房地产业作为关系国计民生的重要产业，对于推进邵阳城市建设、改善民生、拉动投资增长、增加财政收入有着十分重要的意义。在“坚持房地产调控政策不动摇、方向不改变、力度不放松”的宏观大环境下，邵阳严格执行国家房地产调控政策，有效地抑制了市场投机行为，保持了房地产市场平稳健康发展的态势。

　　一、房地产市场运行主要特点

　　（一）房地产开发投资平稳增长，高档住房投资增速高。2012年1-7月，全市共有房地产开发企业206家，房地产商开发项目148个，比上年同期增加了4个项目。完成房地产开发投资33.63亿元，同比增长26.7%。其中，别墅、高档公寓实现投资0.45亿元，增长1495.36%。

　　（二）施工规模扩大。1-7月，全市房屋施工面积613.5万平方米，同比增长1.9%，其中，新开工面积229.69万平方米，增长42.6%。全市房屋竣工面积57.14万平方米，同比下降21.1%，其中，住宅竣工面积51.68万平方米，下降11.2个百分点。

　　（三）资金来源渠道日趋多元化。1-7月，全市房地产开发企业本年到位资金44.59亿元，同比增长12.1%。其中，国内贷款5.9亿元，增长21.2%，占本年到位资金的比重由上年的12.55%上升到13.23%；自筹资金25.04亿元，同比下降6.4个百分点，所占比重由上年的66.6%下降到56.16%；其他资金13.58亿元，增长67.3%，所占比重由上年的20.8%提高到30.46%。

　　（四）商品房销售有所回温。限购令的正式实施及国家系列房地产调控政策的出台，给邵阳市的房地产市场带来一定冲击，从上半年的情况综合来看，商品房交易情况不理想，7月开始，邵阳市商品房销售市场稍有回温。1-7月，邵阳市商品房销售面积55.97万平方米，同比增长0.6%，其中，商品住宅销售面积54.06万平方米，增长10%；商品房销售额16.31亿元，增长33.5%。

　　二、当前房地产市场存在的问题及制约因素

　　近年来，全市房地产业发展对促进经济增长，推进城镇化进程，改善城镇居民居住条件发挥了积极作用，房地产市场体系逐步完善。但同时也存在一些问题。

　　（一）全市房地产开发企业整体实力较弱。目前，邵阳市开发企业规模普遍偏小，竞争力较弱。1-7月，全市已注册的206家房地产开发企业中，多数为三级以下开发资质企业，其中，二级开发资质企业7家，三级开发资质企业78家。二是企业自有资金不足，抗风险能力差。1-7月，企业自筹资金同比下降6.4个百分点，所占比重由上年的66.6%下降到56.16%，一些开发项目因为资金问题进展缓慢，有的甚至中途停建。

　　（二）商品房供应结构不太合理。近年来，大批外来开发商接踵而至，邵阳中高档住宅开发一片火热。1-7月，邵阳市140平方米以上住房施工面积219.9万平方米，占全部住宅施工面积的32.1%。90平方米以下住房施工面积45.34万平方米，仅占全部住宅施工面积的8.8%，中小户型的中低档住宅开发量比较少。商品房供应结构的不合理，使得原本不具备购房能力，或者购房能力不足的人群，也被强迫进入市场，这不利于房地产市场的健康发展。

　　（三）房地产开发成本过高。随着生活水平的提高，人们对房屋质量、环境、安全、户型、外观及配套要求越来越高，新型材料、安全配套设施等广泛应用到开发项目中，无形中加大了开发成本，加上钢材、水泥、砖等建材价格不断上扬，土地拍卖价格一路飚升，成本更高。同时，住房建设审批环节多、时间长、收费高。虽然近年来政府采取措施，清理了一部分不合理收费，降低了一些项目收费的标准，但目前税费过重现象仍然存在，这些都是房地产开发成本过高的原因。

　　（四）物业管理不配套。物业管理是房地产开发链中最后一个环节，是房地产销售过程的延伸。近年房地产升温使许多投资者一哄而上，楼房平地耸立后，物业管理却没有跟上，服务不尽人意。目前，邵阳市的开发楼盘在营销时，对外宣称实行现代化的物业管理机制，但从已完成楼盘的物业管理情况来看，业主的权益仍没有得到充分保障。究其原因，一方面是物业管理的服务质量跟不上，当前大多数物管服务停留在低层次，缺乏个性化、人性化服务，管理行为不规范；另一方面，居民的物管意识不强，不愿按期交纳物业管理费，从而引起纠纷。

　　三、措施及建议

　　（一）进一步打造城市品牌，树立最宜人居特色意识。特色是城市的魅力所在，当一座城市拥有了特色，就充满了生机和活力。深厚的文化底蕴和高品位的城市建设将强化一座城市吸附人流、物流的能力，也就能够积聚城市发展应具有的人气。城市一旦形成了特色，就有了最佳的广告效应，就为招商引资创造了重要条件。“规划设计领先，物业管理完善，社区文化浓郁”应为每个开发企业的一种理念，致力于为居民开发和建设更好的家园，在竞争激烈的房地产市场独树一帜。因此，要充分利用邵阳“一路两桥三公园四工程"和资江、邵水风光带等重大项目建设的时机和市委市政府“五城同创”的重大决策以及深厚文化底蕴等优势，打造邵阳宜居城市品牌，建立生态宜居城市，塑造城市特色、文化特色、现代气息于一体的城区新形象。

　　（二）引进品牌房地产开发商，加强本土房地产企业自身建设。要积极主动承接品牌房地产开发企业，大力引进有实力、经营管理理念先进的知名企业，开发高品质楼盘，提升居住生活品质。同时，要不断加强本土房地产企业自身的建设，努力提高服务质量。在当前房地产市场竞争将趋于激烈的情况下，企业要求得生存和发展，就必须加强自身的建设和管理。要在人才、技术、管理和经济实力方面，不断提高自身的素质和竞争力，以优良的工程质量、优惠的销售价格、优良的售后服务工作为企业生存的根本，严格要求职工和教育职工，从自身做起，努力树立企业的信誉，营造良好的企业形象，以此来赢得市场，占领市场，扩大市场的占有份额。

　　（三）进一步规范房地产市场管理，加强价格监管。要对全市房地产市场进行清理整顿，严格管理房地产开发资质，提高房地产开发准入门槛。另一方面要根据经济发展目标、人均可支配收入及增速、居民住房支付能力，结合市场实际，确定市场指导价。建立商品住房价格申报备案制度，对不按规定明码标价、散布虚假信息等不正当手段哄抬房价的，相关部门应予以严厉打击。同时可以结合自身实际，适当调整房地产交易过程中的税费征收标准，推动房地产市场稳健发展。

　　（四）继续加大对中低档住房供给，进一步改善房地产结构性矛盾。针对邵阳市商品房供应结构不合理的现象，在调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施等的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策向中低收入者倾斜的同时，要积极引导房地产开发企业参与经济适用房、中低价位商品房、廉租房和中小户型商品房建设，切实增加保障性住房和普通商品住房有效供给，最大限度满足中低收入家庭等多种住房需求，从而进一步优化住房结构，努力解决困难群众住房问题，实现“住有所居”的目标，促进邵阳和谐发展。

[供稿：邵阳市统计局苏林  罗璇]
[审核：刘雁]
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