2004年邵阳市共有四级及四级以上资质等级的房地产开发企业93家，其中二级的有华夏、雅境和东方三家房地产开发公司。全市房地产开发公司实收资本9.3亿元，从业人员3141人。辖内八县一市三区共十二个县级行政区划中已有三区、洞口、城步、邵东、隆回和武冈市等5个县成立了房地产开发公司和物业管理公司。2004年全市房地产开发完成投资10.1亿元，同比增长53.4%。邵阳市房地产业呈现出价格持续上涨、消费火爆、信贷投向分化的趋势。目前，全市房价每平方米最低620元，最高1596元，平均价格1000元，商品房销售收入中个人购房款占90%。

    全市房地产信贷投向出现两个特点：一是企业贷款逐年下降。邵阳市房地产企业贷款除2003年略有反弹增长外，2000年来，主要呈现下降态势，2004年全市房地产企业贷款余额为3.31亿元，同比下降20%。二是个人住房贷款逐年增长。个人住房贷款从2001年起一直步步走高，2004年末余额达4.53亿元，同比增长12%。个人房贷中住房公积金个人贷款发展尤为迅速，余额从2000年的1902万元，发展到2004年的10298万元，年均增速达到86%，特别是2004年，增速最快，增长率达到103%。总的来说，邵阳市房地产信贷潜伏着信息不对称，自有资金不真实，变现时效差，按揭支付难的风险，需要采取有力措施予以控制。

    一、邵阳市房地产信贷潜伏的主要风险

    ㈠房地产金融信息存在不对称风险。

    当前银行对房地产业现状和发展前景的判断存在严重的局限性，对房地产商的资信状况无法进行全面细致了解，银行与贷款对象、银行业与房地产业处于一种信息不对称状态，主要表现一是房地产预警监测机制不健全。目前，有关行政职能部门对房地产市场的监测分析尚在起步阶段。如：邵阳市土地市场过去是“开发商出票子、多家画圈子、国土局盖章子”，国土局、指挥部、开发区多家有权批地卖地，土地储备监控体系才刚刚开始建立，房产价格监测也是从2003年才开始。二是社会信用体系不健全。如，银行信贷登记咨询系统没有10万元以下个人借贷信息，企业和个人10万元以上的借贷信息登录不全。银行间由于相互竞争，彼此掌握的房地产信贷信息分散隔离。因此，银行凭经验审贷放贷的居多，片面认为“房产抵押=资产安全，开发贷款低风险、个人房贷无风险”，有时为房地产商或个人套取信贷资金提供了机会，因而扩大了信贷风险的不可预知性，造成信贷资金事实上长期处于一种高风险运作状态。

    ㈡房地产企业自有资金存在不真实风险。

    邵阳市房地产企业的投资资金来源大致比例为：自筹资金50%（其中自有资金占自筹资金的比例在30-60%）、银行贷款20%，其它来源30%。在自筹资金和共它来源中，主要采取三种形式肿胀开发资金实力，一是金字塔式的入股集资和民间借贷。二是建筑单位垫付资金或拖欠工程款。如某住宅小区一期总投资8000万元，其中银行贷款点38%，建筑企业垫付工程款点38%，自有资金只有24%。另从有关部门了解到，截止2004年末，邵阳市已清理拖欠工程款2.07亿元，民工工资4574.24万元，尚有拖欠工程款余额2606万元，民工工资258.65万元，三是收预售房款。如某商业广场开发区实行分期收取售房款，其中门面首付6万，住宅首付3万，建到第二层付清50%，封顶付清90%，交房付清100%。可见，邵阳市房地产商自有资金实力不足，入股集资、民间借贷、预售款、建筑商垫支等方式肿胀了开发资金泡沫，潜伏了偿还信贷资金能力的不真实性，如果开发失败或资金链出现问题，受损失最大的就是金融机构。

    ㈢房产变现存在时效风险。

    一是商业性用房闲置面积攀升，房地产商投资回笼慢。截止2004年末，邵阳市商业营业用房空置面积6.74万平方米，同比增加7.6倍，商品房销售额25630万元，同比增长3.4%，而邵阳市的楼盘绝大部分是“一楼门面、上是住宅”，房地产商的投资回报主要是靠门面的出售来平衡投资，以住宅的销售作为投资回报主要是靠门面的出售来平衡投资，以住宅的销售作为投资利润。一般门面和住宅的价格比为6：1左右，门面的预期销售收入能占总投资的90%以上，住宅的预期销售收入只能占总投资的50%左右。商业性用房的闲置面积增加，房地产商投资回笼慢，无疑聚集着越来越大的银行信贷资金沉淀风险。

    二是二手房交易疲软，房产变现难。邵阳市因二手房买卖价格和交易税费双高而处于疲软状态。调查两家房产中介公司，邵阳市90年代后期建成的一些地理位置好、房型好的二手房价格只低于目前高档楼房均价100—300元，高于一般新建房均价100—200元。住房交易税费为评估价的5%，商用门面为6.7%，二手房交易费用与新房相差无几，交易成交率只有5—10%。随机调查50户二手房预售户，90%是换房，并拟将交易所得全部用于偿还因购新房而从银行所借短期贷款。房产变现能力的弱化滞后了房贷户筹资约期还款能力，增加了银行的不良资产。

    ㈣个人住房按揭贷款存在支付风险。

    一是房价泡沫增加了购房者的负债度，影响了购买者的基本生活，造成购房者即期或远期无力还款。邵阳市2004年末城镇人均收入7398元，无论是购买高档住房，还是低档住房，调查的购买户的家庭年收入与房价比最高已达1：6，邵阳市房价正处于市场可接受的边际状态。随机调查市区的100名居民表明：有10%的市民认为现行的房价太高，无法承受；80%勉强可以接受；只有10%认为不高，可以承受。重点调查的三个小区1600户，50%认为购房后，生活压力大。某住宅小区于2002年10月在农行按揭贷款，到此次调查时间只有2年，有6户出现过三期以上的违约。如果房价继续大幅上涨，超出购房者的承受力，势必增大后继购房者即期或远期还贷困难，造成银行信贷资金支付风险。

    二是不可抗力因素，即利率调整、市场经营状况、健康状况、家庭关系等造成支付困难。如：市住房公积金管理中心有5笔个贷出现风险，其中3笔是银行职员改制买断后不知去向，1笔是借款人健康状况发生变化，1笔是家庭发生变故。人民银行于2004年10月调高个人住房贷款利率后，房贷户债务负担同时增加。

    三是抵押房产拍卖存在法律制约。2004年11月14日，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》向社会公布，并将于2005年1月1日正式施行。该《规定》明确8种财产不得查封，其中，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。这一规定仅限制被执行人对房屋的处分权，而允许其继续使用。如果被执行人的房屋超过了其本人及其所扶养家属必须居住的范围，可以通过“变通规定”来解决。银行申请法院依法用个人抵押的房产拍卖归还银行贷款的做法，也即将受到一定的法律制约，一定程度上影响了银行信贷资金的安全。

    二、防范房地产信贷风险应采取的主要对策

    ㈠政府要进一步整顿规范房地产市场发展。一要加快建立健全邵阳市房地产用地市场监测体系、房地产市场价格监测体系。二要加强房地产市场检查和管理。对房地产商项目保证金不到位、拆迁问题不解决的，坚决不准许开工；对违规进行房产预售的坚决予以查处；对恶性炒房的违法行为，动用司法、工商、税务、金融等手段，联合进行打击，保护广大市民利益，促进房地产健康发展。三要合理引导房地产结构调整。邵阳市房地产业起点低，中档房才刚起步，要充分利用现有土地政策、财税政策，引导房地产商以中档房发展为轴线，搭配发展高、低档房，控制盲目发展商业性用房，平抑房价，将市场房价涨幅控制在合理的区间，同时降低二手房交易税费，活跃二手房交易市场，使房地产发展与社会多层次需求达到最佳吻合。

    ㈡金融管理部门要加大对房地产金融的管理力度。

    1、银行要充分发挥金融业管理中枢作用，架起经济金融信息桥梁。一要加快银行信贷登记咨询系统的建设，为金融机构建立完整的信贷信息平台。二要以银行信贷登记咨询系统为基础建立健全对重点地区、重点行业、重点企业的信贷资金监测系统。三要通过建立季度货币信贷工作联席会议和房地产金融联席会议等制度，定期召集当地政府有关行政管理职能部门和金融机构分析判断当地信贷劳动的趋势、影响因素和风险预防，为当地政府和金融机构建立房地产市场和信贷信息共享平台。

    2、银行业监督管理部门要加强对房地产信贷业务的监管。一要加大对房地产信贷业务的检查力度。一查借款人资质证明是否真实，有无造假套取银行信贷资金的嫌肄。二查放贷是否合规合法，贷款对象是否属于国家限制产业或项目，是否搞“零首付”、降低首付款比例、个人商业用房贷款是否严格执行抵借比不得超过60%、贷款期限最长不得超过10年的规定、是否以流动资金替代住房开发贷款等。二要加大对违规行为的处罚力度。对检查发现的问题要一查到底，坚决处理。对有严重违规违法行为的责任人要依法按律移交司法机关或纪委处理。

    ㈢商业银行和公积金管理中心对房信贷款要“有保有压”。一是要克服房地产开发贷款低风险、个人房贷“零风险”的片面观点，高度重视抵押房产变现的法律约束，提高房地产信贷的风险系数。二是充分利用当地政府的房地产预警体系和人行的银行信贷登记咨询系统，结合人行搭建的房地产市场和信贷信息共享平台，全面了解邵阳市房地产市场和房地产企业情况，对开发项目的风险、资金需求结构、预期销售、预期投资回报期等情况进行综合分析判断，保市场需求量大的中档房和廉价出租房贷款，压高档房和商业性用房的贷款，平衡房地产市场供需状况，降低空置率，盘活信贷存量。三是要严格按照信贷操作规程进行贷款审批发放。四是要充分利用利率杠杆，根据国家产业政策、人行货币政策、房地产开发项目、楼房结构和档次，区别实行不同利率标准，拉大商业性用房和个人房贷的利率档次，拉大购一套房和多套房的利率档次，从借款成本上“有保有压”，引导房地产良性发展。五是要大力发展住房公积金贷款。可以利用公积金贷款利息低、有公积金存款作部分保障的特点，对缴纳公积金的市民，依据年均缴纳额度和市民可再工作年限，区别对待，确定不同的发放额度和期限，以满足部分市民的购房需要。

    ㈣开拓房地产商通过证券、债券市场合法融资渠道。一是对有一定规模的房地产企业实行上市筹资。二是对中小房地产企业，可试行发行开发项目债券筹资。以此充实房地产资金实力，减少民间借贷比率，降低房地产商筹资成本，提高房地产商的抗风险能力。同时有利于消除拖欠工程款和民工工资的陋习，化解社会矛盾。

    ㈤进一步建立健全有关房产、信贷的专项法律法规。国家要尽快出台《房产法》、《借贷法》、等专项法律，明确规定政策、金融、房地产商、购房者（借款者）在房地产市场行为和借贷行为的权利和义务，各行为主体依法办事，按法追债。
 

[邵阳市统计局 马文秀 赵霁 供稿]