品住宅均价2008年第一、二季度小幅上升至最高点1720元/平方米后向下回落，到第四季度恢复至2008年年初的水平，全年最大涨幅不到50元/平方米，而2007年从年初至年末涨幅达200元/平方米。2009年一季度，很多房地产开发企业采取形式多样的让利促销活动，成交价格明平实降。从娄底市底星房地产公司开发的“湘中北苑”项目就可以看出，金融危机的影响不可小视。2008年3月，“湘中北苑”项目的多层销售均价为1650元/ 平方米。4-5月开盘时间内多层约1680元/平方米，高层为2000元/平方米左右。但此价格只维持到7月。在6-7月连续两个月成交为零的销售态势下，该公司不得不举行大型“千万回馈”活动，电梯房的价格降至1680元/平方米。
二、应对金融危机的相关对策建议
目前房地产业的低迷已直接影响到了钢铁及建材等行业。除此之外,房地产业还与银行保险、装饰装潢、交通物流、机械五金、家电家具、园林绿化等50多个行业相关,如果楼市交易量持续下滑,一些行业很快就会受到重创。有测算称,房地产业每减少100万平方米建筑量,就会影响30万人的就业。因此要促使房地产市场健康发展，各方都应采取积极的措施。
（一）政府层面：改善企业发展环境
1、加大引导市场力度。一是要尽快出台适应娄底新的房地产发展规划，要通过为新规划的制定提供扎实的基础素材开展住房普查。二是建立房地产市场预警预报体系，充分利用各种信息平台，及时公布市场信息。三是要把握好房地产开发用地供应量。四是要加强投资和消费研究，为企业提供前瞻性信息，引导开发商根据市场需求确定开发产品的结构和数量，避免投资和消费的盲目性，促进理性投资、理性消费。
2、尽快制定城市住宅建设规划。一个城市的魅力和价值，最终体现在竞争力上。城市竞争力是一个全方位的系统性概念，它包括产业竞争力、企业竞争力、政府竞争力、文化竞争力和城市的建筑风格、生态环境以及人的竞争力等多个方面。而所有这些竞争力最终体现在城市的规划、管理和建设上——即城市的可持续创造价值能力。因此城市总体规划是完善城市功能、提升城市品位的一项重要工作。政府及相关职能部门对此应引起高度重视。建设规划部门要根据土地利用总体规划、现有住宅状况以及经济发展和城市人口的增长对住房的需求等，尽快编制住宅建设规划，营造良好的人文生态自然环境，建设独具魅力的宜居城市，使发展规划与投资开发相协调。
3、实行刚性收费，使“潜规则”变成“显规则”。建议今后国土部门在出让土地时，政府各相关部门应把这宗土地的详细规划和整个项目所需的各项税费一起公示拍卖，让开发商明明白白了解这个项目开发的成本。一旦开发商通过“招、拍、挂”拿到土地，再由政府相关部门一起一次性收缴各种税费并办理相关手续。
4、要加强政策调控效能跟踪工作。2009年元月5日市委市政府出台了一号文件《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》，但在调查中发现从消费者到投资者均没有正真受益。要落实好一号文件精神，从调查的情况来看，还需要在消费和投资两方面加快改进和完善。消费方面。一是降低交易门槛，鼓励居民住房消费，对于符合补贴条件的职工，在购买住房时，将住房补贴一次性发放到位，提高消费者的购买能力。二是充分发挥住房公积金促进住房消费的作用。要通过降低住房贷款首付比例，延长贷款时间、放宽贷款范围、提高贷款最高限额等方式来促进住房消费。在投资方面，首先是相应的优惠扶持政策尽快实施到位，尽量减少开发企业对资金的占用。一是清理房地产收费项目，行政事业性收费尽快实行刚性收费，服务性收费尽早放开推向市场。二是市房地产开发项目资本金监控可以采取分期到位。三是对信誉较好的房地产开发企业，经批准商品房预售可以适当提前。其次，为企业筹融资建立宽松、规范的环境。一是要促进企业与金融部门之间的联系，为企业争取贷款创造条件。二是要加强对民间融资的研究和管理，出台有关政策，引导民间资金依法有序进入房地产市场。
5、整顿和规范房地产市场秩序，优化市场环境。要以房地产开发和交易环节为重点，抓住关系群众切身利益、社会反映强烈的突出问题，定期进行查处。一是严厉打击非法集资行为，目前，许多房地产开发因自有资金严重不足，银行信贷困难，不同程度上采取通过民间融资来筹集资金，存在较大风险，建议建设、房产、国土、工商等部门全面开展房地产开发项目风险大排查，建立房地产开发项目风险管理台账，集中整治房地产领域中的非法集资现象，防止开发企业在开发过程中因市场被动，无力背负高额利率，无法顺利完成项目建设，形成”烂尾楼” 。二是打击违规预售，重点查处未经许可采取各种方式套取资金的行为。三是打击虚假广告和不守信用行为，工商部门要严厉查处和打击各种欺诈消费者行为。
（二）企业自身层面：努力提升抵御市场风险能力
房地产市场的日益成熟化发展加剧了房地产企业间规模化、差别化、品牌化、低成本竞争的趋势，价格、质量、环境和服务成为竞争的主题，尤其是面对金融危机，房地产开发行业势必面临新的洗牌。企业只有加强内部管理，不断提升抵御市场风险能力，才能使企业持续发展。首先，房地产企业要提高对市场发展的适应能力，针对不同收入、不同需求的购房群体开发出不同品位的高质量住宅，做到适销对路。第二，具有资信和品牌优势的房地产企业，应走兼并、收购和重组道路，构建具有竞争力、创新力的大型企业和集团，走区域性龙头企业规模化发展道路。第三，某些小房企惧怕风险就可谋求退市，或者由开发商转为投资商，而有些开发商房子不好卖就可转为房东老板。第四，房地产商自救突围的模式可以采取降价套现，卖地卖项目（股权）、合作开发等等方式。
[供稿：娄底市统计局 刘亚平]
[责编：袁 野]
