自2010年以来，国家以“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”的基本思路来调控房地产市场，2011年12月召开的经济工作会议，中央再次明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。在这种从紧的政策环境下，今年全市房地产市场运行呈现一种矛盾结构：开发投资高速增长、建设规模稳步扩大、市场销售低位徘徊、库存存量加大。

　　一、当前全市房地产市场运行主要特点

　　（一）投资总量不断扩大，贡献份额明显提高。1-3月，全市房地产开发依然保持了快速的增长态势。全市商品房施工面积668.17万平方米，比上年同期增长27.3%，商品房新开工面积93.45万平方米，增长62.8%，商品房竣工面积32.51万平方米，增长2.85倍。与此相适应，1-3月，全市房地产开发完成投资10.06亿元，同比增长56.86%，占全市固定资产投资比重由去年的19.48%上升到21.07%，提高1.6个百分点，拉动全市固定资产投资增长24.6个百分点，已成为经济增长的重要支撑。

　　（二）非国有投资成主体，“团购”融资比较普遍。从投资主体看，非国有企业是房地产开发投资的主体。1-3月,全市非国有房地产公司共完成投资9.99亿元，比上年同期增长58.18%，占全市房地产开发投资99.3%。房地产商以商品住宅投资开发为重头戏，1-3月，全市住宅完成投资6.24亿元，占房地产投资的比重达61.98%，住宅施工面积539.92万平方米，占全市全部商品房施工面积的78.46%。从开发资金运动的情况看，1-3月，全市房地产开发资金到位情况良好。全市房地产开发企业到位资金总量为30.24亿元，比上年同期增长81.5%。其中上年末结余资金为11.49亿元，增长2.37倍；本年到位资金为18.75亿元，增长41.5%。从本年资金来源结构看：国内贷款2.27亿元，比上年同期增长33.5%；自筹资金6.94亿元，增长31.9%；预售款和个人按揭贷款等其他资金9.54亿元，增长51.7%。目前房地产企业的资金相对稳定，其中一个重要原因是采取“团购”融资模式，“团购”筹资建房大大缓解了房地产开发商融资问题。据了解，全市新建商品房普遍采取挂靠银行的“团购”模式，市辖内商业银行除中国银行外，其他均参与或发起过“团购”筹资建房。

　　（三）市场观望气氛浓厚，商品房销售低位徘徊。房地产市场投资与开发较“热”，但销售市场遇“冷”使全市房地产市场呈现一种矛盾结构。主要是受持续通胀压力和国家宏观调控政策的共同作用，房地产销售市场受影响程度逐步显现，一方面，随着各项调控政策的深入执行，投资投机性购房受到抑制；另一方面，刚性需求增大降价预期，持币观望心态比较浓厚。1-3月，全市商品房销售面积24.22万平方米，比上年同期增长5.4%，其中住宅销售面积21.96万平方米，比上年仅增长0.1%。商品房销售额5.18亿元，增长4.6%；其中，住宅销售额4.11亿元，同比下降9.5%。

　　二、当前全市房地产开发市场存在的主要问题

　　（一）房屋待售面积增长过快，库存压力加重。1-3月份全市各类房屋待售面积为52.61万平方米，同比增长1.34倍。其中，住宅房屋待售面积24.73万平方米，增长1.14倍；商业用房18.96万平方米，增长1.38倍。待售面积过大，造成开发商资金积压，周转滞缓，影响到房地产市场的正常运行，企业的经营面临较高风险，同时积压在房地产上的不良金融资产数量大，加重了金融风险。

　　（二）民间融资开发渐成气候，隐性风险不容忽视。据对中心城区53个在建项目的调查中了解到，由于各商业银行严格限制房地产开发贷款，商品房销售又不畅，影响资金回笼，房地产开发企业普遍还是感到资金紧缺。从应付账款看，1-3 月全市房地产应付账款为6.26亿元，同比增长60.2%，其中应付工程款增速达97.4%，进一步印证了房地产企业资金趋紧。民间借贷成房地产企业资金的重要补充手段，企业大多采取由股东按占股比例筹集资金，根据经营效益进行分红。而股东的资金来源一般是向亲朋好友借款，这部分资金按固定利率给付利息，年息大约在15%—25%内，远远高于同期银行贷款利率。民间融资采用金字塔融资模式，即底层为普通居民，具有一定的集资性质，影响面较广。一旦房地产企业出现资金链断裂，将对银行资产和社会稳定产生冲击。

　　（三）土地交易呈现低迷，开发商拿地趋向谨慎。由于一系列宏观政策的出台，市场观望气氛比较浓厚，开发商谨慎拿地。2011年四季度，中心城区有4宗挂牌土地出现流拍，今年以来还未挂牌出让土地，可以看出开发企业拿地趋于谨慎。1-3月全市房地产企业土地购置面积为5.55万平方米，同比下降42.2%；待开发的土地面积为18.06万平方米，下降68.0%。土地等部分先行指标走弱，将制约全市房地产市场的发展。

　　（四）开发成本不断上涨，市场交易额难以回升。土地价格升高，部分行政事业性收费上涨及新增行政事业性收费项目，加上材料、人工工资上涨等因素，开发成本上涨幅度较大。以2011年中心城区土地成交情况为例，2011年，中心城区出让土地成交41宗，土地面积1331亩，同比增长21%，成交金额17.8亿元，同比增长20%，出让均价166万元/亩，同比增长10%。2011年全省房地产用地平均出让单价为89.9万元/亩，全市中心城区房地产用地出让价格明显高于全省平均水平。成本的增高和市场预期价格下跌相矛盾，势必影响市场的成交量。

　　三、促进全市房地产开发市场健康发展的工作建议

　　（一）政府部门――加强监管，正确引导。一是转变土地供应方式，提高土地使用效率。政府对土地供应要由粗放供应向集约供应、目标供应转变。通过提高土地利用效率，消化土地开发成本的增长，同时提高开发使用价值。二是培育发展房地产龙头企业，提高产业集中度。鼓励房地产企业通过兼并、重组等方式做大做强，中心城区和每个县市重点扶持1至2家龙头企业；积极引进国内知名品牌房企。三是健全房地产市场监管体系，提升市场监管能力。以建设项目信息公开、建筑市场主体诚信评价和不良行为公开、企业资质和个人从业资格动态监管为抓手，不断强化监管责任，提高监管能力。建立房地产市场监管联动机制，形成监管合力，对因资金困难可能出现的问题制定好一企一策预案，防控风险的发生。四是加大保障性住房的投入，加快住房保障制度的建设。以扩大城市住房保障覆盖面为重点，建立公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房“三房一体”的住房保障体系。五是拓宽融资渠道，为企业提供良好的融资平台。继续落实好居民自住首套普通商品住房的贷款首付比例、利率优惠政策。对于民间资本，应该加以引导，使其更好地发挥对正规金融的补充作用在相关法律、监测制度完善的基础上，成立民间融资协会组织，集聚民间游离资金，扩大民间融资资金规模。当前应特别注重对其利率的指导和监管，防范高利率拖垮房地产企业的现象出现。

　　（二）房地产企业――内练素质、外树形象。首先，房地产企业要强化自身素质，改革内部机制，创新经营理念，提高管理水平，提升企业核心竞争力。其次，房地产企业切忌盲目追求高档、豪华、大户型住宅，要向不同收入阶层提供不同层次商品房。第三，开发商要加强工程质量，为百姓提供放心房、优质房。要加强市场营销，坚持诚信服务，进行“阳光”操作。重点是加强小区的物业管理以及环境设计、生态平衡等等，通过加强营销诚信服务积极创造市场。

　　（三）金融机构――制度创新、加大支持。一是开展必要的金融产品创新。如，发行融资类理财产品，通过理财、委托的方式将个人闲散资金结合起来，通过集合理财的方式来委托给房地产企业（特别是承担保障房建设的企业）。二是创新担保方式。采取由小微房地产企业联保、企业管理层团队保证、经营者家族保证三种形式相结合的贷款组合业务，或者是依托地方政府和担保公司担保的方式，根据不超过担保基金的五倍左右金额提供贷款。三是创新抵押方式。推广应收账款质押贷款等品种，继续创新房地产企业流动资金贷款还款方式，缓解房地产企业还款压力。四是进一步加强房地产信贷的差别化管理措施。继续控制开发贷和投机购房贷款的同时，积极支持首套购房，对首套“经适房”继续给予相关优惠政策支持。

[供稿：娄底市统计局刘亚平]
[审核：刘雁]
[责编：张艳]