过去的2012年，全市房地产市场总体有序发展，房地产开发业呈现出开发投资较快增长，商品房销售成交逐步活跃的良好态势。但具体分析，我们发现市场运行中仍存在一些不容忽视的问题，正确应对和解决这些问题才能保证全市房地产业的健康发展。
一、2012年全市房地产开发市场运行的基本特点
（一）房地产开发投资力度不减，占固定资产投资比重提高。2012年，全市房地产开发企业完成投资81.1亿元，比上年同期增长55.0%，高于全省平均水平41.3个百分点，占全市固定资产投资的比重为13.9%，比上年提高1.6个百分点。拉动全市固定资产投资增长6.8个点。
（二）房屋施工规模继续扩张，市场供应充裕。2012年，全市房地产开发项目房屋施工面积1021.5万平方米，同比增长23.8%。其中，住宅施工面积788.8万平方米，同比增长23.4%；房屋新开工面积369.5万平方米，同比增长12.7%，其中住宅新开工面积287.0万平方米，增长20.0%。全市共竣工商品房面积302.9万平方米，同比增长118.7%，其中住宅竣工面积达241.7万平方米，增长119.3%。
（三）商品房销售市场回暖,商品房成交量逐步上升。2012年全市商品房成交量虽然有所震荡，但总体呈上升趋势，特别是四季度以来，受政策预期渐趋明朗、市场信心逐渐恢复影响，全市房地产市场呈现销售“翘尾”态势。一季度是传统的淡季，加上调控的因素，全市商品房销售面积24.2万平方米，同比仅增长5.3%，之后各月商品房销售面积振荡上扬，到了年底，全年实现销售面积299.55万平米，同比增长32.1%，其中住宅销售面积246.29万m2，增长24.9%。
（四）保障体系建设稳步推进，保障性住房建设目标全面完成。2012年，全市继续完善了公共租赁住房制度，各项支持政策得到有效落实：银行业金融机构与保障性安居工程建设单位对接机制初步建立；保障对象准入退出更加规范。2012年，全市新建保障性住房开工25315套，开工率106.67%，基本建成13054套，基本建成率55%，往年结转项目基本建成22819套。保障性住房建设目标任务全面超额完成。
二、2012年房地产市场运行中需要关注的问题
（一）土地市场平淡。从市本级的房地产开发用地供应情况来看呈量价齐跌的趋势。2010年市本级出让房地产开发用地40宗，面积74.46万平方米；2011年市本级出让房地产开发用地46宗，面积87.77万平方米，同比增长了17.9%；2012年市本级出让房地产开发用地30宗，面积55.03万平方米，同比下降37.3%，出让单价125万元/亩，同比下降24.7%。表明市场长期调控，开发企业拿地趋于谨慎，对市场前景持观望态度。
（二）竣工待售面积增加。随着项目的陆续竣工，2012年商品房竣工面积增长119.3%，远高于商品房销售面积增长32.1%的速度，加上房地产宏观调控加深了购房者的观望情绪，导致房地产开发企业待售面积增加，特别是住宅待售面积明显上升。2012年全市待售面积46.3万平米，同比增长38.9%，如果按每户3人，每套110平方米计算，全市待售面积可供0.42万户居住，按近几年城镇人口增长的情况来看，需要1.23年的时间消费这些待售面积。市场待售面积不断增加，既影响了开发商的资金链，又造成房屋资源的浪费，不利于房地产市场的健康发展。
（三）房地产开发贷款规模不足。2012年末，全市房地产贷款余额97.42亿元，同比增长25.69%，增速比上年同期回落8.48个百分点，已连续15个月回落。从贷款投向看，购房贷款余额51.49亿元，占房地产贷款的52.86%；政策性住房贷款余额25.02亿元，占房地产贷款的25.69%，开发贷款余额9.34亿元，仅占房地产贷款的9.59%。从房地产开发企业的资金到位情况看，九成以上来自企业自筹、房屋销售的定金、预收款和个人按揭贷款。由于资金短缺，开发商2012年的各项应付款达25.1亿元，同比增长102.7%。房地产企业融资成本提高，融资难度加大，流动资金紧张，影响了总体开发经营计划的顺利实施。同时，开发企业无法投入更多的资金用于扩大建设规模,进行建筑技术升级和新材料、新工艺、新设备的应用，影响了住宅产业化的推进。
（四）房地产供应结构性矛盾突出。2012年，全市商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然突出。一是90平方米及以下商品住宅占比依然偏低。2012年全市90平方米及以下商品房施工面积48.3万平方米，增长7.2%，仅占住宅施工面积的6.1%，占比比去年同期下降1个百分点；二是住宅占比降低，商业地产占比上升。2012年商业营业用房投资15.23亿元，同比增长98.3%，高于住宅投资增幅41.6个百分点，占全部房地产开发投资的比重由上年的14.7%提高到18.8%。商业地产的快速增长，势必造成商铺供给过剩，目前商业地产已进入风险与机会并存阶段，如继续发展将会受到双重考验。因此，要适时出台政策予以引导，对于防止非理性投资过热，促进全市房地产市场健康有序发展具有积极意义。
（五）市场环境不优。房地产开发项目开工难、验收难，依附职能部门的服务单位、上游行业（如商品混泥土、混泥土砌块、施工爆破等）存在垄断经营，“三强”问题也比较突出。房地产行业诚信度不高，房地产领域信访投诉依然突出。
三、今年全市房地产开发市场走势的基本判断及建议
自2012年12月以来，国家已经多次发出了调控不松、巩固效果的信号。12月4日，中央政治局会议就提出了要加强房地产市场调控和住房保障工作；12月16日，中央经济工作会议再次明确了要继续坚持房地产市场调控政策不动摇；12月18日，国土部又对土地市场出台系列政策以遏制地王的不断出现。再到12月25日住建部的表态，一系列的动向都指向了政策不松、坚持调控。综合判断，这对全市房地产发展来讲既是挑战，也是机遇。
一是企业投资回报预期信心不足，开发商拿地谨慎，预计全市房地产市场供大于求的格局短期内不会改变，房地产开发投资增速将会放缓。二是开发商采取“以价换量”等优惠措施促销，潜在刚性需求将得到一定的释放，但消费者持币观望的心态仍然明显，商品房销量大幅增长难以为继，开发商去库存的压力越来越大。三是受市场供求关系、宏观调控、建设成本等多重因素影响，预计房价总体会保持稳定，不会出现大的波动。
基于以上判断，我们建议：
（一）调整商品房供应结构，激活房地产开发市场。一是调整商品房供应结构。在继续加强楼市宏观调控的同时，应根据市场需求和城镇化进程的需求，合理分配土地出让和项目审批工作，兼顾低收入人群保障性住房和中高收入消费性住房需要，保障不同阶层消费者住房需求；二是继续加快保障性安居工程建设。积极推进续建项目建设，加大督查力度，保证土地、资金等要素供给，不断完善保障性住房建设分配管理等制度，力争保障性住房发展速度不低于商品房发展速度；三是加快推进产业集聚区迁村并居、城中村改造、城郊村改造和新型农村社区建设。
（二）加快推进城镇化步伐，促进各地房地产开发业均衡发展。今年全国经济工作会议提出 “积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”，这将为房地产的发展带来重大发展契机。因此，要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化，从而扩大城镇规模，带动城镇购房需求。一是要扩大城市规模和设施容量、提高城市运营和管理水平，增强城市综合承载能力。二是要加快推进城镇群建设，调整和完善空间开发结构，吸引人口、产业集中，促进区域协调发展。三是不断拓展县域房地产开发。适应房地产市场向县级转移的趋势，加快县域房地产发展，努力培养全市房地产投资的新增长点。
（三）努力破解房地产开发企业“融资难、融资贵”的瓶颈。资金是开发企业赖以生存的命脉，而“融资难、融资贵”的问题,一直是困扰着房地产开发业发展和壮大的瓶颈。一是开发企业要切实提高自身融资能力，按照现代企业制度要求，树立现代企业的经营管理理念，重视自身的资本积累，增强内源融资能力。二是拓展房地产企业融资渠道，构建多元化融资体系，支持开发企业通过多种渠道筹集开发资金的合理融资需求，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具。三是鼓励、引导、规范民间资本进入正规的金融机构，把民间资金整合成为可被金融机构利用的金融资源；积极探索民间资金的创业投资和股权投资方式，把民间资金与房地产开发企业的对接由借贷关系转化为股权投资。四是各级管理部门要积极引导房地产开发企业通过兼并重组或借鉴省外先进管理经验，走集团化道路，做大做强企业规模，提高企业抗风险能力。
（四）整合土地资源，吸引更多大型房地产企业开发品牌项目。要继续保持房地产投资的持平或增长，还是要积极恢复市场投资信心，促进土地的上市，吸引房地产大企业开发新项目，否则房地产开发投资前景堪忧。一是切实加强闲置土地的清理处置。建立土地闲置超规模、超期限房地产开发企业的退出机制，督促开发企业尽快开发存量土地。二是完善土地“招拍挂”制度。科学编制房地产供地计划，大力推进“限房价、竞地价”方式，合理确定土地招投标价格，研究制定土地招投标最高限价措施，细化经营性用地的用途，对不同用途的商业用地采取差别化“招拍挂”方式，如对商业、别墅、高档公寓用地可采取“价高者得”的“招拍挂”方式，对普通住宅建设用地探索和推行“综合评标法”，完善合理的土地价格形成机制，保障土地利用的高效和优化配置。三是给周边地区地块增值。首先，推动交通建设，缩短中心城区和周边地区之间的时间距离，有利于周边地区共享中心城区资源。其次，加快周边地区配套设施建设的开展，尤其是教育和医疗等民生关注的工程。最后，可以通过政策倾斜或者区域发展方向的定位，引导开发商投资。
[供稿：娄底市统计局刘亚平]
[审核：刘雁]
[责编：张艳]
