近几年来，随着经济的发展，城市化进程的加快，居民收入水平的提高，为邵阳房地产业的发展注入了活力。全市房地产业经历了多年的发展，规模逐步扩大，实力逐步增强，得到了较快的发展。
一、房地产业发展迅猛，结构变化明显
1.房地产开发企业个数增多但实力不强
邵阳房地产开始起步阶段，全市仅有十几家房地产开发企业，到2006年底，全市有资质的房地产开发企业已经达到了90 家，但由于一些房地产开发企业因势力单薄，资金实力不雄厚等多种原因，每年开发面积平均在30万平方米左右；再者有部分房地产开发企业近几年来，一直在外地发展；其次，大部分房地产开发企业他们在充分的市场情况调查后，做出的开发计划，95%以上能够及时被住宅需求市场消化掉，基本上是开发一个项目消化掉一个项目，再开发一个项目，开发商的开发意识相对理性，完全没有能力左右市场、垄断市场，还没有资本囤积土地、囤积房源，邵阳开发商的抗风险能力相对较差。所以，2004年以来，邵阳的房地产开发市场每年的新开工面积在40--50万平方米之间发展，基本上能够满足邵阳广大群众的住宅需求，商品房住宅的空置率也较低。部分被空置的商品住宅，也是由于设计户型不合理，如转角住宅房、复式住宅等不被广大老百姓所看中而被迫成为滞销房。
2.企业资产逐步扩大。
2004年，邵阳房地产开发企业总资产为23.95亿元，平均每个企业的资产为0.26亿元，而到了2006年，全市房地产开发企业总资产达到了29.67亿元，比2004年增加23.88%，平均每个企业的资产为0.33亿元，比2004年增加0.07亿元，增长26.9%。
3.房地产开发投资规模稳步增长，对社会贡献度较大。
随着企业规模的扩大，邵阳房地产开发投资呈现出快速增长的势头。近几年来房地产业拉动全市经济增长的作用越来越强，对全市经济增长的贡献不可低估，正逐步成长为支柱产业。2004年，全市房地产业增加值为 15.5亿元，占全市GDP的比重为4.8 %，占全市第三产业增加值的比重为11.8%；2006年，全市房地产业增加值为1.99亿元，占全市GDP的比重为4.9 %，占全市第三产业增加值的比重为11.9%；
今年1—7月，全市房地产开发投资额完成8.89亿元，月均增速35.2%。从市本级房地产开发和对社会贡献的情况来看，2006年末30个使用开发银行贷款的项目共完成投资13.16亿元，约占市本级全社会固定资产投资的30%。城市建设取得了快速发展，市区建成面积由2004年的35平方公里拓展到2006年45平方公里，城市化水平由25.24%提升到28.2%。
4、房地产价格一路飙升。
从房地产价格主要指标监测情况来看，邵阳市房地产土地价格、房屋租赁和销售价格不断上升。从市场调查情况来看，主要表现在一是住宅价格几乎翻了一番。据市城调部门的统计数据显示，自2003年初至2006年年底，邵阳市的住房价格从650元/平方米左右狂飙至1250元/平方米以上，在原湘林市场地块，2000元/平方米电梯住宅现身邵阳。2003年前的江北开发区，450元—550元/平方米的住房多如牛毛，2006年底的邵阳火车南站站前开发区，几乎所有的小高层楼盘价在1600元/平方米以上。到2007年6月末市区商品销售价格达到1929.5元/ 平方米，价格总水平与上年同期相比上涨6.7%，其中新商品房价格上涨7.6%，二手房价格上涨5.3%；二是营业性商铺价格几乎翻了两番。据对房地产业内人士调查了解，目前，邵阳市偏僻地段的营业性商铺售价为2000—3000元/平方米，一般地段5000—10000元/平方米，繁华地段30000—36000元/平方米，均比2003年前翻了约两番。
邵阳市商品房销售均价在2001年与2003年之间，曾出现停滞不增。在2003年后，由于高品质的华夏星园住宅小区上市后，市场供求矛盾发生变化，整体拉动了邵阳房价的上升，全市的房地产开发市场住房价格上涨幅度比较大，这也是由于近几年物价上涨，钢材、水泥等建筑材料上涨幅度大；其次民工工资上涨幅度大。2004年建筑工人劳动一天的工资平均为30元/天，2005年建筑工人劳动一天的工资平均为45--50元/天，2006年初上涨到60元/天；再其次土地价格上涨比较大，这三个因素带动了房价上涨。
但邵阳房地产开发市场与全国的大城市相对比，有许多不同。第一，北京、上海、深圳、广州、长沙存在炒房团，房价在炒房团的人为操作下，房价飞涨，老百姓怨声载道，无房的买不起房，投机取巧者靠炒房一夜暴富。邵阳的购房群体分为以下几种人：(1) 进城经商的农民，经过几年的发展，有了一定的资金，变租房为买房，成为城市的居民；(2) 年轻人成家立业，男女双方的父母住宅狭小，必须购买新房而成为城市住房消费的一簇；(3) 企业破产，改制而下海经商的一部分人，经过几年的打拼，成就了一番事业，有了改变住房需求的能力，成为新的住房消费群体。这三部分人构成的群体拉动了全市的住房消费。他们在住房消费上追求的是宽敞舒适，环境优美。这些占整个住房消费群体的70%以上，而另外20%以上的商品住宅是经济适用房，则是被厂矿企业及低收入的无房职工消费了。
5、房地产开发投资结构变化明显。一是住宅成为投资和消费的重点。2007年1—7月全市住宅投资占总投资的60.3%，比上年下降0.8个百分点，商业性用房等非住宅占总投资的24.9%，比上年增加11.4个百分点。住宅建设投资比例下降，而商业营业用房和写字楼投资在总投额中所占比例增加。同时，住宅销售情况良好、空置率低。1-7月全市商品房销售面积达19.34万平方米，商品房销售额2.8亿元。其中，销售住宅面积15.7万平方米，占81.3%，商业用房面积2.68万平方米，占13.9%。全市7月末空置房面积仅2.18万平方米，其中住房1.67万平方米，商业性营业用房0.4万平方米。二是产权式销售成为大型商铺营销的主要方式。近年来，由于大型商铺开发日益增多，竞争越发激烈，2005年来产权式销售逐渐成为大型商铺营销的主要方式。如，魏源国际大酒店以每年8.8%的高回报率、每年15天的免费入住权和投资后6到8年还可以由开发商回购的方式营销。联都国际提出以三年24%租金收益和六年全额回本的口号营销。
6、房地产信贷资金快速增长，资产质量较高。2007年6月末，邵阳市房地产贷款余额15.23亿元，比上年末增加近2亿元，增长15.8%，同比多增3.45亿元。其中，金融机构委托性住房贷款余额3.67亿元，比上年末增加0.87亿元，增长31.73%，同比多增1.3亿元；金融机构自营贷款余额为11.56亿元，比上年末增加1.12亿元，增长10.77%，同比多增2.15亿元。信贷资产质量也较高，全市6月末房地产贷款中正常和关注贷款占房地产贷款余额的91.26%，不良率只有8.74%。
二、从民生视角反映的房地产市场主要问题
1、商品房供应结构不太合理，市场仍需调控
邵阳收入高的家庭不是很多，绝大多数家庭还只能消费户型较小、价格较低的住宅。前些年，邵阳的中小户型、中低档住宅开发量还比较多，政府机关和一些经济效益较好的企、事业单位也大建公务员小区和定向供应职工住宅，以及房产开发企业也开发了一些大众住宅，在北塔区、双清区和大祥区这类住宅不少。如双清区的长岭新村均价为700元／平方米、北塔区的国税新村均价为600元／平方米、大祥区的建设银行住宅小区均价为600元／平方米左右。这些房产的开发满足了中低收入家庭和单位职工的住房需要，使其一直处在购销两旺的状态，积压量相当少。空置面积到今年7月止仅2.18万平方米。随着大批外来开发商接踵而来，邵阳中高档住宅开发正一片火热。如海洋明珠、青城置业、凯轩、金和、特力置业等房产企业相继进入邵阳，这些企业大多实力雄厚，开发的多是中高档住宅。这些外来房地产业大鳄的加入，虽然将带来邵阳市住宅品质的大幅提升，但由于他们主攻的是中高档住宅，给邵阳的住宅开发结构带来了极大变化。不少住宅售价都在1400元／平方米以上，而超过1600元／平方米的楼盘比比皆是。一些业内人士说，由于许多中高档楼盘上市的高潮尚未到来，预计中高档楼盘肯定会更多地出现在市场。但随着房价的逐步上涨，高档房地产市场销售开始下滑的趋势明显,住房供应结构性矛盾突出,大众需要的中低档房规划与建设供应不足。
2、商业门面的高空置率略高。
目前全市的住宅商品房空置率虽然低，但是2004年以来，新竣工的商业门面的高空置率一直居高不下，大约为50%，这些空置门面以各种手段一部分以抵押贷款的形式抵押给了银行，造成了银行的金融风险；另一部分成了购房者的闲置资产，影响全市房地产市场的健康发展。
3、房地产商设局营销哄抬房价，套牢购房消费者。据有关部门反映，目前邵阳市房地产商主要采取四种营销方式，一是“诚意登记”。就是要客户进行诚意登记，成为可以享受优惠折扣的会员客户，房地产商通过客户登记资料、数量等了解前期的市场反应和信息，然后定出市场能够接受的价位。同时也通过这种“会员升级、享受更多优惠”的形式吸引客户先交部分钱，蓄存“套牢”部分客户。随着登记、交诚意的客户数量越多，高价售房的机会就越高。如，市青城置业小区在开盘前造势发VIP会员卡200张，每张交订金2000元，并对发完卡后再来咨询的客户进行信息登记。当看到看房人数众多、求远大于供时，便在正式开盘之日，一举将售房底价定在1500元/平方米，将邵阳市的房价推向了新的高峰。二是“低开高走”。即开始时销售时价格较低，先将楼盘中一些位置相对较差的房子销售，然后售价逐渐上升，依次销售位置好一些的，最后才销售位置最好的房子。如此“顺理成章”地提高售价，让购房人以为此项目迅速升值了，购房人往往出于“买涨不买落”的心理而提前了购房计划。事实上，后来销售的房子的价格原本就是事先定好的，并不存在太多的升值。三是“房屋售罄”。即，房地产项目销售了约40%左右的房子后，开发商就会故意称房源不足，让购房人误认为房子销售十分紧俏，从而将没有售完的房子以帮忙的名义高价再卖给购房户。四是“高利返租”。主要是商铺的销售采取这种方法。即，以一定的年回报率为诱饵，高价销售商铺给客户。实际上是在商铺还未正常经营的情况下，以空头承诺方式将消费者的利益与开发商的得失捆绑在一起。
4、物业管理不到位，业主的权益不能得到有效保障。目前，邵阳市的开发楼盘在营销时，都对外
宣称实行现代化的物业管理机制，但是从已完成楼盘的物业管理情况来看，业主的权益得不到有效保障。如，邵阳市首批实行物业管理的新开发小区——华夏星园，2007年初计划提高物业管理费，而业主以物业公司提价不符合物价管理规定和物业管理服务欠缺为由不同意物业管理公司单方面提价，双方协商未果，华夏公司在1月30日晚单方面停止公用路灯照明和小区物业保安服务，在全市引起了一场不小的风波，市房管局最后也介入处理双方纠纷。
5、房贷户超出偿还能力限度可能引发贷款支付风险。据调查了解，随着房价的不断上涨和贷款利率的不断上调，市民的独立购房能力在不断下降，不得不大量举债购房。以个人住房公积金贷款为例，2004至2006年三年间全市新发放个人住房贷款3.64亿元，是前9年的个人贷款总和的5倍以上。三年间，住房公积金管理中心对个人的贷款限额也从5万、10年到10万、10年再到15万、15年。而由于邵阳市收入水平偏低，不少中等收入者的月还贷支出已占家庭收入的50%左右。而由于目前社会一般人群收入增长水平远低于物价上涨水平，房贷户各项支出大幅度增加，既严重影响了家庭生活质量，又增大了还贷支付风险。据对某小区200户业主调查了解，购房后70%以上人员反映生活质量比购房前下降一半以上。另据市住房公积金中心反映，该中心对某行政系统人员发放的个人住房贷款30%以上全部违约不按期还贷。
6、高额、高利的社会集资行为可能引发社会风险和信贷风险。据调查16家开发商，2006年末民间社会融资达1.2亿元，月利率一般在2—3%之间，最高的达到了月息10%。如东风路步行街开发商向民间借贷款每100万元，十个月还200万元，月息达10%。开发商邓某向社会融资1000万元，期限为二年，固定回报率为每年60%，月息达5%。房地产的高额利润引起高额、高利的集资也带来了高风险的社会问题和信贷资产保全问题。如果房地产开发失败，开发商一走了之，一则购房者的经济利益和居住权利受到伤害；二则民间借贷者的财产受到侵害，一旦发生过激行为将产生社会局部动荡；三则在公众利益和银行信贷资产同时受到侵害的情况下，对公众利益的保护将优于银行信贷资产的保全，银行信贷资产将不可避免的受到损失。
三、健全房地产市场发展的几点建议
1、进一步完善产业政策。根据产业经济学理论，支柱产业在国民经经济中具有举足轻重的地位，一个产业要成为支柱产业，其增加值在GDP中的比重一般要达到6%—8%左右。作为成熟的支柱产业，房地产业的增加值在GDP的比重应达到9%—10%左右。按照上述标准，我市房地产业正处于快速发展阶段，发展的空间和潜力巨大。为此，必须进一步完善产业扶持政策，提高政府调控能力，促进房地产业健康快速发展。
2、进一步规范管理行为。从前一段宏观调控情况来看，单纯依靠调整“银根”和“地根”政策不可能达到调控的预期目的，房地产问题已从单纯的经济问题发展成了社会政治问题，关系到国家又好又快和谐发展大局，政府应当运用调控手段多管齐下，否则不会出现根本好转。一是要强制公开房地产开发成本，提高社会透明度。二是要严厉打击房地产商的违规行为，如，对各楼盘在未取得商品房预售证前，以认筹和收取订金等方式变相销售商品房等违反商品房销售管理规定的行为要从重从快进行处罚。三是对普通商品房实行限价销售，销售价=成本+利润+税金。利润标准为经济适用房3%，普通住宅8%。四是对高档住宅实行50%以上的交易税率。五是适度引导扶植市民合作建房。在建房土地依法买卖和建立健全合作建房管理机制、风险可控的情况下，鼓励市民合作建房，建房的行政收费比照开发商执行。以降低开发成本，有利于老百姓安居乐业和社会稳定。将小区管理与居委会管理相结合，使物业管理纳入基层社会组织管理范畴，从法律和行政管理两方面来完善物业管理，保障业主权利。
3、尽快出台有关民间借贷管理法律法规。要立法规范民间借贷行为，对一定规模以上的民间借贷行为实行公司化运作，使民间借贷风险从暗处走到明处，既有利于政府准确掌握市场资金流量、流向，实现宏观调控政策目标。又有利于打击非法高利贷，保障社会经济秩序平稳运行。
4、继续加大银行信贷审查力度，控制房地产信贷投放。银行和住房公积金管理中心，对购房申请办理按揭贷款的对象要严格加以审查，进一步提高首付比例，对月按揭支出比例达到还款来源50%的，要谨慎发放按揭贷款，防范还贷风险，使购房者由积极转向消极购房，迫使房地产开发商降低商品房供应价格。
[邵阳市统计局 马文秀 赵 霁 供稿]
